駐馬店房產(chǎn)在線訊   房地產(chǎn)作為一個資金密集性產(chǎn)業(yè),資金是房地產(chǎn)企業(yè)的"血脈",資金鏈一旦斷裂,企業(yè)將無法維持生存。因而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中金融支持不可或缺，自2018年開始，融資成為房企發(fā)展競爭的主要因素。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)前房企融資的主要模式有私募基金、信托、開發(fā)貸等，這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設(shè)，降低自有資金的占用。隨著房地產(chǎn)市場不確定因素的增加及融資渠道持續(xù)收緊，整體房地產(chǎn)行業(yè)均面臨融資難，成本不斷上行的壓力。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月24日,全國有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告,其中24日就有3家。

　　融資監(jiān)管一再從嚴(yán)

　　今年以來，為了防范房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險，政府出臺了多項政策，加強了對房企融資的監(jiān)管，信托、境外債、開發(fā)貸等渠道都受到控制。

　　今年5月份，銀保監(jiān)會以一紙23號令震懾了房企的違約融資勢頭。此后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管打開了閘門。

　　今年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布通知，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；8月7日，銀保監(jiān)下發(fā)64號文，重點提出要堅決遏制信托規(guī)模無序擴張、嚴(yán)厲打擊信托市場違法違規(guī)行為及有力有效處置信托機構(gòu)風(fēng)險；9月6日，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%點，而隨后9月11日銀保監(jiān)會主席郭樹清在銀保監(jiān)系統(tǒng)會議上，公開喊話要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向；10月11日，中國銀保監(jiān)會也因平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元；10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知強調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域。

　　可以看出，最近幾個月房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點是針對房地產(chǎn)金融收緊政策持續(xù)發(fā)布，從房地產(chǎn)購房按揭貸款到開發(fā)商的融資渠道，都有不同程度的收緊。

　　對房地產(chǎn)融資監(jiān)管，不僅政府多次出臺相關(guān)政策，相關(guān)主管部門也進行多次表態(tài)，對于高杠桿的企業(yè)來說，融資壓力有所增加，但隨著房地產(chǎn)融資將被嚴(yán)格管控后，違規(guī)融資也在逐漸的減少。

　　房企開啟多元化融資渠道

　　房企融資環(huán)境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企開始采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，例如委托貸款、保債計劃、拆分上市等，在此同時，融資成本也突破以往。

　　今年9月4日，華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續(xù)債權(quán)投資合同》，擬通過信托計劃項下的信托資金向九通投資進行永續(xù)債權(quán)投資，投資金額為40億元人民幣。

　　同時，該公司也與中原信托簽署《永續(xù)信托貸款合同》，中原信托擬設(shè)立信托計劃，將信托計劃項下的信托資金向九通投資發(fā)放永續(xù)信托貸款，金額為不超過20億元人民幣，信托貸款期限為無固定期限。

　　9月6日，陽光城為旗下持有100%權(quán)益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔(dān)保。作為擔(dān)保條件，陽光城參股子公司啟東光勛房地產(chǎn)名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。

　　9月27日，首開股份發(fā)布公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產(chǎn)管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年。由首開股份提供全額全程擔(dān)保。

　　據(jù)了解，保債計劃具有期限長、成本低的優(yōu)勢。保債計劃屬于房企非標(biāo)債權(quán)的一類融資形式(非標(biāo)債權(quán)還包括信托、私募交管計劃等)，發(fā)起方為保險資產(chǎn)管理公司，通過發(fā)行投資計劃受益憑證，向保險公司等委托人募集資金。

　　除此之外，隨著多家房企開辟酒店、長租公寓、聯(lián)合辦公、糧油、互聯(lián)網(wǎng)家裝等副業(yè)，房企也開始在相關(guān)領(lǐng)域進行上市動作。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的報告，2018年，有包括碧桂園服務(wù)等6家物業(yè)管理公司上市，2019年后濱江服務(wù)等3家物業(yè)管理公司上市。除物業(yè)領(lǐng)域外，還有房企在酒店業(yè)務(wù)上也有上市計劃。

　　9月房企融資金額回暖

　　房企融資渠道“五花八門”，為今年9月份融資金額回暖起到一定的促進作用。

　　根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年前9個月，40家典型房企總計融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個月融資體量。2019年1-9月，TOP10房企融資同比增加22.15%，增幅最大，也是平均融資額最多的一個梯隊。

　　從2019年前9個月的融資中可以看出，9月份融資總量最高的企業(yè)為金科股份，融資總量127.65億元。此外是碧桂園，于境外分別發(fā)行了78.3億元的可換股債券，以及5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)進行了18.5億元的公司債發(fā)行。

　　值得注意的是，從單個企業(yè)的融資成本來看，有近一半的房企融資成本較2018年全年上升，融資成本上升的企業(yè)多數(shù)成本增幅相對較大，從而拉高了房企整體的發(fā)債成本。

　　在房企融資中，龍湖一如既往以從容的姿態(tài)應(yīng)對波動、控制風(fēng)險。作者梳理龍湖近期的融資信息，截至2019年6月30日，龍湖集團的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。為規(guī)避匯兌風(fēng)險，公司外幣借款始終保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期。

　　2019年9月9日，龍湖集團有限公司宣布，成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價。本次交易最終利差為247.5個基點，相對初始價格指引大幅收窄32.5個基點，最終發(fā)行收益率為4.064%，票息3.95%，實現(xiàn)負(fù)新發(fā)行溢價，實屬近期市場罕有。

　　值得注意的是，此次交易創(chuàng)造了近兩年來中國民營房地產(chǎn)企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模10年期發(fā)行、中國民營房地產(chǎn)企業(yè)10年期發(fā)行最低票息和發(fā)行收益率以及中資BBB區(qū)間評級民企最大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄。

　　事實上，對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，融資壓力有所增加，或會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營上的問題。但是對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，通過多元化的融資渠道，融資成本降低依然是趨勢。

　　整體來看，無論是那種融資方式，資本都在流向現(xiàn)金流保障系數(shù)高、規(guī)模大、評級高的一些企業(yè)�！按罄颂陨场�，隨著房企融資能力的強弱，房企行業(yè)也正將面臨新的洗牌。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)