駐馬店房產(chǎn)在線訊  這兩天，北上廣深的煙花與燈光秀，著實迷人。

　　北京長安街自不用說，昨天是全球的焦點，上海黃浦江畔的光影秀也是美艷了世界。廣州的琶洲，深圳的深圳灣，同樣美不勝收。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到不光北上廣深，南京的玄武湖、成都的天府廣場、杭州的錢塘江畔、武漢長江沿岸、重慶江北嘴、青島浮山灣、寧波三江口、蘇州的東方之門、西安各中心區(qū)各主要路段、鄭州各地標建筑等等，幾乎所有的城市中心地段，均以最美的燈光，舞動中國。

　　深圳燈光秀

　　光怪陸離之中，燈紅酒綠之下，這些白天看著晶瑩閃亮的寫字樓，夜晚迸發(fā)出的迷人魅力，更加讓大家以為這種商業(yè)物業(yè)背后的潛力與價值。

　　真實的情況是，這種寫字樓，空置率持續(xù)上升，上演燈光秀，成了許多目前空置的寫字樓的主要價值。

　　君不見，某統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京2019年三季度寫字樓空置率攀升，租金下滑。具體數(shù)據(jù)為：

　　2019年三季度，北京五大核心商圈租金達每月每平方米433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率為5.6%，繼續(xù)保持穩(wěn)定；新興商圈租金每月每平方米290元，空置率達22%。

　　另外，該機構(gòu)還預(yù)計，到2020年，北京寫字樓空置率還將繼續(xù)攀升，租金持續(xù)承下行壓力。

　　北京外，上海、廣州、深圳、武漢、長沙、青島、成都、南京、杭州、廈門、寧波、蘇州、重慶等，可以說除了天津等個別中心城市的寫字樓空置率保持微幅下降外，大多數(shù)中心城市都在攀升。

　　02

　　比如深圳，此前的空置率就曾驚動了央視。

　　據(jù)第一太平戴維斯披露，今年一季度，深圳的甲級寫字樓空置率為18.2%，局部區(qū)域空置率高達50%。

　　而另一家機構(gòu)高力國際發(fā)布的2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告，深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高，其中最高的前海片區(qū)達65.7%。

　　上海方面，世邦魏理仕發(fā)布的研報指出，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

　　廣州雖然空置率位于北上廣深之末，但今年以來受需求影響，空置率也在攀升，或?qū)�從年初�?.2%上升至7%。

　　杭州上半年空置率上升至17.5%、廈門優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓空置率為14.0%，較去年4季度上升2個百分點，較去年同期下降2.8個百分點。武漢、重慶、西安就更不必說，其空置率已經(jīng)名列前茅。

　　按照第一太平戴維斯的披露的2018年年末數(shù)據(jù)，天津、重慶、武漢、西安在甲級寫字樓空置率排名上位列全國前四，空置率均超30%。

　　空置率超過30%意味著什么？意味著三分之一的寫字樓都閑在那兒，正應(yīng)了前文本號說的，目前部分寫字樓的主要功能，就是表演燈光秀。

　　追隨其后的分別是廈門、成都、蘇州、杭州、大連、上海、南京、深圳、北京、廣州。

　　以上數(shù)據(jù)都是去年末的，按照最新數(shù)據(jù)，這些城市今年空置率又進一步上升，年初世邦魏理仕研究部給出的預(yù)測數(shù)據(jù)：預(yù)計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。

　　上圖列出了17個城市的數(shù)據(jù)，可以看到：

　　目前，北京、廣州、南京、深圳的空置率處在后面，但趨勢仍是攀升。而天津、長沙、武漢、重慶、無錫已經(jīng)是國內(nèi)空置率最高的城市，空置率還將繼續(xù)攀升。

　　天津年底甲級寫字樓空置率甚至有望突破50%，長沙逼近45%，重慶、武漢逼近40%。

　　50%的空置率，那就是一半在閑置，如此規(guī)模的空寫字樓，是對資源的極度浪費。而如此高的空置率，按照目前的消化速度，最快也得十年消化完，這還是停止供應(yīng)的前提下。

　　不光大城市，小城市的寫字樓同樣高居不下。

　　此前湖南省就流出了一份湖南下轄城市住宅與非住宅去庫存周期數(shù)據(jù)，個別縣市去化周期也在10年以上。

　　問題來了，為什么這些大城市的甲級寫字樓空置率這么高，而且還在繼續(xù)攀升呢？

　　空置率高的原因，不難解釋。

　　寫字樓、mall、商業(yè)物業(yè)是繁華、中心的代名詞，這兩天各城市上演燈光秀之處，無一不是繁華的中心地段。另外，這些物業(yè)由于稅收較高，且能吸引企業(yè)落戶，帶動城市的GDP。

　　這兩個關(guān)鍵原因致使地方政府過去大量規(guī)劃了寫字樓等商業(yè)物業(yè)，本來大量的供給正迎合各城市快速發(fā)展的經(jīng)濟，偏巧又與電商撞了個滿懷。

　　電商不但讓許多進入中國的國際超市巨頭節(jié)節(jié)敗退，也極度壓縮了寫字樓和商業(yè)物業(yè)的需求，導(dǎo)致供給嚴重大于需求，空置率持續(xù)攀升。

　　而最近兩年空置率繼續(xù)攀升，由于經(jīng)濟形勢有關(guān)。寫字樓的出租率本就是衡量經(jīng)濟景氣指數(shù)的一個指標，受宏觀經(jīng)濟影響，寫字樓需求進一步下滑，空置率自然再創(chuàng)新高。

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　　所以說，別看這些寫字樓夜晚璀璨奪目，真要是買下來用作投資，就是塊肋骨。

　　投資沒效率倒是其次，這么多的商業(yè)用房空置，既是對空間的占用，也是資源的浪費，要知道大城市本就因房屋供應(yīng)緊張導(dǎo)致租金和房價持續(xù)上漲。寫字樓空置率持續(xù)攀升，更加壓縮了住宅的資源。

　　對于這個問題，自2017年以來上到管理層下到地方政府，基本形成了一致思維與行動：商改租、商改住。

　　今年4月，重慶市就發(fā)布了鼓勵商改租的文件，要求文件印發(fā)之后的一些存量商業(yè)項目改為住宅項目。

　　這里的改主要指改變土地性質(zhì)，由40年的商業(yè)用地，改為70年的住宅用地，水電費也從商業(yè)物業(yè)改為住宅的價格。

　　與重親“商改住”不同的是，2017年管理層明確點名了12個城市設(shè)為“商改租”試點城市，它們分別是廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。

　　這種辦法雖說在房子附帶的資源上，難以做全盤的改變，但卻不失為目前可行的一個辦法，至少可以盤活空置的資源，抑制不斷上漲的租金。

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