駐馬店房產(chǎn)在線訊   在“房住不炒”“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)下，華南地區(qū)四季度樓市將何去何從？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到克而瑞監(jiān)測(cè)，今年國慶黃金周(10月1?7日)，華南地區(qū)8市(除肇慶)的認(rèn)購量、去化率均不敵去年同期，整體認(rèn)購量僅4580套，去化率低至38%。降價(jià)跑量之下，樓市表現(xiàn)依然難達(dá)預(yù)期。

　　“現(xiàn)階段的共識(shí)是回歸一線，比如深圳基本每個(gè)住宅盤開盤即熱銷。而三四線城市，開發(fā)商的策略基本是降價(jià)快走量�！�9月底，深圳一家大型房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　“此前廣東某房企要求全員賣房，主要還是其布局僅限于廣東，且多為二三四線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力沒那么強(qiáng)�！�10月初，廣州一家千億房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前深圳等一線城市的市場(chǎng)還是比較穩(wěn)健，長期來看，公司對(duì)樓市還是持樂觀態(tài)度，“困難只是暫時(shí)的�！�

　　貝殼找房在近期對(duì)外發(fā)布的一份《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書》中亦提出，相比5年前，中國的城市人口更加集中，人口向頭部城市集中的趨勢(shì)明顯。

　　“從大灣區(qū)各城市近三年常住人口的增長來看，廣州和深圳分別增長165萬和140萬，人口吸引力強(qiáng)。”白皮書指出，綜合國家統(tǒng)計(jì)局(2015)、香港政府統(tǒng)計(jì)處(2017)、澳門特別行政區(qū)政府統(tǒng)計(jì)暨普查局(2016)數(shù)據(jù)，粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市中有8個(gè)城市住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)有近3500萬人無自有住房。

　　白皮書認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)具有強(qiáng)大人口吸引力但住房自有率又低，未來房地產(chǎn)需求空間依然巨大。

　　多城一手降價(jià)走量

　　在“調(diào)控高壓”下，廣東第四季度的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀。

　　以佛山為例。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，十一期間，佛山約有22個(gè)樓盤加推，推貨量達(dá)1785套。折扣方面，佛山多數(shù)樓盤為刺激成交紛紛降價(jià)走量，單價(jià)優(yōu)惠幅度在2000元/平方米以內(nèi)居多。

　　此外，在佛山五區(qū)250個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之間，還有58個(gè)項(xiàng)目推出國慶特價(jià)或一口價(jià)房源，降價(jià)范圍廣泛。

　　不過，這次降價(jià)并未明顯帶動(dòng)成交，認(rèn)購量僅為578套，整體去化率為32%，遠(yuǎn)低于去年同期1845套認(rèn)購量和41%的去化率。

　　再看江門。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，十一期間，江門三區(qū)一市(僅含蓬江、江海、新會(huì)、鶴山)有多個(gè)樓盤出現(xiàn)1000?2000元/平方米的降價(jià)現(xiàn)象，由于江門新房均價(jià)約為7000元/平方米，降完價(jià)約等于回到2年前。除了直接降價(jià)，不少樓盤還推出送空調(diào)、送車位，甚至精裝修改毛坯賣等方式，降低門檻來吸引購房者。

　　但和佛山一樣，江門本次降價(jià)促銷并未直接拉動(dòng)去化率。十一期間，江門推貨量497套，認(rèn)購量145套，去化率為39%。

　　中山樓市特價(jià)單位多主要集中在主城區(qū)和火炬開發(fā)區(qū)，讓利幅度多集中在500?1000元/平方米，也有個(gè)別豪宅盤讓利高達(dá)3500?5000元/平方米。

　　全市促銷潮刺激下，中山認(rèn)購量達(dá)677套，去化率達(dá)46%。不過，這仍低于去年同期566套認(rèn)購量、53%的去化率。

　　回看華南國慶樓市，肇慶“降價(jià)潮”最為來勢(shì)洶洶。一方面是相比其他城市，肇慶遠(yuǎn)離華南核心城市；另一方面是肇慶本身的基礎(chǔ)建設(shè)和工資水平?jīng)]有跟上如此大幅度的增長趨勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，十一假期，肇慶至少47個(gè)樓盤有活動(dòng)，個(gè)別樓盤甚至以接近5折銷售。

　　克而瑞認(rèn)為，縱覽整個(gè)華南樓市，各城“價(jià)格戰(zhàn)”已經(jīng)陸續(xù)打響，房企加大促銷力度收割市場(chǎng)，除了常規(guī)折扣以及特惠房以外，首付分期優(yōu)惠明顯增多�！澳壳皝砜矗�在業(yè)績壓力下，不少房企都給出了誠意滿滿的優(yōu)惠，但收效甚微，在限購、限貸的影響下，購房者仍持觀望態(tài)度�！笨硕�瑞續(xù)稱。

　　廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，進(jìn)一步“搶客大戰(zhàn)”或從假期后開始打響，尤其今年四季度將有大批全新項(xiàng)目入市，屆時(shí)買賣氣氛或?qū)⒏�加熱烈�?/span>

　　二手議價(jià)空間加大

　　一手銷售承壓，二手市場(chǎng)的議價(jià)空間也在加大。

　　以廣州為例，據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，每月廣州鏈家約有20%?25%的放盤業(yè)主選擇調(diào)整掛牌價(jià)。在所有的調(diào)價(jià)動(dòng)作中，70%以上屬于降價(jià)動(dòng)作。

　　特別在八九月份，降價(jià)次數(shù)占總調(diào)價(jià)次數(shù)占比顯著上升，達(dá)到了近90%。同時(shí)業(yè)主漲價(jià)動(dòng)作持續(xù)減少，占總調(diào)價(jià)次數(shù)的比例不足12%。

　　3?9月份，廣州鏈家放盤業(yè)主8月降價(jià)次數(shù)最多，達(dá)9816次，9月漲價(jià)次數(shù)最低，為742次。

　　降價(jià)幅度方面，8月降價(jià)幅度最高，其中降價(jià)0?5%占比為66.99%，降價(jià)5%?10%為17.23%，降價(jià)10?20%為3.27%。

　　議價(jià)方面，據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，二手房買家的議價(jià)空間約為9.5%，處于年內(nèi)第二高位，僅次于1月份10.3%的議價(jià)空間。以近期在越秀區(qū)五羊新城成交的一套小兩房為例，掛牌價(jià)為200萬元，最終以178萬元賣掉，讓價(jià)高達(dá)22萬元，讓價(jià)幅度達(dá)到了11%。據(jù)悉，業(yè)主愿意大幅度的讓價(jià)，是希望能盡快出售物業(yè)獲得換房資金。

　　業(yè)主的持續(xù)讓利，也讓廣州二手房整體成交均價(jià)從5月開始呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，截至8月底，已經(jīng)連降4個(gè)月，達(dá)到年內(nèi)最低水平，均價(jià)為2.2萬元/平方米。

　　中山的二手房總掛牌量則有所上升，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，中山二手房總掛牌量為73672套，與上期68691套相比，漲幅7.2%。

　　此外，截至10月7日，中山二手房城區(qū)全部跌價(jià)，其中下跌最嚴(yán)重的是石岐區(qū)，跌幅達(dá)到1.52%，跌價(jià)207元/平方米。其次是東區(qū)，環(huán)比下跌1.00%，接著是南區(qū)，環(huán)比下跌0.68%。諸葛找房指出，中山二手房市場(chǎng)下行壓力依然較大，市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降。

　　“對(duì)于剛需來說，目前是個(gè)入手的好機(jī)會(huì)。但是與去年同期相比，市場(chǎng)有所下降�！�9月底，廣州一家房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　鏈家研究院指出，對(duì)于買家來說，目前二手房市場(chǎng)明顯處于“買方市場(chǎng)”，且呈現(xiàn)著巨大的讓利空間。

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