駐馬店房產(chǎn)在線訊 11月以來,各地樓市政策密集微調(diào),有松有緊,雙向調(diào)控。政策調(diào)整主要集中在人才購房、公積金、市場秩序監(jiān)管等方面,也有個別城市出現(xiàn)限購松動、降低普宅標(biāo)準(zhǔn)等。
駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在一些業(yè)內(nèi)人士看來,政策微調(diào)是為了優(yōu)化,以適應(yīng)市場的新變化,增強(qiáng)政策的彈性。不過,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從歷史規(guī)律來看,在政策的方向性變化關(guān)口,樓市政策會非常密集。因此,樓市調(diào)控最嚴(yán)格的時間已經(jīng)過去,表現(xiàn)為政策逐漸開始雙向調(diào)控,松緊并進(jìn)。
12月樓市調(diào)控政策有松有緊
12月頻頻出現(xiàn)的樓市調(diào)控政策依然延續(xù)11月的態(tài)勢,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,12月樓市密集發(fā)布超過15次調(diào)控。最為典型的政策包括住房公積金政策的調(diào)整。從內(nèi)容上來看,因城施政,有松有緊。
12月4日,鄭州住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。具備鄭州戶口、在外省繳存的公積金在鄭州購房時也可使用。
對此,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英認(rèn)為,今年鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)控較為嚴(yán)格,“金九銀十”期間,新建商品住宅成交量不足萬套,成交量處于歷史相對低位,房企降價促銷也未換來成交量的上漲,公積金政策預(yù)計會促進(jìn)市場略有所好轉(zhuǎn)。
12月9日起海南的二手房公積金貸款政策也將發(fā)生變化,進(jìn)行公積金貸款不再提供二手房估價報告,最長期限為20年。同時二套住房公積金貸款不得低于同期首套房公積金貸款利率的1.1倍。
對于市場最為關(guān)心的限購政策也在12月出現(xiàn)解凍。12月2日,位于粵港澳大灣區(qū)最東端的深汕合作區(qū)商品房限購政策出現(xiàn)調(diào)整。在深汕合作區(qū)購買的商品住房不再計入在深圳購買商品住房的套數(shù)限購范疇,但前提是5年“限售”。
據(jù)國仕英介紹,深汕特別合作區(qū)成立后,合作區(qū)的房價大幅上漲。在調(diào)控政策的限制下,房地產(chǎn)市場“凍結(jié)”已經(jīng)長達(dá)兩年之久,市場進(jìn)入低谷。
如果說上述政策大多是松綁,那么,黑龍江省則對房企資金監(jiān)管加了一道“緊箍咒”。要求房企不能通過金融貸款或市場融資購置土地,違規(guī)者兩年內(nèi)不能參加土地招拍掛。這也意味著房企要使用合規(guī)自有資金購置用地,無疑對中小企業(yè)來說影響比較大。
年底政策寬松跡象更為明顯
事實上,自11月份以來,微調(diào)的樓市政策密集出現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月全國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控次數(shù)刷新最近一年最高紀(jì)錄,高達(dá)72次,在2018年11月只有11次。而2019年1月-11月,合計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次,同比2018年同期的425次上漲幅度高達(dá)30%。
相比之前樓市政策持續(xù)的收緊,在最近幾個月,特別是11月,全國累計有超過20城在11月發(fā)布了各種吸引人才的政策,其中包括佛山、南京、上海、中山等城市,雖然吸引人才政策并非針對房地產(chǎn)市場,但是都與人才購房資格、購房補(bǔ)貼內(nèi)容相關(guān),相當(dāng)于變相調(diào)整購房資格。
除了象征調(diào)控寬松的人才政策外,另有普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金等樓市寬松政策也正在陸續(xù)出現(xiàn)。
11月,深圳調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn),將容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的認(rèn)定為普通住宅,可享滿兩年免征增值稅的紅利,從而減輕買賣雙方交易成本。
因為受“豪宅稅”征稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整影響,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月13城二手房市場月報》顯示,11月深圳二手房成交量為8629套,環(huán)比增長11.6%,交易量出現(xiàn)小高潮,創(chuàng)下了2016年4月以來的新高。據(jù)悉,作為重點(diǎn)調(diào)控的一線城市,深圳二手房市場降溫較早且持續(xù)低迷。而此次在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的推動下,潛在的購房者短期集中入市。
與上述鄭州調(diào)整住房公積金貸款額度相似,11月,部分城市的公積金政策有所調(diào)整,比如石家莊、秦皇島、伊春、馬鞍山、眉山、柳州、濟(jì)寧等。其中很多城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù),不僅利于職工降低個稅等支出,同時也增加了使用公積金政策的可能性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,公積金政策對于市場主要影響在心理層面,因為公積金政策有上限,很難成為購房者的主要貸款工具。
政策優(yōu)化,雙向調(diào)節(jié)
11月,房地產(chǎn)調(diào)控的方向出現(xiàn)了變化,張大偉分析稱,維持市場穩(wěn)定依然是原則,在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求下,穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。
張大偉認(rèn)為,從近幾個月的樓市政策來看,樓市調(diào)控最嚴(yán)格的時間已經(jīng)過去,政策逐漸開始雙向調(diào)控,比如大灣區(qū)多地調(diào)控密集松綁。從歷史規(guī)律來看,在政策的方向性變化關(guān)口,樓市政策會非常密集,特別是在一城一策的背景之下,表現(xiàn)出各地密集發(fā)布地方政策。
張大偉認(rèn)為,未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。
對于2020年的房地產(chǎn)政策,中房指數(shù)研究院分析人士認(rèn)為,明年調(diào)控將注重多方面的平衡,繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,同時按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。
社科院財經(jīng)院在其發(fā)布的11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中強(qiáng)調(diào),從各地市場實際出發(fā),增強(qiáng)需求管控政策的彈性與靈活性。各地根據(jù)市場實際情況對已有的限購、限價等需求管控政策作邊際性調(diào)整,以適應(yīng)市場形勢的新變化。進(jìn)一步增強(qiáng)政策針對性,減少“一刀切”式管控。不過,要嚴(yán)格防止個別城市以“因城施策”之名出臺刺激購房政策。
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