駐馬店房產(chǎn)在線訊  近日，分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如、蛋殼公寓相繼傳出擬赴美上市的消息。其中，蛋殼被爆計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元；而在外媒IFR ASIA的報(bào)道中，自如正考慮于2020年在美國(guó)上市，可能會(huì)籌集5-10億美元。

　　上述兩家公司均未對(duì)上市消息予以肯定：蛋殼公寓品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“目前內(nèi)部未得到任何關(guān)于上市的消息，對(duì)當(dāng)前網(wǎng)上的新聞消息不予置評(píng)�！逼浜螅�蛋殼又向媒體強(qiáng)調(diào)，“公司現(xiàn)階段更多還是聚焦于業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”；自如CEO熊林則未回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者任何關(guān)于此事的詢問。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到盡管上市傳言未能得到證實(shí)，但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，兩家行業(yè)龍頭品牌計(jì)劃上市，有擴(kuò)充資金、加大市場(chǎng)份額的考慮。而隨著資本進(jìn)一步向頭部企業(yè)聚攏，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也將進(jìn)一步加速整合、洗牌。

　　加速規(guī)�；�，頭部企業(yè)鞏固行業(yè)地位

　　分散式長(zhǎng)租公寓龍頭運(yùn)營(yíng)商自如、蛋殼公寓近日幾乎同時(shí)被爆出正謀求上市的消息，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　某長(zhǎng)租公寓品牌從業(yè)人士王云（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出：“自如、蛋殼爭(zhēng)相上市的根本目的是拓展融資渠道、增加資金來(lái)源，鞏固其頭部企業(yè)的地位�！蓖踉普J(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入洗牌期，對(duì)于頭部企業(yè)來(lái)說恰好是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，可以加快進(jìn)行收并購(gòu)。比如蛋殼此前收購(gòu)杭州本土長(zhǎng)租公寓企業(yè)“愛上租”，規(guī)模也一躍至杭州市場(chǎng)前列。但收并購(gòu)意味著需要更多的資金，這也是加快上市步伐的原因之一。

　　“頭部長(zhǎng)租公寓紛紛謀求上市來(lái)解決在規(guī)�；�過程中的資金問題�！�58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，自如、蛋殼公寓的規(guī)模位于長(zhǎng)租公寓行業(yè)領(lǐng)域前列，而行業(yè)目前依然處于“群雄并起”階段，仍會(huì)有眾多的新從業(yè)者加入。為了在下一個(gè)“寡頭競(jìng)爭(zhēng)”階段具備相應(yīng)實(shí)力，這一階段的規(guī)�；�以及在國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)的覆蓋率依然顯得非常重要。

　　“主要目的是為了融資。說白了很簡(jiǎn)單，它們非常缺錢�！本皶熤菐�(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，自如、蛋殼公寓已多次融資以搶占市場(chǎng)。公開資料顯示，自如目前已完成B輪融資，募集約5億美元，由泛大西洋資本領(lǐng)投，紅杉資本、天圖資本等跟投，本輪投前估值約45億美元；而成立于2015年初的蛋殼公寓今年3月初宣布已完成5億美元C輪融資，本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經(jīng)超過20億美元。目前自如對(duì)外透露的最新數(shù)據(jù)為85萬(wàn)間，近乎于蛋殼公寓45萬(wàn)間的兩倍。

　　對(duì)于兩者上市成功的可能性，胡景暉向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言“可能性不大”，稱即使兩者能夠成功上市，后續(xù)也難以盈利。胡景暉解釋說，美國(guó)資本市場(chǎng)會(huì)對(duì)想要上市的國(guó)外企業(yè)與本土同類企業(yè)進(jìn)行對(duì)標(biāo)。相比已經(jīng)成熟的美國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌EQR，自如、蛋殼公寓這類國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓品牌的運(yùn)營(yíng)模式并不清晰，可以說只是“二房東”，物業(yè)的租權(quán)不穩(wěn)定，且旗下的房源以分散為主、管理難度較大。不清晰的盈利模式會(huì)令資本市場(chǎng)缺乏成熟的估值體系，成為對(duì)接資本市場(chǎng)的障礙。

　　此外，兩家公司將上市地點(diǎn)選在美國(guó)也不算良策。整體來(lái)看，赴美上市的成本很高，其中大部分募集到的錢都要付給投行、律所和中介。更重要的是，胡景暉強(qiáng)調(diào)，“自如和蛋殼的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)好看，規(guī)模有了，但虧損嚴(yán)重”，因此赴美上市這個(gè)事情“喊口號(hào)可以，真干沒戲”。

　　盈利難問題未解，行業(yè)正加速整合洗牌

　　對(duì)于胡景暉“自如和蛋殼的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)好看，規(guī)模有了，但虧損嚴(yán)重”說法，《華夏時(shí)報(bào)》沒有找到官方數(shù)據(jù)。但記者在“天眼查”平臺(tái)上看到，蛋殼公寓歸屬的公司主體——紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布于今年8月底發(fā)布的2019年半年度報(bào)告顯示，上半年公司營(yíng)收為3.56億元，較上年同期的5.76億元下滑38.19%；“北京自如資產(chǎn)管理有限公司”則未發(fā)布相關(guān)信息。

　　當(dāng)然，不止是自如、蛋殼公寓，整個(gè)行業(yè)都“非常缺錢”。眾所周知，長(zhǎng)租公寓行業(yè)前期投入大、回本周期長(zhǎng)，亦存在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尚不成熟、稅收政策有待明朗等問題，因而大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌至今也都還沒有盈利，甚至陷入虧損困境導(dǎo)致跑路，一些房企也將長(zhǎng)期不盈利的長(zhǎng)租公寓板塊剝離。另一方面，長(zhǎng)租行業(yè)亂象叢生，近年甲醛超標(biāo)、暴雷、租金貸等負(fù)面新聞層出不窮。旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓當(dāng)前正處于“黎明前的黑暗”。

　　在自如、蛋殼公寓加速融資擴(kuò)充房源的動(dòng)作之外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它們?nèi)匀恍枰�加緊解決盈利難的問題，更加重視產(chǎn)品價(jià)值與服務(wù)，規(guī)避行業(yè)雷區(qū)和痛點(diǎn)。

　　旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不便評(píng)價(jià)同行，但其向記者強(qiáng)調(diào)，目前行業(yè)最大的痛點(diǎn)就是“盈利難”。公寓規(guī)模擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)持續(xù)性的資金投入，現(xiàn)金流支出較大。且由于前期進(jìn)入城市多、規(guī)模相對(duì)較大，存在一定的空置成本，盈利模式尚未成熟，“長(zhǎng)租公寓行業(yè)并不像成熟的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)，投資人是否對(duì)行業(yè)看好還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)”。

　　作為分散式長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商，自如、蛋殼公寓脫胎于中介公司。相比之下，開發(fā)商打造的集中式長(zhǎng)租公寓品牌大多為自有房源，成本、風(fēng)險(xiǎn)更低。且房企大多資金雄厚，隨著這類集中式長(zhǎng)租公寓品牌的壯大，如果不能盡快解決盈利難的問題，分散式長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)壓力將與日俱增。

　　不過，盡管問題重重，但對(duì)于行業(yè)的未來(lái)，備受資本青睞的行業(yè)龍頭們依然充滿期待。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖在今年8月參加博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)表透露，未來(lái)十年中國(guó)公寓市場(chǎng)會(huì)有2.7億租賃人口，規(guī)模達(dá)到4.6萬(wàn)億；現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模，滲透率大約僅2%；中國(guó)租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了30%。

　　張波也認(rèn)為，樓市的下半場(chǎng)是“租賃的上半場(chǎng)”，全國(guó)租賃市場(chǎng)正處于快速發(fā)展起始階段，法規(guī)的不斷落地健全提供了制度方面的保障，供應(yīng)量增加提供了市場(chǎng)保障，Reits（房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段）不斷的推進(jìn)提供了金融保障。但張波坦言，各項(xiàng)利好作用于市場(chǎng)并非立竿見影或一蹴而就，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然亟待政策大力支持和快速發(fā)展。

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