駐馬店房產在線訊  2019年的樓市太難過了，跌宕起伏猶如過山車，行業(yè)嚴重分化，一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

　　從前十月銷售數(shù)據(jù)來看，強者恒強，行業(yè)集中度進一步提升。

　　駐馬店房產在線小編了解到截至10月末，已有25家房企銷售破千億，銷售均值為2333.9億元。與此同時，不少中小房企卻面臨著生存危機，不斷傳出爆雷的消息。

　　相比規(guī)模更大的頭部房企，中小房企融資渠道更少，融資成本更高，加之前幾年激進地加桿杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時可能崩塌。

　　房地產行業(yè)已從增量轉入存量時代。在存量時代，行業(yè)馬太效應加劇，大魚吃小魚的競爭下，強者恒強，弱者面臨著生存危機。

　　苦戰(zhàn)“金九銀十”

　　傳統(tǒng)的“金九銀十”售樓黃金期已過，各地的房地產市場銷售表現(xiàn)平平。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月新房成交與土地市場延續(xù)了“金九”的低迷走勢，重點城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大。

　　但頭部和主流房企則表現(xiàn)出了強勁的生命力，將對手遠遠拋在后面。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，標桿房企公布2019年前10月銷售額的企業(yè)合計有14家，這14家企業(yè)前10月合計銷售額21934億元，同比2018年同期上漲了17.2%。單獨看10月份，這14家房企合計銷售額達到了2805億。

　　碧桂園、恒大、萬科前10月銷售均超過5000億元，在加緊促銷之下，恒大和碧桂園10月單月銷售金額分別達到903億元和850億元。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-10月，前10房企銷售額均值為3762.6億元，銷售額增長率均值為14.7%，11-30企業(yè)銷售額均值為1256.9億元，增長率均值為24.4%，31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為692.0億元和325.8億元，增長率均值分別為26.3%和19.3%。

　　克而瑞研報表示，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規(guī)模仍實現(xiàn)了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。

　　2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。

　　其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

　　TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末，TOP100房企權益金額門檻達到147.8億元。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體對比過去數(shù)據(jù)，2019年前10月房企銷售繼續(xù)分化。相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業(yè)都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)漲幅明顯放緩，大部分企業(yè)業(yè)績逐漸持平。

　　還有中小房企出現(xiàn)負增長。如景瑞和陽光100前10月的累計銷售同比分別下降5%及12.7%。

　　另一方面，房企的融資成本也分化嚴重。

　　7月，中海地產發(fā)行的一筆港元票據(jù)息率僅為2.90%，刷新同業(yè)最低利率。同月，泰禾集團在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息則高達15%。同為境外發(fā)債，利率相差5倍。

　　安信證券的數(shù)據(jù)顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

　　從房企性質來看，中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數(shù)分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國企綜合融資成本中位數(shù)6.91%，相比2018年分別上升51BP。

　　生存危機隱現(xiàn)

　　對于中小房企來說，“熱鬧”是屬于別人的，他們只想“活下去”。

　　10月，在頭部房企因促銷而收獲充�，F(xiàn)金流時，一家浙系中小房企三盛宏業(yè)的員工正向自己的老板“追債”。

　　原因是三年前三盛宏業(yè)向員工發(fā)行的理財產品逾期未能兌付，而公司財務人員發(fā)現(xiàn)一些公司高管大量兌付自己的理財或轉走公司資金。

　　三盛宏業(yè)董事長陳建銘隨即召開溝通會，在會議上聲淚俱下，稱會努力追討回自己妹妹轉走的錢兌付員工的理財資金，但被其他高管轉走的錢，他無力保證。

　　三盛宏業(yè)上演的“公司爆雷，各方討錢，董事長在哭”一幕，折射出的是當下中小房企的生存危機。

　　今年以來，還有老牌粵系房企頤和地產的爆雷以及知名銀億集團的破產，都揭示了存量時代行業(yè)競爭的殘酷。

　　經濟學家馬光遠的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

　　他表示，中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發(fā)商能活下來，80%會死掉，中國的開發(fā)商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

　　他認為，房地產的高投資增速結束了，中國資產的價格也不會持續(xù)上漲，人口和儲蓄也不再支撐房地產，居民儲蓄已從高儲蓄轉為高負債。

　　張大偉指出，預計房企在未來2個月的銷售依然壓力非常大。從政策預期看，后續(xù)市場繼續(xù)出現(xiàn)下行風險非常大，政策收緊預期明顯出現(xiàn)，包括信貸等政策將抑制市場。

　　大型開發(fā)商對行業(yè)的關注更為宏觀。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在民生銀行的不動產金融年會上呼吁，要支持房地產并購，這是解決風險最最快的方法。

　　“這個行業(yè)的風險就是經濟風險、金融風險。如果（開發(fā)商）還不了銀行的錢，從違約到拍賣，大概平均需要四年時間，快的話三年，但并購三個月或者半年就解決了，所以并購是化解行業(yè)風險的最好方法。”

　　他預測，“這個行業(yè)的頭部公司，前五名市場占有率大概是18%，我估計在未來五年里面，這個行業(yè)的前五名能占到30%”。

　　孫宏斌進一步解釋其判斷的依據(jù)，汽車行業(yè)中國前五名市占率是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調行業(yè)78%，手機行業(yè)83%，因此房地產行業(yè)再過五年，前五名占30%問題不大。

　　孫宏斌稱，今年房地產行業(yè)規(guī)模會是16萬億左右，并且這個規(guī)模大概會保持很多年。

　　此前，恒大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場“蛋糕”就在15萬億左右，所有的開發(fā)商就在這有限的“紅�！敝袕P殺。

　　此時，“活下去”成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來看，未來行業(yè)的生存和發(fā)展門檻，已被提升至1000億-2000億元，如果達不到這樣的規(guī)模，就必須有非常特殊的產品力，才能在競爭中生存。

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