駐馬店房產(chǎn)在線訊  2019年，北京的土地市場(chǎng)在供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)上發(fā)生了重大變化。在土地溢價(jià)率持續(xù)走低的背景下，北京的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了多宗底價(jià)成交土地，且成交總價(jià)增速放緩，遠(yuǎn)不及新一線城市或強(qiáng)二線城市。此外，隨著限競(jìng)房庫存的不斷增加，北京開始增加供應(yīng)不限價(jià)的純商品房地塊，不限價(jià)地塊與限價(jià)地塊平分秋色，引發(fā)業(yè)內(nèi)限競(jìng)房“撤退”的猜測(cè)。

　　多宗土地0溢價(jià)率成交

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2019年12月19日，北京完成了2019年的最后一場(chǎng)土拍。懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)的不限價(jià)宅地以16.1億元的底價(jià)成交，年內(nèi)土地交易市場(chǎng)至此畫上了一個(gè)句號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京的招拍掛市場(chǎng)累計(jì)成交了58宗地塊（工業(yè)用地除外），成交建筑面積為734.78萬平米，年內(nèi)土地累計(jì)成交總金額為1672億元，較2018年全年下降了6%。其中，住宅土地出讓攬金1479.05億元。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2019年的土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出微涼的狀態(tài)。就溢價(jià)率來看，數(shù)據(jù)顯示，2019年北京土地成交的平均溢價(jià)率僅為9.2%，數(shù)值再次下跌。其中，有多宗土地以0的溢價(jià)率成交。

　　2019年6月21日，懷柔新城地塊開拍，其因土地屬性復(fù)雜，配建、還建的要求較多，并未博得房企的青睞。截至競(jìng)拍前，僅獲得了北京城建與懷勝的聯(lián)合報(bào)價(jià)，最終以36.36億元的底價(jià)成交。

　　2019年12月12日，北京3宗地塊集體出讓，其中有一宗地塊位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)。最終，中駿以42億元的底價(jià)摘得了該地塊�！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，該宗地塊屬于限價(jià)地塊，商品住房銷售均價(jià)不超過35344元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過38878元/平米。此外，中駿需在地塊內(nèi)無償為房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供4920建筑平方米的商業(yè)用房以及3200平方米的基礎(chǔ)教育用地。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者經(jīng)過梳理后發(fā)現(xiàn)，2019年，溢價(jià)率為0的地塊主要集中在石景山、懷柔、密云、平谷區(qū)，地理位置較為偏遠(yuǎn)，且地塊的附加要求較多，陽光城、首創(chuàng)、保利、北京城建等多家企業(yè)入手了底價(jià)成交地塊。

　　純商品房土地供應(yīng)增加

　　限競(jìng)房自2018年入市之后，兇猛態(tài)勢(shì)一直未減�！度A夏時(shí)報(bào)》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，在成交結(jié)構(gòu)方面，2019年限競(jìng)房地塊共成交了21宗，共有產(chǎn)權(quán)住房共成交了14宗，商業(yè)用地8宗，100%的自持用地為1宗。

　　此外，不限價(jià)的純商品房地塊達(dá)到了14宗。盡管2019年北京土地市場(chǎng)的主角仍為限競(jìng)，但純商品房地塊則后來居上。加上2019年年底陸續(xù)掛出的11宗不限價(jià)宅地，北京的不限價(jià)宅地已經(jīng)增加到了25宗。

　　至此，純商品住房已經(jīng)與限競(jìng)房平分秋色，業(yè)內(nèi)甚至發(fā)出“珍惜限競(jìng)”的感嘆。此外，相比較純商品房，限競(jìng)房地塊的供應(yīng)整體呈現(xiàn)出“郊區(qū)化”的態(tài)勢(shì)，五環(huán)內(nèi)僅成交了兩宗限競(jìng)房地塊，其余主要分布在六環(huán)周圍，位置較為偏遠(yuǎn)。

　　和限競(jìng)房不同，純商品房的“進(jìn)城”路徑尤為明顯，有6宗處于2019年熱門的孫河、石榴莊、古城等優(yōu)質(zhì)位置，周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通較為便利，地理位置優(yōu)渥。1月3日，新年伊始，北京土地市場(chǎng)迎來了2020年的第一拍，兩宗地塊均位于石景山區(qū)古城南街東側(cè)，且均為純商品房地塊，最終分別被融創(chuàng)和中海以34億元及36.5億元的價(jià)格成交，為2020年的北京土拍打響了第一槍。

　　“北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整，其根源在于北京的新房市場(chǎng)出現(xiàn)了供需結(jié)構(gòu)上的變化，從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供過于求。限競(jìng)房的大量入市且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同質(zhì)化導(dǎo)致了嚴(yán)重的供過于求的情況，土地市場(chǎng)開始進(jìn)入到一個(gè)政策調(diào)整的窗口期�！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者指明了土地市場(chǎng)出現(xiàn)變化的原因。

　　郭毅認(rèn)為非限價(jià)地塊的推出也是循序漸進(jìn)的，2019年上半年主要在遠(yuǎn)郊的一些項(xiàng)目上出現(xiàn)，然后逐步過渡到市中心的一些地塊，2020年非限價(jià)土地的出讓則在開年就呈現(xiàn)出增加的態(tài)勢(shì)，限價(jià)的地塊逐步減少。

　　郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“北京土地市場(chǎng)目前面臨著溢價(jià)率走低的狀態(tài)，房價(jià)水平也是穩(wěn)中有降，調(diào)控過度的政策也可以進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整期了。純商品房的上市也不會(huì)對(duì)房價(jià)起到一個(gè)向上拉動(dòng)的作用，所以土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)適度的放松�！�

　　此外，郭毅認(rèn)為，北京市場(chǎng)存在純商品房的需求，需要一些能夠?qū)崿F(xiàn)并拉動(dòng)北京產(chǎn)品力提升的高品質(zhì)項(xiàng)目，可以對(duì)北京市場(chǎng)的多元化發(fā)展起到一個(gè)促進(jìn)作用。

　　房企拿地逐漸理性

　　2019年，房企的投資依然延續(xù)了2018年以來的謹(jǐn)慎態(tài)度，在融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地逐步回歸理性。雖然強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變，但是規(guī)模優(yōu)勢(shì)的疊加效應(yīng)在不斷放大。

　　自2019年下半年以來，龍頭房企率先在拿地上出現(xiàn)了“剎車”的態(tài)勢(shì)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年房企拿地金額環(huán)比2018年僅有5.7%的小幅增長。此外，2019年，50家百億以上的代表房企的拿地總金額同比減少了5.5%。

　　此外，盡管拿地逐漸回歸理性，但是一二線城市仍然是房企的首選落腳之地。某房企的負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“雖然北京等熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)較高，拿地成本整體較大，但是成交速度比較快，回款的周期也會(huì)同步減少。”

　　雖然占據(jù)了較為優(yōu)渥的地理位置，但北京土地市場(chǎng)的成交增速出現(xiàn)了放緩。在土地成交總價(jià)TOP10城市中，一線城市北京和上海的增速分別是1%和4%，增速相比杭州和重慶出現(xiàn)了明顯的下降。

　　與此同時(shí)，收并購的力度開始加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的叢林法則日益明顯。2019年，土地價(jià)格略有增長，房企則持續(xù)加碼收并購，在獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)有效降低拿地成本。頭部房企的優(yōu)勢(shì)也逐漸顯現(xiàn)，拿地較為穩(wěn)健，拿地金額較上年持平或者僅有小幅提升。

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