駐馬店房產在線訊   11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，一位商業(yè)地產商如此向21世紀經(jīng)濟報道記者形容2019年的中小城市商業(yè)地產行情。

　　此次論壇由中國指數(shù)研究院、恒太商業(yè)管理有限公司、杭州天際線設計研究院、綠城管理集團聯(lián)合主辦。論壇上，多位專家學者、從業(yè)人士，對于中小城市商業(yè)地產在自身供給過剩、經(jīng)營管理不善，以及外部電商加速下沉的“內憂外患”下，如何在可能到來的激烈競爭中脫穎而出，進行了深入討論。

　　駐馬店房產在線小編了解到論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產存量巨大、同質化競爭的頑疾依舊，隨著電商巨頭開始大舉進軍下沉市場，線下零售渠道或將進一步受到線上沖擊。另一方面，在經(jīng)濟環(huán)境越發(fā)復雜的背景下，中小城市的用戶消費方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，如何抓住這一輪消費升級的趨勢，這對商業(yè)地產的運營和管理提出了新的要求。

　　論壇上，多位業(yè)內人士均向記者表示，中小城市的商業(yè)地產，已經(jīng)到了重新洗牌、行業(yè)整合的階段。

　　恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰展示的兩組數(shù)據(jù)，令人印象深刻。

　　第一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，過去十年全國商業(yè)營業(yè)用房開工建設達20.9億平方米。但據(jù)行業(yè)內部統(tǒng)計，建成開業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項目因各種原因未能開業(yè)。

　　第二組數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計百強房企所持有的商業(yè)項目，達到盈虧平衡點的僅為36%，64%的商業(yè)項目達不到盈虧平衡點，處于虧損狀態(tài)。

　　從宏觀數(shù)據(jù)來看，中指研究院在此次論壇上發(fā)布《2019中國中小城市商業(yè)地產發(fā)展研究報告》稱，2019年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開工方面，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

　　從需求端看，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降明顯。2019年10月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

　　造成商業(yè)地產不合理布局，以及項目運營不善導致的不健康發(fā)展的原因是什么？胡敏杰認為，是主導商業(yè)地產的政府、開發(fā)商、運營商三方都出了問題。

　　具體來看，他認為，政府缺乏專業(yè)性規(guī)劃和控制引導；開發(fā)商側重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質；運營商著眼于自身利益，片面遷就開發(fā)商對眼前利益的訴求，追求高租金，導致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項目持續(xù)運營。三方都以本位出發(fā)，不專業(yè)不兼顧，導致“三位分離”。

　　從更宏觀的角度看，消費升級在中小城市的效果不明顯，同樣是個問題。

　　商務部原副部長、全國政協(xié)經(jīng)濟委員會原副主任張志剛表示, 當前制約消費升級的體制機制的障礙仍然突出。重點領域的消費市場還不能有效地滿足居民多層次需求，監(jiān)管體制尚不完善，質量標準體系建設滯后，信用體系消費者權益保護機制，消費政策體系需要改進、提升等。

　　張志剛認為，增強消費對抓好社會基層建設和企業(yè)基礎建設十分必要，要健全質量標準和信用體系，營造綠色美麗、安全放心的消費環(huán)境。要制定相關的配套政策，鼓勵和引導居民消費，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費能力和消費預期等，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需求。

　　下沉市場變局帶來新機遇

　　但商業(yè)地產并非毫無機會，如何通過提升自身專業(yè)運營能力，抓住下沉市場消費機遇，對于商業(yè)地產的復蘇尤為重要。

　　中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2019年以來，受宏觀經(jīng)濟下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產開發(fā)投資額、新開工和銷售面積均出現(xiàn)同比下降。但在線下零售回暖和消費結構升級的背景下，中小城市商業(yè)地產同時也面臨升級的機遇。

　　上述報告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費升級影響，2019年中國重點中小城市購物中心租金水平整體穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

　　“過去的錦上添花，變成了現(xiàn)在的生死攸關�！比�聯(lián)房地產商會商業(yè)地產工作委員會會長王永平向21世紀經(jīng)濟報道記者感嘆道。

　　王永平指出，商業(yè)地產在過去這些年更多是追求數(shù)量和擴張，大量陷入同質化的競爭，現(xiàn)在要從數(shù)量轉質量，從增量轉向存量，更多在運營管理、模式創(chuàng)新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗等業(yè)界已經(jīng)形成方向共識，但還沒有摸索出具有普適意義路徑的領域時，要加快實現(xiàn)突破。

　　然而，對于大多數(shù)中小城市的商業(yè)地產運營商而言，由于其多數(shù)本就是當?shù)氐姆康禺a開發(fā)商“搖身一變”而成的，在選址、設計、招商和運營的種種環(huán)節(jié)，都缺乏轉型的能力。這也讓商業(yè)地產運營公司主導的“輕資產”開發(fā)，成為當下業(yè)界的熱門話題。

　　在論壇上，一家商業(yè)地產運營公司的董事長告訴記者，2019年有超過300家商業(yè)地產項目，表達了希望引入該公司對地產項目進行運營的意愿。

　　“背后的核心還是服務，更專業(yè)的運營和管理，能夠為下沉市場的客戶提供更好的服務，在選址、人流、商場定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實現(xiàn)引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費者，相比已經(jīng)常年被營銷轟炸的一二線城市消費者，更能被服務所打動�！� 這位董事長告訴記者。

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