駐馬店房產(chǎn)在線訊 近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。值得關(guān)注的變化是,今年前10個月,商品房銷售面積同比增長0.1%,今年首次實現(xiàn)正增長,單月同比連續(xù)4個月正增長。這或許意味著,今年全國商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年,出乎業(yè)內(nèi)對今年樓市銷售將下滑的普遍預(yù)判。另外,10月份的數(shù)據(jù)也顯示,房地產(chǎn)全鏈條表現(xiàn)出改善跡象。除了中游的銷售外,上游的拿地和開工、下游的竣工,也都趨于向好走勢。
駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年以來,樓市調(diào)控延續(xù)從嚴基調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,前10個月相關(guān)方面共發(fā)布482次調(diào)控政策。而且,今年樓市調(diào)控開始向長效機制轉(zhuǎn)變:一是融資端控制資金流向房地產(chǎn),房地產(chǎn)融資全渠道收緊,監(jiān)管層同時還啟動信貸(包括信托)規(guī)模和比例“雙控”。另外,LPR新機制的推出,彰顯了監(jiān)管層要建立資金流回實體這一長效機制的決心。
二是高層提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后,各地直接或間接松綁調(diào)控政策、托底樓市的“小動作”被叫停,覆蓋熱點區(qū)域的調(diào)控政策(比如限購、限售等)基本保持穩(wěn)定。今年以來,市場預(yù)期較悲觀,開發(fā)商普遍降價促銷,而調(diào)控加碼“融資端”以后,開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢,從上半年的7.5%左右降至7%,其中國內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。那么,在當前的市場預(yù)期、政策環(huán)境、資金環(huán)境下,緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢?
筆者認為,首先,去年基數(shù)低是今年10月全鏈條改善的重要原因。比如,去年10月新開工面積只有1.6億平方米,較去年下半年其余月份(都在2億平方米以上)的差距較大;去年10月1.38億平方米的銷售面積,也是年內(nèi)低點,低于下半年1.57億平方米的月均規(guī)模。其次,調(diào)控趨嚴、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、資金面緊縮等原因,倒逼開發(fā)商“降價跑量”,促成短期地產(chǎn)鏈條快速循環(huán),導(dǎo)致上中下游數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好。比如,今年8月份開始,開發(fā)商大規(guī)模促銷,銷售均價(銷售金額/銷售面積)連續(xù)4個月下降。筆者在調(diào)研中還發(fā)現(xiàn),開發(fā)商普遍祭出全員營銷、轉(zhuǎn)中介營銷等手段。
房地產(chǎn)政策氛圍改變以后,開發(fā)商“快周轉(zhuǎn)”的訴求更強烈,這對于促進銷售有很大的改善。另外,基于行業(yè)內(nèi)外大環(huán)境的判斷,當下開發(fā)商普遍認為,全國新房銷售的空間趨于觸頂(在17億平方米左右)。由此,當外源融資渠道緊縮后,內(nèi)源融資(開發(fā)貸+銷售回款)備受重視。于是,在需求尚穩(wěn)定的情況下,開發(fā)商紛紛“搶跑”銷售節(jié)點,提高存貨周轉(zhuǎn)率,工程節(jié)點考核趨嚴,新開工向“飽和備貨”靠攏,以搶奪寶貴的增量空間。所以,新開工、銷售就表現(xiàn)出良好走勢,補庫存也讓土地市場開始觸底反彈。
此外,從融資成本、政策傾向看,行業(yè)發(fā)展越來越有利于大房企,大房企拿地相對穩(wěn)定。土地出讓配建要求、竣工交付要求、客戶產(chǎn)品訴求、維權(quán)意識等方面,政策監(jiān)管越來越嚴格,市場要求也越來越苛刻,融資對于抵押物的品質(zhì)要求也越來越高,這些都有利于大房企運營。因此,行業(yè)集中度明顯提升,龍頭開發(fā)商銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。
今年各地(包括三四線城市)在售庫存普遍不高。特別是近期地方政府普遍面臨財政收支壓力,土地市場上掛出很多優(yōu)質(zhì)、低價地塊,四季度拿地窗口開始出現(xiàn);凇把a庫存”、提高銷售排名的需要,加上2020年融資計劃鋪排,也需要提前落實一定規(guī)模的土地儲備。于是,近期大中型開發(fā)商開始增加拿地,從而助推土地市場趨于好轉(zhuǎn),這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。
竣工改善是目前房地產(chǎn)市場另一個大的看點。截至目前,竣工面積連續(xù)22個月負增長,今年1-10月份降速為-5.5%,較上半年兩位數(shù)以上的降幅(最高達20%以上的降幅)明顯收窄。一方面,根據(jù)施工證規(guī)定的竣工期限(兩年左右),2016-2018年連續(xù)兩位數(shù)增長的快速開工后,從今年下半年開始,竣工將明顯增加。另一方面,目前無論是政策監(jiān)管加強,還是業(yè)主維權(quán)意識增強,延期竣工現(xiàn)象明顯減少,未來新房交付將大面積增長。
今年,調(diào)控政策和商品房市場走勢與去年類似。年底和年初穩(wěn)定增長的舉措,都觸發(fā)了“小陽春”行情;年中強化調(diào)控,導(dǎo)致下半年政策收緊,市場表現(xiàn)為“前高后低”;年底強調(diào)“一城一策”,加上開發(fā)商促銷力度加大,11-12月開啟“翹尾”行情。因此,展望年底兩個月,商品房市場有望維持去年末的“年末翹尾”。但是,由于高基數(shù),年末單月銷售增速會下降。展望2020年,在經(jīng)濟下行壓力背景下,調(diào)控政策將更強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,“一城一策”會更加靈活實施,融資環(huán)境也將張弛有度,房地產(chǎn)市場會更加分化,但總體平穩(wěn)。
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