駐馬店房產(chǎn)在線訊    繼2018年底成功賣(mài)掉廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)后，越秀地產(chǎn)股份有限公司(股票代碼00123.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”)再度把旗下的商業(yè)項(xiàng)目掛上了廣州產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站。

　　據(jù)了解，越秀地產(chǎn)此次擬轉(zhuǎn)讓的是佛山市南海區(qū)越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南海越秀”)，該公司持有佛山市南海區(qū)星匯云錦廣場(chǎng)的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，預(yù)掛牌結(jié)束日期為9月29日。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到據(jù)知情人士透露，該標(biāo)的預(yù)計(jì)將在年底正式掛牌，具體交易方式和買(mǎi)家目前仍未確定。

　　9月18日，越秀地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，項(xiàng)目的住宅部分已全部售罄，本次出讓的是寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心部分，總建筑面積為11.64萬(wàn)平方米，目前尚未確定購(gòu)買(mǎi)方。

　　“住商并舉”是越秀地產(chǎn)堅(jiān)持了多年發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)被視為公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)極和穩(wěn)定器。但由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、沉淀資金多，該公司也一直在尋求商業(yè)的輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)模式。2018年底，一只總規(guī)模50億元的商業(yè)孵化基金落地，首個(gè)收購(gòu)的項(xiàng)目便是越秀地產(chǎn)的廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)，有效填補(bǔ)了該公司從開(kāi)發(fā)到REITs過(guò)程中孵化主體缺失的環(huán)節(jié)。

　　掛牌信息顯示，截至2019年7月31日，南海越秀營(yíng)收0.97億元，利潤(rùn)虧損436.6萬(wàn)元，與廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)一樣，仍處于培育期。從資產(chǎn)狀況來(lái)看，南海越秀尚未達(dá)到注入越秀房地產(chǎn)投資信托基金(股票代碼00405.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀房托”)的門(mén)檻，很大概率仍將由商業(yè)孵化基金接盤(pán)。

　　佛山綜合體項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)掛牌文件，南海越秀于2010年10月成立，注冊(cè)資本6億元，經(jīng)營(yíng)范圍為佛山市南海區(qū)南海大道北編號(hào)為佛南(拍)2010-009、2010-010、2010-011的地塊上開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出售、出租住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)店鋪、車(chē)位和配套公共設(shè)施，從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　該公司2018年度的營(yíng)業(yè)收入約為2.93億元，凈利潤(rùn)約為-0.56億元。資產(chǎn)總額約為18.8億元，負(fù)債總額14.5億元，所有者權(quán)益4.3億元。

　　而截至2019年7月31日，公司仍為虧損運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)收入約0.97億元，凈利潤(rùn)為-437萬(wàn)元。

　　南海越秀目前在運(yùn)營(yíng)管理的是佛山市南海區(qū)星匯云錦廣場(chǎng)。該項(xiàng)目是越秀地產(chǎn)在佛山開(kāi)發(fā)的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，位于南海大道與南桂東路交匯處，為廣佛地鐵一號(hào)線與佛山地鐵三號(hào)的唯一地鐵上蓋綜合體。

　　越秀地產(chǎn)方面確認(rèn)，項(xiàng)目的住宅部分已全部售罄，本次出讓的寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心部分目前尚未確定購(gòu)買(mǎi)方。

　　這已經(jīng)是越秀地產(chǎn)第二次通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。2018年12月21日，越秀地產(chǎn)宣布已完成廣州市越匯房地產(chǎn)有限公司77.79%股權(quán)的出售，股權(quán)加債務(wù)總額的總代價(jià)為26.98億元。廣州市越匯房地產(chǎn)有限公司擁有廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)，該項(xiàng)目曾為超大型鞋業(yè)皮具主題商城，雖開(kāi)業(yè)數(shù)年，但仍未扭轉(zhuǎn)虧損局面，2017年底，該項(xiàng)目的資產(chǎn)總額為24.9億元，凈利潤(rùn)為-2947萬(wàn)元。截至2018年7月31日，資產(chǎn)總額為20.16億元，凈利潤(rùn)是-2036萬(wàn)元。

　　可以看到，越秀地產(chǎn)掛牌出讓的這兩個(gè)項(xiàng)目有著不少相似之處，均為大型商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)績(jī)效都有待改善。

　　商業(yè)孵化基金或再接盤(pán)

　　在出售廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)時(shí)，越秀地產(chǎn)表示交易可提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和提高現(xiàn)金回流，提升公司收購(gòu)新增土地或其他地產(chǎn)公司股權(quán)的能力。

　　而本次掛牌星匯云錦廣場(chǎng)也很容易令人聯(lián)想到該公司是否短期內(nèi)有資金回籠的壓力。2019年上半年，越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)的頗為積極，收購(gòu)的土地總金額為330億元，而權(quán)益金額也達(dá)到了260億元。對(duì)此，越秀地產(chǎn)方面表示，目前公司現(xiàn)金流充裕，下半年已做好資金計(jì)劃鋪排，出售星匯云錦廣場(chǎng)的目的是進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　過(guò)去幾年，在商業(yè)地產(chǎn)方面，越秀地產(chǎn)大多采用“開(kāi)發(fā) + 運(yùn)營(yíng) + 金融”的發(fā)展模式，將運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目注入持股36.39%的越秀房托，實(shí)現(xiàn)資金回籠并分享長(zhǎng)期租金收益。

　　但目前來(lái)看，該公司顯然還想進(jìn)一步縮短項(xiàng)目的變現(xiàn)周期，從運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)就剝離出去。

　　廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)的買(mǎi)家是一號(hào)基金。這只基金總規(guī)模約50億元，其中廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)基金出資43億元，越秀地產(chǎn)旗下子公司出資7億元。

　　據(jù)了解，一號(hào)基金的定位是商業(yè)孵化基金，以增值型為主要策略，計(jì)劃主要投資于一二線城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)，參與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目孵化環(huán)節(jié)，采用基金化運(yùn)作模式，聯(lián)合資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，共同對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造及業(yè)態(tài)調(diào)整，以提升租金及資產(chǎn)價(jià)值。待項(xiàng)目成熟后，將資產(chǎn)注入香港REITs或C-REITs(中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金亦稱(chēng)C-REITs)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出與基金收益。

　　香港REITs指的便是越秀房托。這只基金的出現(xiàn)，令越秀地產(chǎn)得以完善孵化環(huán)節(jié)，形成“物業(yè)開(kāi)發(fā)—PE孵化—REITs退出”的全鏈條金融運(yùn)作模式，將退出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前到了開(kāi)發(fā)階段。

　　廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)是一號(hào)基金的首個(gè)投資項(xiàng)目，參考這一路徑，星匯云錦廣場(chǎng)的潛在接盤(pán)方也很有可能是一號(hào)基金。一位港股分析師表示，剝離商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于優(yōu)化上市公司的資產(chǎn)負(fù)債表有一定幫助，但相應(yīng)也要犧牲部分資產(chǎn)增值收益，對(duì)于目前仍處于擴(kuò)張階段的越秀地產(chǎn)而言，顯然前者更為重要。

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