駐馬店房產(chǎn)在線訊 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到還有幾天,新版《土地管理法》就要正式實施,集體經(jīng)營性建設用地入市終將全國推廣。在建廠房及商場等用途之外,集體建設用地上是否還允許建造住宅,供外界租賃甚至買賣,成為一些城市民眾關心之處。
此處所謂集體建設用地建造住宅,與農(nóng)民在宅基地建自用房產(chǎn)無關,而是指建設可供集體組織之外成員或租或買的住宅。
土地供應格局改變
2019年8月26日,全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案,這是該法自1987年正式實施以來的第四次修訂,并將于2020年1月1日起正式施行。
這次修法破除了農(nóng)村集體建設用地進入市場的法律障礙,刪除了原法第43條中任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定。
這看似意義重大,但實為世事輪回。允許集體建設用地入市并非初創(chuàng)的新政,實為政策上的又一波解禁。
按照1987年版《土地管理法》,當時城鎮(zhèn)居民就可以用集體土地蓋住宅,不過前提是必須經(jīng)過政府批準,支付相關補償費用,且不得超標。
正是2004年8月修訂通過的上一版《土地管理法》規(guī)定,從事非農(nóng)業(yè)建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地。至此,除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等少數(shù)情形外,集體建設用地流轉(zhuǎn)的通道基本被封堵完畢,利用集體建設土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為更是在嚴禁之列。
這十五年間,國有土地供應被地方政府管控,土地價格漲多跌少,尤其是住宅用地價格,隨著房價的波動而水漲船高,多年來為地方政府貢獻了不菲的土地出讓收入。
2004年全國國有土地出讓收入尚在5800億元左右,到了2018年,這一數(shù)據(jù)已經(jīng)上漲至65096億元,創(chuàng)下歷史新高。在房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)的情況下,2019年前11個月土地出讓收入也高達57684億元,全年有望逼近7萬億元,再攀歷史高峰。
國有土地已實現(xiàn)極大保值增值的背景下,集體建設用地如今再度回歸土地市場,改變了原先建設用地只能用國有土地的格局,這對下一步的土地供應格局會有什么樣的影響,會不會對國有住宅用地市場形成很大的沖擊?
全國人大常委會法工委經(jīng)濟法室副主任楊合慶表示,土地管理法的修改,包括集體經(jīng)營性建設用地入市改革,目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設用地土地供應的格局。原來只有國有建設用地才能進入市場,以進行各項建設,現(xiàn)在是允許集體建設用地直接由集體出讓、出租用于建設,這是土地供應格局的改變。
不會對土地市場造成沖擊
說易行難。在細究《土地管理法》法律條文后,我們可以發(fā)現(xiàn)此番農(nóng)地入市依然頭戴若干“緊箍”,其范圍、體量、用途均有諸多限制,這可能會造成其實際影響低于外界原有的預期。
楊合慶也表示,集體經(jīng)營性建設用地入市,首先入市的土地要符合規(guī)劃,規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途,必須要經(jīng)過依法登記,每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外,即使獲得了集體經(jīng)營性建設用地的使用權之后的土地權利人,也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。從這幾個方面來講,它不會對我們的土地市場造成沖擊。
具體來看《土地管理法》的法律條文,第23條規(guī)定,各級政府應當加強土地利用計劃管理,實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃,應當對本法第63條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地作出合理安排。
這就是說,每年可以入市的集體經(jīng)營性建設用地最高數(shù)量要由各級政府確定,一般不可超過。不要期望集體建設用地入市一旦開閘就會大量進入土地市場,地方政府為了穩(wěn)定土地市場,一般會根據(jù)當時土地市場狀況,把握集體土地入市的時機和尺度。
再來看范圍,也就是哪些地塊可以入市!锻恋毓芾矸ā返63條規(guī)定,土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
這里面,“符合兩個規(guī)劃”“并依法登記”都容易理解,且界定會較為清楚。但“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”的描述還是留有解釋的空間。
何為“經(jīng)營性用途”?如何理解這個“等”?原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)里的宿舍用地在不在其中?
清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明12月6日在一個論壇上表示,經(jīng)營性建設用地是一個人為造出來的概念,并沒有法律依據(jù),“說農(nóng)村的宅基地不是經(jīng)營性的,但它搞一個農(nóng)家樂是不是經(jīng)營性的”?
最后來看看上述地塊入市后可以做什么,即用途。《土地管理法》第64條規(guī)定,集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。
簡單理解,獲得集體建設用地使用權的單位或者個人,要按照兩個規(guī)劃確定的用途來使用土地,而這兩個規(guī)劃是由各級地方政府來編制的。換言之,地方政府有權限決定一宗集體建設用地最終是用來建設廠房、商場抑或住宅。
地方屢有創(chuàng)新之舉
當今,在集體土地上建住宅且供集體外成員居住的做法,尚屬政策監(jiān)管較嚴地帶,但地方在“試點”的名義之下,也屢有創(chuàng)新之舉。
今年8月1日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(下稱“北京規(guī)自委”)發(fā)布通知稱,大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體建設用地區(qū)級統(tǒng)籌地塊公開掛牌出讓,宗地內(nèi)將建設共有產(chǎn)權住房,銷售均價為每平方米2.9萬元,含全裝修費用。
這是北京第一次利用集體土地建設共有產(chǎn)權房,為政策性住房開辟了土地供應新渠道。北京規(guī)自委表示,該項目入市有效改善了住房結(jié)構,同時豐富了集體建設用地入市案例,探索改革經(jīng)驗。
此前,包括北京在內(nèi)的18個城市獲批可以利用集體土地建租賃住房,以緩解當?shù)刈》抗⿷o張局面。
從上述地方實踐來看,當前利用集體建設用地是可以用來建設住宅的,一方面是租賃住房,對外只租不售,產(chǎn)權不分割。另一方面,北京第一次利用集體土地建設共有產(chǎn)權房,可以對外銷售,且產(chǎn)權可分割,與國有土地上建造的商品房并無二致。
《北京日報》8月2日曾援引業(yè)內(nèi)專家表示,對于購房者來說,集體建設用地的共有產(chǎn)權房和原來國有土地的共有產(chǎn)權房沒有任何區(qū)別,同樣是70年產(chǎn)權,個人持有部分產(chǎn)權,且執(zhí)行5年內(nèi)不得買賣等規(guī)定。
集體土地的共有產(chǎn)權房和過去的小產(chǎn)權房有何關系?結(jié)合上述《土地管理法》新規(guī)來看,區(qū)別主要在于兩點,一是土地是否屬于可以入市的范圍,是否被依法登記;二是用途是否符合政府的規(guī)劃。
換個角度說,未來集體建設用地是否可以建造住宅,也將主要依據(jù)上述兩點,如果符合入市資格,且政府將其規(guī)劃為住宅,那一切就順理成章了。
中央黨校(國家行政學院)政治與法律教研部教授宋志紅表示,《土地管理法》規(guī)定集體經(jīng)營性土地入市之后可以開展商業(yè)、經(jīng)營用途。國有的建設用地可以用來房地產(chǎn)開發(fā),集體的建設用地如果不可以,怎么體現(xiàn)同權同價?
她認為,集體土地上建設租賃住房,其本質(zhì)特征就是集體經(jīng)營性建設用地入市之后用來做住宅的開發(fā),住宅的用途顯然是在里面的,這樣開發(fā)的住房只可以租不可以賣。而未來在鄉(xiāng)村振興和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,配套住宅用地的供應是必不可少的,從土地開發(fā)利用來看,土地上綜合復合型的利用也成為一個趨勢,所以住宅用途的供應是必不可少的。
“從現(xiàn)實的角度來看,這樣一種途徑的放開必然是一個因地制宜的、有管控的、逐步的放開!彼沃炯t稱。
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