駐馬店房產(chǎn)在線訊     克而瑞研究中心10月5日發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。前9個(gè)月，房企新增債券類融資成本7.03%，其中境外債券融資成本8.08%，較2018年全年增長0.86個(gè)百分點(diǎn)。其中9月融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到融資成本上升，主要是監(jiān)管部門收緊了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的融資管道。5月底開始，從各類發(fā)債，到信托，再到信貸，以及房貸與LPR的掛鉤，清楚地表明了金融主管部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不放松、對(duì)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不放松的態(tài)度。

　　在筆者看來，前9個(gè)月房企融資成本的上漲幅度還在接受范圍之內(nèi)，且沒有想象中那么高�？赡苁且�?yàn)椋�輿論有點(diǎn)過于夸大了融資收緊的氛圍，而且這種平均數(shù)據(jù)掩蓋了其中的巨大差異，因?yàn)椴簧傩庞玫燃?jí)優(yōu)質(zhì)的房企仍然可以獲得較低利率的發(fā)債。

　　比如，龍湖集團(tuán)9月10日公告稱，將發(fā)行于2029年到期的8.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率僅為3.95%。而此前的7月23日，合景泰富集團(tuán)宣布發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.4%；7月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中國奧園分別公告發(fā)行6億美元、2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為4.75%和7.95%；8月2日，建業(yè)地產(chǎn)宣布發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為6.875%。

　　今年1-5月，房企融資規(guī)�？焖僭鲩L。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，174家典型房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率較年初上升4.29個(gè)百分點(diǎn)至91.37%，為歷史最高值，其中TOP10房企凈負(fù)債率增長更明顯。值得注意的是，在監(jiān)管部門壓縮控制房地產(chǎn)融資規(guī)模之前，房企上半年融資成本就已經(jīng)在上升。上半年70家重點(diǎn)房企的平均融資成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

　　整體來看，用1-9月與1-6月的數(shù)據(jù)相比較，不能得出融資全面收緊后，資金成本大幅上漲的結(jié)論。

　　中國銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官、新聞發(fā)言人、辦公廳主任肖遠(yuǎn)企9月11日在銀保監(jiān)會(huì)通氣會(huì)上表示，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)是進(jìn)行時(shí)，沒有完成時(shí)。肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)過度融資不好，社會(huì)資金都進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展不利。過去有銀行與房企合謀，通過表外資金，違規(guī)繞道“輸血”房地產(chǎn)，監(jiān)管部門壓降的主要是這些資產(chǎn)。初步統(tǒng)計(jì)，兩年來違法違規(guī)、層層嵌套的業(yè)務(wù)規(guī)模共縮減約12萬億元——當(dāng)然，涉及房地產(chǎn)的違法違規(guī)融資只是其中一部分。

　　肖遠(yuǎn)企澄清，監(jiān)管部門沒有控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)授信要遵循國家房地產(chǎn)調(diào)控規(guī)則，同時(shí)要遵循監(jiān)管規(guī)則。

　　也就是說，過度融資要抑制，違法違規(guī)融資要壓降，但正常的房地產(chǎn)融資會(huì)有保障，房地產(chǎn)企業(yè)不必自己嚇唬自己。不過，房地產(chǎn)高杠桿高周轉(zhuǎn)的模式，已經(jīng)走不下去了。房地產(chǎn)正在向正常行業(yè)回歸，這不僅是指增長速度，也指負(fù)債率和利潤率。

　　但同時(shí)亦不能否認(rèn)，有些房企的融資成本增長較快。比如，有負(fù)債率較高、今年債務(wù)沉重的房企，7月單筆發(fā)債利率達(dá)到驚人的15%。最后三個(gè)月以及明年，企業(yè)間的這種分化，會(huì)繼續(xù)甚至加劇，發(fā)展下去的結(jié)果，有些房企要出局。

　　由于銷售業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)的滯后性，2016年以來不少主流房企進(jìn)入利潤高速增長期。尤其是碧桂園、恒大、融創(chuàng)這幾家企業(yè)增速極為迅猛。但今年融資成本的上升，正在對(duì)部分房企的利潤形成侵蝕作用。如前所述，由于融資成本增幅有限，目前對(duì)利潤的侵蝕還不明顯，但到公布今年年報(bào)時(shí)，一些負(fù)債規(guī)模高昂、融資利率大增的房企，利潤表會(huì)比去年難看。這種情況再疊加下半年銷售不暢等因素，對(duì)房企現(xiàn)金流的考驗(yàn)會(huì)更嚴(yán)峻。

　　融資成本上升固然會(huì)侵蝕利潤，但只要銷售保持增長，房企現(xiàn)金流就有保證。所以，當(dāng)務(wù)之急還是抓銷售。筆者早前一直呼吁房企在盡可能的情況下應(yīng)采取降價(jià)促銷的措施，以應(yīng)對(duì)外部融資環(huán)境收緊和內(nèi)部現(xiàn)金流不暢的雙重壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前9月TOP100規(guī)模房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)同比僅增長4%左右，但9月當(dāng)月百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額環(huán)比增長達(dá)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。雖然不能稱為“金九”，但成色已屬不錯(cuò)。

　　最值得一提的是恒大。它是全國大型房企里促銷行動(dòng)最早力度也是最大的，目前看來成效顯著。恒大9月單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模830億元，比8月環(huán)比大幅增長73.6%。前9月它的權(quán)益銷售額4308億元，位居行業(yè)第一。

　　不少房企，長期以來過著舒服的日子，很大程度不是它生產(chǎn)了多么出色的產(chǎn)品，提供了多么優(yōu)異的服務(wù)，而是搭上了行業(yè)增長的快車。但隨著發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，舊有的一切都要改寫。高利潤高增長不再是想當(dāng)然的結(jié)果，淘汰也不再是靜態(tài)的書面名詞。

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