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房企"狂奔"四年:千億軍團(tuán)擴(kuò)充4倍 將走向何方?

2020-01-08 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊   2016年至2019年,樓市每年上一個(gè)臺(tái)階。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年至2018年,全國(guó)商品房銷售規(guī)模連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。2019年的數(shù)據(jù)雖未出爐,但繼續(xù)破紀(jì)錄仍將是大概率事件。

  這四年間,行業(yè)最大的變化,莫過(guò)于房企規(guī)模的快速增長(zhǎng)。

  駐馬店房產(chǎn)在線編了解到近期,上市房企和研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2019年銷售數(shù)據(jù),大部分房企的銷售規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì),2019年,“宇宙之王”碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)7715億元的銷售規(guī)模,萬(wàn)科、恒大的銷售規(guī)模也邁上6000億門檻。這一年,“千億軍團(tuán)”已經(jīng)擴(kuò)充到34個(gè)成員。

  而4年前的2015年,“千億軍團(tuán)”僅有7個(gè)成員,邁過(guò)500億關(guān)口的房企,也僅有16家。當(dāng)年的行業(yè)老大萬(wàn)科,規(guī)模為2627億元。

  四年間,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不進(jìn)則退。3到4倍的規(guī)模增長(zhǎng)成為常態(tài);要想“彎道”超車,需要達(dá)到7到8倍的增長(zhǎng);而那些“僅僅”實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻倍的房企,則會(huì)淪為“掉隊(duì)者”。

  長(zhǎng)期以來(lái),規(guī)模導(dǎo)向一直是行業(yè)的主旋律,但在這一輪增長(zhǎng)過(guò)后,勢(shì)頭可能會(huì)放緩——2019年,百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益銷售金額僅增長(zhǎng)6.5%,比2018年的35%大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在登上新的規(guī)模臺(tái)階后,更大的考驗(yàn)即將到來(lái)。能否優(yōu)化管理系統(tǒng),完成對(duì)資金、負(fù)債、業(yè)務(wù)均衡性的管控,將可能決定房企未來(lái)的生與死。

  “狂奔”的年代

  2019年,萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)6308億、6010億、5562億的銷售規(guī)模,同比增幅為3.94%、9%和21%,穩(wěn)居行業(yè)第二到第四位。

  碧桂園公布的權(quán)益銷售規(guī)模為5522億元,但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì),去年碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售7715億元,繼續(xù)鞏固行業(yè)“規(guī)模之王”的地位。

  碧桂園的崛起,是近幾年行業(yè)格局最大的一個(gè)變化。2015年,碧桂園的銷售規(guī)模僅為1402億元。經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的翻倍增長(zhǎng)后,碧桂園在2017年成為首個(gè)突破5000億的房企。最近兩年,碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù),但自2017年以來(lái),公司仍以明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居行業(yè)第一。

  最近四年間,還有一批“黑馬”迅速崛起。

  比如,陽(yáng)光城的銷售規(guī)模從300億飆升至2100億,增長(zhǎng)6倍;旭輝從313億增長(zhǎng)到2006億,增長(zhǎng)5倍有余;新城控股從324億增長(zhǎng)到2747億,穩(wěn)居前十,規(guī)模擴(kuò)大了近8倍;中南置地從229億增長(zhǎng)到1961億,規(guī)模同樣擴(kuò)大了近8倍。

  去年上市的中梁控股,規(guī)模從168億增長(zhǎng)到1525億,4年間增長(zhǎng)8倍。考慮到中梁在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并未借助資本市場(chǎng)的紅利,這種增長(zhǎng)更顯得驚人。

  相比之下,一批增長(zhǎng)不夠快的企業(yè)開始掉隊(duì)。綠城在2015年實(shí)現(xiàn)銷售金額719億元,2019年銷售1354億,雖然規(guī)模翻倍,但排名從第11位降到第24位。中型房企的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模從325億增至808億,排名卻整整下滑20名,到第43位。

  按照易居的統(tǒng)計(jì),經(jīng)歷過(guò)資金鏈陣痛的萬(wàn)達(dá),是近些年唯一一家規(guī)模下降的大型房企,其銷售金額從1513億下降到567億,排名則從前五掉到第58位。

  “這些年行業(yè)增長(zhǎng)太快了。2015年的時(shí)候,公司上下都在很緊張地討論,規(guī)模進(jìn)入500億以后,管理平臺(tái)應(yīng)該怎么升級(jí)。現(xiàn)在再看,500億的房企已經(jīng)有60多家了。”西南地區(qū)某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)。

  該人士表示,房企銷售快速增長(zhǎng),除了市場(chǎng)大勢(shì)向好外,還有主動(dòng)調(diào)整、進(jìn)行“以價(jià)換量”的結(jié)果。尤其在2019年,融資和拿地成本都在提升,但很多企業(yè)并未明顯上調(diào)售價(jià),甚至降價(jià)銷售。

  公告顯示,2019年,恒大、融創(chuàng)的銷售均價(jià)均比2018年有所下調(diào)。另有不少房企的銷售價(jià)格未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

  大調(diào)整將至

  與此同時(shí),行業(yè)的分化也在加劇。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì),從權(quán)益銷售金額來(lái)看,2019年10強(qiáng)房企的集中度為21.4%,比2016年提高5.5個(gè)百分點(diǎn);50強(qiáng)房企的集中度為43.5%,比2016年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,這也體現(xiàn)出為什么房企要沖規(guī)模。“規(guī)模越大的企業(yè),在融資、拿地和銷售中的優(yōu)勢(shì)就越明顯。而且調(diào)控越嚴(yán)厲,優(yōu)勢(shì)就越大!

  在樓市調(diào)控力度不減的2019年,整個(gè)行業(yè)的增速已經(jīng)受到影響。據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%。而此前的三年(2016年到2018年),增速分別為50.8%、40.5%、35.1%。

  上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,目前行業(yè)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗,2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長(zhǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期。該機(jī)構(gòu)指出,“房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)已逐步由‘增量’轉(zhuǎn)向‘提質(zhì)’!

  前述房企人士也認(rèn)為,房企的最后一波規(guī)模增長(zhǎng)紅利期已經(jīng)結(jié)束。未來(lái)除非有比較大的并購(gòu)機(jī)會(huì),否則很少有企業(yè)能再出現(xiàn)50%以上甚至翻倍的規(guī)模增速。

  在規(guī)模連續(xù)沖高后,房企的管理架構(gòu)調(diào)整已經(jīng)展開。

  2019年,萬(wàn)科先后發(fā)起“初夏行動(dòng)”和“仲夏行動(dòng)”,進(jìn)行組織重建與事人匹配改革,前者針對(duì)BG、BU(事業(yè)部、業(yè)務(wù)線),后者針對(duì)公司總部。年末,萬(wàn)科又啟動(dòng)覆蓋14個(gè)城市的區(qū)域大換防。這輪改革與萬(wàn)科此前提出的“大江大!庇(jì)劃一脈相承,目的在于打破金字塔結(jié)構(gòu),使組織架構(gòu)更為扁平和靈活,從而適應(yīng)“未來(lái)”的發(fā)展需求。

  在近期的展望2020年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上,萬(wàn)科在4000多字的報(bào)告里提了14次“未來(lái)”。對(duì)于“未來(lái)”,萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮說(shuō),“這是一個(gè)總需求增速下降和收入增速下降的存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。”

  不僅僅是萬(wàn)科,去年年中以來(lái),碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、陽(yáng)光城等房企都發(fā)起了一輪組織架構(gòu)調(diào)整,與之相關(guān)的人事變更也已做出。這些動(dòng)作的目的很明確:合并低績(jī)效區(qū)域、優(yōu)化組織架構(gòu)、提高管理效能。

  另外,一些央企開發(fā)商和中小房企的人事和組織變更也頻繁發(fā)生。比如,華潤(rùn)、中海出現(xiàn)“一把手”變更;泰禾任命兩位聯(lián)席總裁,并擬推行事業(yè)合伙人制度;越秀、新力、佳兆業(yè)、正榮、融信等企業(yè)也均出現(xiàn)重要人事變更。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,按照“先沖規(guī)模,再做管理”的慣例,這種調(diào)整將成為未來(lái)幾年房企的常態(tài)。因?yàn)樵谶@一輪規(guī)模擴(kuò)張過(guò)程中,房企付出了很多代價(jià),比如負(fù)債率提高、利潤(rùn)率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等,這些問(wèn)題都需要“修補(bǔ)”。另外,如何制定下一階段的新戰(zhàn)略,也是企業(yè)要考慮的內(nèi)容。

  他指出,很多企業(yè)的規(guī)模雖然龐大,但抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力并未同步提高。而今年的市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀,調(diào)控嚴(yán)厲、融資難的基本面不會(huì)改變,市場(chǎng)也已經(jīng)進(jìn)入下行期。因此,未來(lái)一段時(shí)間,行業(yè)的規(guī)模恐怕不會(huì)有很大的增長(zhǎng),但戰(zhàn)略、管理層面的大調(diào)整將不可避免。

  (本文轉(zhuǎn)自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,如有侵權(quán),請(qǐng)于小編聯(lián)系刪除)

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