用集體土地建可銷售住宅，中小房企探索生存空間

2019-09-22 來源：第一財經(jīng)

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊近日，北京大興瀛海鎮(zhèn)一宗集體建設(shè)用地出讓成功，用以建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

　　值得注意的是，這不僅是北京首次利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，也是全國首次利用集體建設(shè)用地建設(shè)可售的住宅產(chǎn)品。

　　過往，在對集體建設(shè)用地利用方向主要是產(chǎn)業(yè)用地和建設(shè)租賃住房上，如今農(nóng)地入市，終于從夢想照進了現(xiàn)實。

　　房地產(chǎn)長效機制的建立，完善多層次、多主體供應(yīng)的住房供應(yīng)體系必不可少，毫無疑問，集體用地豐富了過去單靠國有用地供應(yīng)的土地市場。

　　勇闖新領(lǐng)域的是一家偏居河南一隅的房企正商實業(yè)（00185.HK）。據(jù)公司報表，今年上半年，正商實業(yè)總營業(yè)收入僅為3.28億元，同比增加2%，凈利潤為0.370億元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商實業(yè)的賬上現(xiàn)金僅為13.186億元。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到正商實業(yè)主要在河南鄭州經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)，今年上半年總共收購了6宗地，分別在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位于河南鄭州，1宗位于河南登封。

　　瀛海鎮(zhèn)地塊無疑是正商實業(yè)下半年拿下的重要地塊。9月12日，正商實業(yè)“欣然”公布，在北京獲取了一宗國有土地。這個錯誤直至9月17日才被正商實業(yè)意識到，發(fā)公告澄清此地塊為集體建設(shè)用地。

　　上述瀛海鎮(zhèn)地塊被限制為銷售均價每平方米2.9萬元，含全裝修費用，地塊規(guī)劃建面10.8萬平方米，樓面價格每平方米約為1.4萬元，加上建安及資金成本等費用，正商實業(yè)的利潤空間有限。

　　走出發(fā)家之地，是每一家區(qū)域型房企的夢想，正商實業(yè)曾多次提及“第一、第二線城市發(fā)展的策略”，總算夙愿得償，盡管進入的方式不算主流，但近年來房企為進軍一個有標志意義的新城市，或豪華擲重金、或曲線拿地，費盡心思。

　　北京、上海、深圳的市場，對未進入的開發(fā)商而言，向來都是戰(zhàn)略意義高于經(jīng)濟意義。這些年來，開發(fā)商一再為了攻克堡壘突破預(yù)算的例子比比皆是。今年6月24日，廣州老牌房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）為進入深圳，不惜以5.81萬元／平方米的地價拿下深圳尖崗山項目，而此地塊除了價高外，還背負著泰禾拿地4年尚無法入市的經(jīng)驗教訓(xùn)。

　　盡管共有產(chǎn)權(quán)房并非主流的房企開發(fā)方式，但開發(fā)規(guī)模、資金實力量級如正商實業(yè)，顯然選擇不多。

　　創(chuàng)新用地出讓方式、創(chuàng)新的住房供給方式，給了缺乏資金的中小房企更多表現(xiàn)機會，也給行業(yè)格局帶來更多改變。

　　共有產(chǎn)權(quán)房，自2007年起在江蘇淮安進行試點，通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，讓中低收入住房困難家庭減少買房成本�；蛟S是有流通性等限制。目前北京推出的共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)高棄選率現(xiàn)象，個別項目棄選率甚至超過95%，不過也有試點城市的共有產(chǎn)權(quán)房頗受購房者歡迎。

　　除此外，租賃住房用地也是近年核心城市推地的新方向，如深圳于2017年11月推出首宗70年自持租賃用地，被深圳人才安居集團所獲，2018年2月，人才安居集團又在深圳一口氣拿下3宗租賃用地。

　　凡此種種，被視為構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制、穩(wěn)定房價水平的動真格之舉。

　　只是共有產(chǎn)權(quán)房未來如何推廣、如何被更廣泛購房者所接受、租賃用房如何實現(xiàn)真正的“租購?fù)瑱?quán)”、地產(chǎn)業(yè)寡頭時代中小房企如果保有生存空間力爭上游，依然任重道遠。古老又傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)，期待更多改變。

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