駐馬店房產(chǎn)在線訊     房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè),資金是房地產(chǎn)企業(yè)的"血脈",資金鏈一旦斷裂,企業(yè)將無(wú)法維持生存。因而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中金融支持不可或缺，自2018年開(kāi)始，融資成為房企發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的主要因素。

　　當(dāng)前房企融資的主要模式有私募基金、信托、開(kāi)發(fā)貸等，這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設(shè)，降低自有資金的占用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定因素的增加及融資渠道持續(xù)收緊，整體房地產(chǎn)行業(yè)均面臨融資難，成本不斷上行的壓力。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月24日,全國(guó)有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告,其中24日就有3家。

　　融資監(jiān)管一再?gòu)膰?yán)

　　今年以來(lái)，為了防范房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策，加強(qiáng)了對(duì)房企融資的監(jiān)管，信托、境外債、開(kāi)發(fā)貸等渠道都受到控制。

　　今年5月份，銀保監(jiān)會(huì)以一紙23號(hào)令震懾了房企的違約融資勢(shì)頭。此后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管打開(kāi)了閘門。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)；8月7日，銀保監(jiān)下發(fā)64號(hào)文，重點(diǎn)提出要堅(jiān)決遏制信托規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張、嚴(yán)厲打擊信托市場(chǎng)違法違規(guī)行為及有力有效處置信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；9月6日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%點(diǎn)，而隨后9月11日銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在銀保監(jiān)系統(tǒng)會(huì)議上，公開(kāi)喊話要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向；10月11日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)也因平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購(gòu)房首付款被罰款50萬(wàn)元；10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域。

　　可以看出，最近幾個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點(diǎn)是針對(duì)房地產(chǎn)金融收緊政策持續(xù)發(fā)布，從房地產(chǎn)購(gòu)房按揭貸款到開(kāi)發(fā)商的融資渠道，都有不同程度的收緊。

　　對(duì)房地產(chǎn)融資監(jiān)管，不僅政府多次出臺(tái)相關(guān)政策，相關(guān)主管部門也進(jìn)行多次表態(tài)，對(duì)于高杠桿的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資壓力有所增加，但隨著房地產(chǎn)融資將被嚴(yán)格管控后，違規(guī)融資也在逐漸的減少。

　　房企開(kāi)啟多元化融資渠道

　　房企融資環(huán)境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企開(kāi)始采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，例如委托貸款、保債計(jì)劃、拆分上市等，在此同時(shí)，融資成本也突破以往。

　　今年9月4日，華夏幸福子公司九通投資與中信信托有限公司簽訂《永續(xù)債權(quán)投資合同》，擬通過(guò)信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托資金向九通投資進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，投資金額為40億元人民幣。

　　同時(shí)，該公司也與中原信托簽署《永續(xù)信托貸款合同》，中原信托擬設(shè)立信托計(jì)劃，將信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托資金向九通投資發(fā)放永續(xù)信托貸款，金額為不超過(guò)20億元人民幣，信托貸款期限為無(wú)固定期限。

　　9月6日，陽(yáng)光城為旗下持有100%權(quán)益的子公司長(zhǎng)興萬(wàn)益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個(gè)月的7億元貸款提供擔(dān)保。作為擔(dān)保條件，陽(yáng)光城參股子公司啟東光勛房地產(chǎn)名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。

　　9月27日，首開(kāi)股份發(fā)布公告表示，旗下子公司首開(kāi)中庚投資擬向生命保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司申請(qǐng)8億元保債計(jì)劃，期限2年。由首開(kāi)股份提供全額全程擔(dān)保。

　　據(jù)了解，保債計(jì)劃具有期限長(zhǎng)、成本低的優(yōu)勢(shì)。保債計(jì)劃屬于房企非標(biāo)債權(quán)的一類融資形式(非標(biāo)債權(quán)還包括信托、私募交管計(jì)劃等)，發(fā)起方為保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，通過(guò)發(fā)行投資計(jì)劃受益憑證，向保險(xiǎn)公司等委托人募集資金。

　　除此之外，隨著多家房企開(kāi)辟酒店、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、糧油、互聯(lián)網(wǎng)家裝等副業(yè)，房企也開(kāi)始在相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行上市動(dòng)作。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的報(bào)告，2018年，有包括碧桂園服務(wù)等6家物業(yè)管理公司上市，2019年后濱江服務(wù)等3家物業(yè)管理公司上市。除物業(yè)領(lǐng)域外，還有房企在酒店業(yè)務(wù)上也有上市計(jì)劃。

　　9月房企融資金額回暖

　　房企融資渠道“五花八門”，為今年9月份融資金額回暖起到一定的促進(jìn)作用。

　　根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年前9個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個(gè)月融資體量。2019年1-9月，TOP10房企融資同比增加22.15%，增幅最大，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)。

　　從2019年前9個(gè)月的融資中可以看出，9月份融資總量最高的企業(yè)為金科股份，融資總量127.65億元。此外是碧桂園，于境外分別發(fā)行了78.3億元的可換股債券，以及5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)進(jìn)行了18.5億元的公司債發(fā)行。

　　值得注意的是，從單個(gè)企業(yè)的融資成本來(lái)看，有近一半的房企融資成本較2018年全年上升，融資成本上升的企業(yè)多數(shù)成本增幅相對(duì)較大，從而拉高了房企整體的發(fā)債成本。

　　在房企融資中，龍湖一如既往以從容的姿態(tài)應(yīng)對(duì)波動(dòng)、控制風(fēng)險(xiǎn)。作者梳理龍湖近期的融資信息，截至2019年6月30日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，公司外幣借款始終保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期。

　　2019年9月9日，龍湖集團(tuán)有限公司宣布，成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價(jià)。本次交易最終利差為247.5個(gè)基點(diǎn)，相對(duì)初始價(jià)格指引大幅收窄32.5個(gè)基點(diǎn)，最終發(fā)行收益率為4.064%，票息3.95%，實(shí)現(xiàn)負(fù)新發(fā)行溢價(jià)，實(shí)屬近期市場(chǎng)罕有。

　　值得注意的是，此次交易創(chuàng)造了近兩年來(lái)中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模10年期發(fā)行、中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)10年期發(fā)行最低票息和發(fā)行收益率以及中資BBB區(qū)間評(píng)級(jí)民企最大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄。

　　事實(shí)上，對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資壓力有所增加，或會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題。但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，通過(guò)多元化的融資渠道，融資成本降低依然是趨勢(shì)。

　　整體來(lái)看，無(wú)論是那種融資方式，資本都在流向現(xiàn)金流保障系數(shù)高、規(guī)模大、評(píng)級(jí)高的一些企業(yè)。“大浪淘沙”，隨著房企融資能力的強(qiáng)弱，房企行業(yè)也正將面臨新的洗牌。

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