駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊   過(guò)往房地產(chǎn)黃金期，房企降價(jià)促銷(xiāo)只是“增溫”而非“求生”。對(duì)一個(gè)十幾年只漲不跌的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了多年賺快錢(qián)的好時(shí)光。貿(mào)然降價(jià)不僅容易引發(fā)業(yè)主維權(quán)，對(duì)依賴(lài)房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的地區(qū)來(lái)說(shuō)，更無(wú)異于扼住“錢(qián)路”。

　　但當(dāng)市場(chǎng)行至下降周期，外部融資環(huán)境收緊，業(yè)績(jī)與償債壓力又步步緊逼，降價(jià)促銷(xiāo)成為房企短期唯一的闖關(guān)手段。十一黃金周期間，樓市波瀾泛起，龍頭房企率先降價(jià)跑量，一眾中小房企同樣祭出花樣活動(dòng)促銷(xiāo)。

　　國(guó)慶七天時(shí)間，克而瑞監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市商品住宅成交面積同比微增3%。龍頭房企同樣超錄得百億規(guī)模業(yè)績(jī)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到當(dāng)前，城市分化仍存，“冷熱不均”的市場(chǎng)已不能一概而論。但有一點(diǎn)可確定，限價(jià)大環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商盈利空間被壓縮。在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)下，涉房信貸仍然緊張。

　　開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量

　　2019年，是房地產(chǎn)融資最艱難的一年。

　　10月12日，北京銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀行與金融科技公司合作類(lèi)業(yè)務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的通知》，要求銀行按照穿透原則，嚴(yán)查資金用途合規(guī)性，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域。

　　自今年5月銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)文”以來(lái)，地產(chǎn)融資渠道步步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開(kāi)發(fā)貸、ABS等監(jiān)管新政頻出。貨幣寬松向信用寬松傳導(dǎo)之時(shí)，監(jiān)管部門(mén)更希望資金流向?qū)嶓w、小微企業(yè)等領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)。

　　外部融資條件被收緊，企業(yè)唯有靠自我造血續(xù)接現(xiàn)金流。在房?jī)r(jià)同比漲幅不斷放緩、購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)促銷(xiāo)滯銷(xiāo)盤(pán)、尾盤(pán)以回流現(xiàn)金。這一次，龍頭房企率先將“以?xún)r(jià)換量”擺上臺(tái)面。

　　早在今年8月，中國(guó)恒大（03333.HK，下稱(chēng)“恒大”）便啟動(dòng)“全員營(yíng)銷(xiāo)”搶收計(jì)劃，執(zhí)行期8月20日至10月8日，5重優(yōu)惠下最高可達(dá)6折。搶收計(jì)劃包含27個(gè)地區(qū)，重點(diǎn)搶收四川、重慶和中原地區(qū)，共涉及505個(gè)項(xiàng)目，包括493個(gè)住宅和商辦項(xiàng)目，12個(gè)旅游集團(tuán)公司項(xiàng)目。

　　促銷(xiāo)跑量確有成效。9月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，較上月增長(zhǎng)約73.8%，較去年同期增長(zhǎng)約31.9%，刷新集團(tuán)單月銷(xiāo)售額歷史紀(jì)錄。國(guó)慶期間，有市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示恒大通過(guò)促銷(xiāo)收金510億元。

　　但銷(xiāo)售均價(jià)下降也是事實(shí)。恒大9月10054元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，創(chuàng)近幾年新低。與去年同期相比，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米下降約450元，降幅4.3%。而此前2017年、2018年及2019年上半年，恒大銷(xiāo)售均價(jià)分別為9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米，呈上升趨勢(shì)。

　　行業(yè)龍頭碧桂園（02007.HK）在促銷(xiāo)力度上同樣不退讓。從數(shù)據(jù)看，上半年碧桂園銷(xiāo)售均價(jià)約9013元/平方米，較2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分別下降0.74%和2.74%。

　　龍頭房企爭(zhēng)相促銷(xiāo)，中小型房企也積極以?xún)r(jià)換量。禹洲地產(chǎn)（01628.HK)、中駿集團(tuán)（01966.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）、新力控股等部分城市項(xiàng)目有較大幅度價(jià)格優(yōu)惠，其他企業(yè)則以少量特價(jià)房、禮包形式吸引客流。

　　房企如此貼身肉搏，背后實(shí)為持續(xù)低迷的市場(chǎng)及日益沉重的債務(wù)壓力。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年80家上市房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步提升，達(dá)6.61萬(wàn)億元，同比上漲10.45%。20家房企有息負(fù)債規(guī)模超千億、71家超過(guò)100億。

　　從低短期有息負(fù)債現(xiàn)金覆蓋度看，29家房企現(xiàn)金流覆蓋度不足100%。泰禾集團(tuán)(000732,股吧)（000732.SZ）這一數(shù)值最低，僅39.21%，富力地產(chǎn)（02777.HK）、陽(yáng)光100（02608.HK）現(xiàn)金覆蓋度不足50%。嘉凱城(000918,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、北大資源等中小房企此數(shù)值不足30%，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　樓市分化

　　開(kāi)發(fā)商忍痛讓渡利潤(rùn)空間后，樓市感受到一絲暖意。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，10月1日~7日，全國(guó)30個(gè)典型城市新增商品住宅成交面積為167萬(wàn)平方米，較去年同期小幅微增3%，各線(xiàn)城市成交量皆有回升，一線(xiàn)城市以9%同比漲幅居首。深圳延續(xù)此前的銷(xiāo)售熱度，“十一”成交同比增80%。

　　結(jié)合9月市場(chǎng)情況分析，“黃金周”成交回升主要得益于房企集中降價(jià)促銷(xiāo)政策。不少購(gòu)房者接受度較高，購(gòu)買(mǎi)力實(shí)際上仍然存在。

　　但城市分化在加劇，北上廣成交量均不同程度回落。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州國(guó)慶期間一手房網(wǎng)簽成交617套，較去年同期減少5.95%，網(wǎng)簽面積為62183平方米，較去年同期減少7.49%。

　　實(shí)際上，廣州市場(chǎng)低迷已久。5月份開(kāi)始，廣州二手房成交均價(jià)持續(xù)下跌，8月份跌至最低水平后略有回升，9月份環(huán)比上升4.3%至22621元/平方米，成交套數(shù)則從7月份最高峰的11212套下滑至9月份的8463套。

　　北京更為慘淡。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2014~2019年國(guó)慶期間，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量分別為538、442、216、222、235、190套；二手住宅網(wǎng)簽量為56、101、209、28、44、41套。

　　“從國(guó)慶歷史成交量來(lái)看，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，新房、二手房網(wǎng)簽均不樂(lè)觀(guān)�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為。

　　二線(xiàn)城市中，由于前期購(gòu)買(mǎi)力透支嚴(yán)重，武漢、重慶、福州等城市成交同比下跌；青島、濟(jì)南、杭州同比漲幅皆超過(guò)100%。三線(xiàn)城市成交量小幅微增3%，受較低基數(shù)影響，溫州、揚(yáng)州、萊蕪等城市成交明顯放量，同比皆倍增。

　　“雖然十一數(shù)據(jù)層面整體向好，但是市場(chǎng)冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)�！笨硕�瑞研究表明，從整體政策層面看，“房住不炒”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”政策主基調(diào)依舊，涉房信貸仍相對(duì)緊張，疊加10月落地的房貸利率新機(jī)制執(zhí)行，市場(chǎng)觀(guān)望情緒依舊濃厚。

　　另一方面，房企降價(jià)“跑量”造成市場(chǎng)短暫“復(fù)蘇”的假象，但以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的打法始終不可持續(xù)，未來(lái)市場(chǎng)趨穩(wěn)將成為大概率事件。

　　市場(chǎng)趨于理性，房企業(yè)績(jī)壓力卻如影隨形。截至9月末，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)75%以上，另有近四成目標(biāo)完成率處于65%~75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。

　　克而瑞分析認(rèn)為，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤(pán)去化。

　　同策研究院同樣認(rèn)為，當(dāng)前至2019年四季度，樓市維穩(wěn)的主基調(diào)不會(huì)改變。短期市場(chǎng)需求動(dòng)力不足，建議今年四季度房企繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”，土地投資應(yīng)把握好2019年三、四季度逆周期拿地機(jī)會(huì)，擴(kuò)大多元布局，助力產(chǎn)業(yè)勾地。

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