駐馬店房產(chǎn)在線訊   為落實(shí)“三權(quán)分置”制度，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部近日對(duì)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行了修訂，修改為《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》)，自2020年1月1日起正式施行。

　　修改后的《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》貫徹了“三權(quán)分置”理念，專節(jié)分別設(shè)置“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”和“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)(出租、轉(zhuǎn)包、入股或其他方式)作出了明確區(qū)分。

　　“農(nóng)村大量的宅基地和農(nóng)房被閑置，是一種資源浪費(fèi)。盤活了農(nóng)村的住房，不僅能夠幫助農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收，還能幫助城里人到農(nóng)村生活、度假或養(yǎng)老，可謂一舉多得�！倍嗄陮Ｗ⑼恋厥袌�(chǎng)研究的京兆律師事務(wù)所律師杜兆勇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到宅基地改革的底線是不能讓城鎮(zhèn)人口到農(nóng)村去購(gòu)買宅基地和農(nóng)房。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所主任李國(guó)祥表示，按照《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》的精神，國(guó)家鼓勵(lì)各地創(chuàng)新土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂(lè)、民宿、鄉(xiāng)村旅游等，但農(nóng)地“可租用不可買賣”的原則依然不會(huì)改變。

　　此前，中辦、國(guó)辦于今年5月5日印發(fā)了《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》，其最大的亮點(diǎn)就是，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧�體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，但必須遵守“可租，不可賣” 的規(guī)定。“城里人不能到農(nóng)村買宅基地，嚴(yán)格禁止利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等原則不會(huì)改變�！眹�(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人如是解讀。

　　放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　在“三權(quán)分置”背景下，針對(duì)防范農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦在最近的一次新聞發(fā)布會(huì)回答了記者的提問(wèn)。當(dāng)被問(wèn)及深化農(nóng)村土地制度改革的進(jìn)展時(shí)，韓長(zhǎng)賦強(qiáng)調(diào)，近年來(lái)農(nóng)業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)村社會(huì)保持穩(wěn)定，其中很重要的一條就是我們始終堅(jiān)持并且不斷鞏固家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。

　　“土地是農(nóng)民的命根子，動(dòng)搖不得的�！表n長(zhǎng)賦還指出，農(nóng)村的改革是從土地制度改革開(kāi)始的，下個(gè)階段深化農(nóng)村改革還要堅(jiān)持處理好農(nóng)民和土地關(guān)系這條主線。他說(shuō)，農(nóng)村承包地的改革主要是實(shí)行“三權(quán)分置”和搞好30年的延包，落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)耕地有5.4億畝在各種主體間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有7200萬(wàn)戶的農(nóng)戶參與了流轉(zhuǎn)土地，有的是流轉(zhuǎn)出去，有的是流轉(zhuǎn)進(jìn)來(lái)。

　　記者注意到，土地承包到期之后再延長(zhǎng)30年，這是黨的十九大給廣大農(nóng)民的一顆“定心丸”，也寫進(jìn)了今年修訂的《土地管理法》。新的《土地管理法》規(guī)定，嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定、鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅等規(guī)定。

　　據(jù)韓長(zhǎng)賦介紹，從這輪土地承包算起，我國(guó)農(nóng)村土地承包關(guān)系將穩(wěn)定75年，讓各方面都有穩(wěn)定的預(yù)期。目前，我們已經(jīng)基本完成了農(nóng)村承包地的確權(quán)登記，這為下一步的30年延包打下了基礎(chǔ)。“從明年開(kāi)始，我們將選擇一部分縣市進(jìn)行延包試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上形成全國(guó)的配套政策和延包的辦法，確保這項(xiàng)大政策能夠很好地銜接、平穩(wěn)地過(guò)渡�！表n長(zhǎng)賦說(shuō)。

　　《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》也明確提出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地所有權(quán)的性質(zhì)及其農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限，增加對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　據(jù)了解，這一輪農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)始于2014年12月，當(dāng)時(shí)選在山東、浙江、四川等地試點(diǎn)，試點(diǎn)堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來(lái)，全國(guó)有33個(gè)縣(市、區(qū))開(kāi)展了農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，重點(diǎn)是探索宅基地“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，既維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，又為鄉(xiāng)村振興增添活力。

　　激活閑置農(nóng)房

　　盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，被業(yè)界解讀為農(nóng)村宅基地改革的又一次制度創(chuàng)新�！盀樘剿鬓r(nóng)村宅基地三權(quán)分置，2018年的中央一號(hào)文件明確提出‘適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)’。”李國(guó)祥說(shuō)，這為激活大量的農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地提供了制度保障，有利于規(guī)范農(nóng)村隱形“地產(chǎn)”市場(chǎng)。

　　記者采訪了解到，浙江義烏2015年4月上報(bào)的《義烏市農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施方案》中首次在全國(guó)提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度設(shè)計(jì)。該方案稱，強(qiáng)化村集體宅基地分配權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，突出農(nóng)民主體地位，以最大化提升宅基地集體所有權(quán)功能性收益水平。

　　隨后記者在義烏農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的官網(wǎng)查知，義烏對(duì)試點(diǎn)的表述為“放活使用權(quán)，彰顯住房保障和財(cái)產(chǎn)權(quán)利雙重屬性，允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時(shí)開(kāi)展宅基地使用權(quán)抵押貸款，持有農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的農(nóng)戶，允許以農(nóng)村住房抵押擔(dān)保方式申請(qǐng)貸款”。在此期間，義烏市在堅(jiān)持落實(shí)村集體所有權(quán)基礎(chǔ)上，固化資格權(quán)，充分尊重農(nóng)戶參與權(quán)、知情權(quán)與話語(yǔ)權(quán)，對(duì)農(nóng)村宅基地及住房進(jìn)行確權(quán)登記頒證。截至2018年3月，義烏已累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款7029筆，貸款金額34.09億元。

　　同時(shí)，一些試點(diǎn)地方還把“閑置農(nóng)房激活計(jì)劃”與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等工作結(jié)合起來(lái)，同步謀劃、統(tǒng)一規(guī)劃、整體實(shí)施，利用閑置農(nóng)房培育鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)，效果明顯。比如，浙江紹興市實(shí)施的“閑置農(nóng)房激活計(jì)劃”就明確：堅(jiān)持農(nóng)房產(chǎn)權(quán)要清晰、歷史遺留問(wèn)題要處理好、村莊建設(shè)有規(guī)劃管控、閑置農(nóng)房底數(shù)要摸清、農(nóng)民流轉(zhuǎn)交易意愿要掌握、流轉(zhuǎn)交易要有平臺(tái)和服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要有良好業(yè)態(tài)、激勵(lì)機(jī)制要有政策體系等八大原則。紹興試點(diǎn)出臺(tái)的《宅基地及房屋租賃使用權(quán)登記辦法》，頒發(fā)浙江首例宅基地及房屋租賃使用權(quán)證書。

　　除了浙江，山東、四川等其他地方的放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的內(nèi)容，基本原則也大同小異，只不過(guò)有些細(xì)節(jié)問(wèn)題略有不同。

　　“放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)改革，使農(nóng)村宅基地實(shí)現(xiàn)了從死資產(chǎn)到活資產(chǎn)的質(zhì)變，達(dá)到農(nóng)民歡迎、農(nóng)村發(fā)展、市場(chǎng)活躍、政府滿意的多贏效果。”李國(guó)祥認(rèn)為，按照現(xiàn)行宅基地制度的有關(guān)政策，無(wú)限制地增加宅基地分配和供應(yīng)，也并不現(xiàn)實(shí)，激活閑置農(nóng)房和宅基地看上去只涉及到“一塊地”，但實(shí)際上涉及到農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方方面面。

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