駐馬店房產(chǎn)在線訊   雖然自5月以來，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的力度一日緊似一日，但9月繼8月大幅下跌后快速反彈。10月，對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的罰單開始不斷出現(xiàn)。北京更是喊話嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，一方面，個(gè)別月份的波動很正常；另一方面，雖然融資難度加大，但正常融資并沒有收緊。無論如何，融資困境仍然存在，融資能力已經(jīng)成為房企競爭的關(guān)鍵。

　　罰單不斷，融資監(jiān)管一再從嚴(yán)

　　10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域。這已不是主管部門今年第一次對房地產(chǎn)融資監(jiān)管進(jìn)行表態(tài)。

　　此前的10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計(jì)890萬元的行政罰單，其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因；而浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。

　　與此同時(shí)，10月11日，中國銀保監(jiān)會也因平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元。

　　從近期不斷出現(xiàn)的罰單中不難看出銀行違規(guī)涉房業(yè)務(wù)已成為禁區(qū)。

　　9月6日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%點(diǎn)，而隨后9月11日銀保監(jiān)會主席郭樹清在銀保監(jiān)系統(tǒng)會議上，公開喊話要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向。業(yè)內(nèi)人士由此斷定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)的影響有限。

　　事實(shí)上，自2018年底開始，融資能力已經(jīng)成為房企競爭的關(guān)鍵因素。從2019年以來，房企競相發(fā)債。受此影響，土地價(jià)格也一度高漲。

　　今年5月，銀保監(jiān)會以一紙23號令震懾了房企的違約融資勢頭。23號令明確提出：禁止表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；禁止個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房等。

　　此后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管一直沒有停止。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比之前，最近幾個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點(diǎn)是針對房地產(chǎn)金融收緊政策持續(xù)發(fā)布，從房地產(chǎn)購房按揭貸款到開發(fā)商的融資渠道，都有不同程度的收緊。

　　9月95家房企融資環(huán)比漲45.3%

　　雖然自5月以來，房地產(chǎn)融資一日緊似一日，但在8月的大幅下跌后，9月又一次快速反彈。

　　據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，9月發(fā)債最高的企業(yè)為碧桂園，發(fā)債總量125億元，其中包括發(fā)行了78.3億港元的可換股債券，5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，以及18.5億元的公司債。

　　另一家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示了這一增長勢頭。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，40家典型房企融資金額為689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。

　　值得關(guān)注的是，9月融資額上升主要表現(xiàn)在境外債權(quán)融資、永續(xù)債以及資產(chǎn)證券化融資。9月房企發(fā)行了65億元的永續(xù)債，而8月沒有房企發(fā)行永續(xù)債。

　　境內(nèi)發(fā)債受限，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外發(fā)債。9月境外融資的房企數(shù)量較于8月增長較多�？硕�瑞的數(shù)據(jù)顯示，9月95家房企境外債權(quán)融資額399億元，環(huán)比上升49.1%。

　　張大偉稱，雖然表面來看房企融資難，但在整體數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)融資額仍在刷新記錄。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，而8月這一數(shù)據(jù)僅為15.8億美元。

　　對于9月房企融資反彈的原因，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，繼5月銀保監(jiān)會發(fā)布23號文整治房地產(chǎn)融資亂象后，7、8月份，監(jiān)管部門又密集發(fā)布了多條收緊政策嚴(yán)控房企融資渠道，8月當(dāng)月房企融資大幅下滑，可能此前積壓的審批到9月釋放出來。但整體來看，從5月以來，融資趨勢是呈現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)下滑的，畢竟政策監(jiān)管起作用，個(gè)別月份的波動也很正常。

　　不過，張大偉則認(rèn)為，雖然各種調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，的確加大了部分企業(yè)融資難度，但對于正常融資來說，并沒有收緊。

　　融資成本分化

　　眾所周知，房企融資難的表現(xiàn)不外乎在融資金額和融資成本上。

　　在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，雖然融資額在9月并未走低，但是融資成本面臨持續(xù)上漲，超過10%以上的境外債融資已不再是個(gè)例。

　　9月8日，泰禾集團(tuán)子公司增發(fā)2億美元境外債券，票面利率為11.25%。而且這一趨勢已延續(xù)到10月，10月16日，佳兆業(yè)擬發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，年息達(dá)到了11.95%。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76%；其中境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10%，主要是由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率為4.5%，數(shù)額較大，從而拉低了9月的融資成本，若剔除碧桂園發(fā)行的這一筆債券，9月房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22%和0.55%。

　　從上述碧桂園的案例中不難看出，房地產(chǎn)融資分化顯著，雖然有的房企融資成本高達(dá)10%以上，但仍有不少房企融資成本低于5%，部分國企、央企、大型民企以低成本獲得高融資額的融資案例并不少。

　　9月22日，萬科發(fā)布公告稱擬發(fā)行25億住房租賃公司債，債券票面利率詢價(jià)區(qū)間2.9%-3.9%，2月26日完成的20億元公司債券票面利率3.65%。

　　而在9月9日，龍湖集團(tuán)完成8.5億美元債券發(fā)行定價(jià)。最終發(fā)行收益率為4.064%，票息3.95%，實(shí)現(xiàn)新發(fā)行負(fù)溢價(jià)。同時(shí)創(chuàng)中國民營房企10年期發(fā)行最低票息紀(jì)錄。

　　今年上半年，龍湖綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。據(jù)悉，為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，龍湖的外幣借款一直控制在較低占比水平，目的是為控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　張大偉認(rèn)為，從未來趨勢來看，房地產(chǎn)融資將被嚴(yán)格管控，違規(guī)融資有所減少，資金成本分化的趨勢依然持續(xù)。不過，大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)融資成本降低依然是趨勢，但對于高杠桿的企業(yè)來說，融資壓力有所增加。

　　同策研究院陳朦朦則認(rèn)為，雖然9月房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資難的困境。10月將有22筆債券到期，金額共計(jì)355億元，單筆金額最高的是九龍倉于2016年發(fā)行的一筆40億元人民幣的熊貓債券。“采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道是目前很多房企需要做的事�！� 陳朦朦如是說。

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