駐馬店房產(chǎn)在線訊  有心觀察中國房企轉(zhuǎn)型的人士，定然有過這樣的疑惑，為什么中國香港開發(fā)商能夠成功轉(zhuǎn)型，而內(nèi)地即便是龍頭房企，也是舉步維艱。

　　在中國香港，以李兆基、李嘉誠、鄭裕彤、郭得勝為大家長的四大家族，控制著四大地產(chǎn)巨頭恒基地產(chǎn)、長和、新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)，并以此為中心，把觸手延伸至電信、用水、燃?xì)�、百貨零售、旅游、航運(yùn)等多元業(yè)務(wù)，滲透進(jìn)港人的衣食住行中。

　　其中新鴻基，成為不少中國內(nèi)地房企的標(biāo)桿。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到國慶前，萬科舉辦的媒體交流會上，萬科高級副總裁孫嘉在回應(yīng)筆者關(guān)于萬科轉(zhuǎn)型暫未成功的問題時(shí)，還以新鴻基轉(zhuǎn)型10年方成功的案例舉證，萬科轉(zhuǎn)型才6年，需要更多時(shí)間。

　　上世紀(jì)90年代時(shí)，新鴻基的多元化業(yè)務(wù)已現(xiàn)雛形，至今，新鴻基仍然維持著酒店、數(shù)碼通、新意網(wǎng)等電信及資訊科技業(yè)務(wù)，以及香港三號干線等基建業(yè)務(wù)。

　　新鴻基2018/2019財(cái)年業(yè)績報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司物業(yè)合同銷售金額為650億港元，物業(yè)銷售收入為413.13億港元，物業(yè)銷售凈利潤為162.61億港元；總租金收入同比上升6%至250.77億港元，凈收入同樣是同比上升6%至196.78億港元。

　　傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)靠天吃飯，穩(wěn)定的租金收入，是平滑周期的利器。受政策變化、市場預(yù)期波動影響深之又深的內(nèi)地房企們，對新鴻基、恒基地產(chǎn)等港企羨慕不已。

　　目前，內(nèi)地轉(zhuǎn)型的房企以萬科為標(biāo)桿。眾所周知，萬科于2014年正式開啟轉(zhuǎn)型之路。2014年3月，萬科在2013年報(bào)中指出：如政策引導(dǎo)得當(dāng)，“房地產(chǎn)+服務(wù)”多個細(xì)分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計(jì)相當(dāng)于新打造一個房地產(chǎn)業(yè)。

　　萬科的轉(zhuǎn)型至今仍未成功，新業(yè)務(wù)的價(jià)值和貢獻(xiàn)沒有從財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出來。而轉(zhuǎn)型帶來的副作用是，主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售受到拖累，萬科失去第一的交椅；同時(shí)財(cái)務(wù)上，萬科為發(fā)展新業(yè)務(wù)，融資規(guī)模擴(kuò)大，財(cái)務(wù)成本走高，壓縮了利潤空間。

　　實(shí)際上，比萬科更早，轉(zhuǎn)型的企業(yè)也沒有成功，比如SOHO中國。

　　房企的轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上，是來自對主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的擔(dān)憂。

　　新鴻基風(fēng)光的背后，是長達(dá)十年以上的，對新賽道的堅(jiān)持。比照之下，內(nèi)地的新鴻基何在？

　　孫嘉對此給出兩點(diǎn)答案：其一是時(shí)間。內(nèi)地開發(fā)商轉(zhuǎn)型布局時(shí)間不夠長，新鴻基轉(zhuǎn)型十年才成功；其二，香港房企多數(shù)是家族式企業(yè)，可以更有耐心地進(jìn)行長時(shí)間的布局，內(nèi)地很多房企職業(yè)經(jīng)理人，任期一過就走，政策無法持續(xù)。

　　深圳一家中型房企的高層也曾與筆者深入探討過此問題，關(guān)于思維慣性、團(tuán)隊(duì)，以及市場容量。

　　該高層認(rèn)為，內(nèi)地開發(fā)商習(xí)慣了賺快錢，而相反多元化業(yè)務(wù)要求團(tuán)隊(duì)精打細(xì)算，賺慢錢，要求習(xí)慣于賺快錢的人來賺慢錢甚為艱難，因?yàn)樗季S方式截然不同。“不能讓地產(chǎn)開發(fā)的人來做多元化，要想成功必須要換一套人馬�！�

　　此外，內(nèi)地市場競爭激烈，而香港市場容量小，幾大家族間互相以業(yè)務(wù)為憑據(jù)分割市場，減少無謂競爭與投入，也減少失敗與試錯的成本。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)型，還應(yīng)與決心有關(guān)。一家熟悉香港市場的內(nèi)地房企副總裁對筆者指出“香港地域小，開發(fā)強(qiáng)度和市場容量有限，開發(fā)商必須下定決心背水一戰(zhàn)。但近年來，雖然有調(diào)控政策的限制，但內(nèi)地樓市整體在上升期，開發(fā)商經(jīng)常受到來自開發(fā)業(yè)務(wù)的誘惑，不夠堅(jiān)定”。

　　說到底，轉(zhuǎn)型是一門平衡的藝術(shù)，新老業(yè)務(wù)的平衡，在某種程度上，是當(dāng)下與未來的平衡。

　　總而言之，開發(fā)商轉(zhuǎn)型，涉及內(nèi)外條件。內(nèi)在，充沛的現(xiàn)金流、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)架構(gòu)作支撐外，管理能力、團(tuán)隊(duì)匹配、戰(zhàn)略與賽道的選擇，恐怕缺一不可；而外在，必須有開放、透明、穩(wěn)定的融資市場作為支持，房地產(chǎn)市場、商業(yè)市場也須穩(wěn)定向上，商業(yè)地產(chǎn)才能獲得良好估值、新業(yè)務(wù)才能謀求更加豐富的用戶和融資產(chǎn)品的支持。

　　然而當(dāng)下，多數(shù)上規(guī)模的內(nèi)地房企習(xí)慣于高杠桿發(fā)展，自身并不具備充沛、健康的經(jīng)營現(xiàn)金流，中小型房企的蜻蜓點(diǎn)水又難成氣候。從大環(huán)境來看，當(dāng)下的地產(chǎn)市場受政策和預(yù)期影響，仍未迎來穩(wěn)定的長周期。

　　內(nèi)地開發(fā)商的轉(zhuǎn)型故事還在繼續(xù)。

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