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疫情之下,房地產(chǎn)業(yè)影響幾何?

2020-02-08 來源:中房網(wǎng)
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊  新型冠狀病毒感染肺炎疫情發(fā)生以來,全國上下全面加強疫情防控工作。

  駐馬店房產(chǎn)在線編了解到隨著1月31日世界衛(wèi)生組織(WHO)宣布將新型冠狀病毒疫情列為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件(PHEIC)”以來,疫情將會對中國經(jīng)濟將產(chǎn)生何種影響也備受社會關(guān)注。

  2月3日,國家發(fā)展改革委副主任連維良在國新辦舉行的發(fā)布會上回應(yīng)媒體提問時表示,疫情對中國經(jīng)濟的影響是階段性的、暫時性的,不會改變中國經(jīng)濟長期向好的基本面。完全有能力、有信心打贏疫情防控阻擊戰(zhàn),也完全有能力、有信心把疫情對經(jīng)濟的影響降到最低。

  而受此次疫情影響,絕大多數(shù)企業(yè)延長了節(jié)后開工的時間,一些行業(yè)面臨著前所未有的困難,這其中當(dāng)屬貿(mào)易、旅游、餐飲、酒店、娛樂和航空等行業(yè)所受影響最大。

  為此,全國各地也在近期陸續(xù)出臺了一些有針對性的政策,包括北京、上海、廣東等城市都出臺了相關(guān)財政、金融等政策,以確保經(jīng)濟穩(wěn)定運行。

  對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大?

  一直以來,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前國民經(jīng)濟中占比較高,所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)也比較多。突如其來的疫情,也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響。

  在本次“抗疫”過程中,不少房地產(chǎn)企業(yè)捐款捐物,在踐行社會責(zé)任的同時,也不得不面對未來經(jīng)營收入的減少。

  隨著全國大多數(shù)省市相繼采取售樓處閉門謝客、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產(chǎn)中介停業(yè)等措施,房地產(chǎn)行業(yè)也感受到了前所未有的壓力。

  事實上,今年1月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)看出一些端倪。

  克而瑞研究中心近期發(fā)布的報告顯示,2020年1月份百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。土地市場也延續(xù)了2019年以來的低位運行態(tài)勢,根據(jù)克而瑞報告,1月份土地成交量較2019年12月的周期性高峰相比明顯下滑。另外,從銷售百強房企拿地銷售比情況看,也在持續(xù)回落。2020年首月拿地銷售比僅為0.27,與最高點2017年相比相距甚遠,謹慎的拿地態(tài)度可見一斑。

  此外,根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),從2020年1月下旬開始,大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。而據(jù)克而瑞監(jiān)測,春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)基本接近零。

  隨著疫情事件的發(fā)酵,不出意外,保守估計一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、開工和竣工都將受到影響,但影響遠不止這些。

  受疫情影響,基本上絕大多數(shù)購房者都會推遲購房計劃,樓市成交陷入冰點,這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款與現(xiàn)金流吃緊。在銷售端銳減,所導(dǎo)致資金承壓的同時,房企還疊加著還債壓力。這對于那些本來面臨較大資金壓力的企業(yè),無疑是雪上加霜。

  按照華泰證券此前的一項統(tǒng)計,2020-2022年,房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。而2020年下半年開始進入償債高峰期,連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。另一方面,房企海外債到期規(guī)模也在走高。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年和2021年海外債到期規(guī)模分別為297.86億美元和316.38億美

  而始于2019年下半年以來融資端的收緊,更是給房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈帶來較大壓力。這對于仍處在集中償還期的房地產(chǎn)企業(yè)來說,更加大了后期資金的不確定性。

  易居企業(yè)集團CEO丁祖昱近日表示,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解,樓市仍然會休眠。而房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流,沒有什么比活下去更重要。在其看來,由于各個房企暫無法通過銷售獲得回款,將迫使房企重新調(diào)整土地投資節(jié)奏。一些現(xiàn)金流吃緊的公司將面臨生存困難,上半年行業(yè)洗牌將加速,因此并購機會將增加。

  交通銀行高級經(jīng)濟學(xué)家夏丹則認為,央行寬松政策提前釋放,可緩解一部分房企融資成本的壓力,不過當(dāng)前的主要負面影響仍來自工地及銷售的停滯狀態(tài)。

  機構(gòu)之辯:短期行業(yè)銷售承壓,購房需求不會消失

  對于本次疫情事件的影響,各大機構(gòu)也給出了自己的觀點。

  其中,絕大多數(shù)機構(gòu)認為,購房需求不會消失,只會延后。疫情對于房地產(chǎn)市場的影響是短期的,隨著未來疫情的解除,負面影響的消退,對行業(yè)全年銷售影響有限。還有一部分機構(gòu)認為,在一季度宏觀經(jīng)濟承壓的情況下,后續(xù)的貨幣政策、財政政策或超預(yù)期,對于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。

  中信證券表示,售樓處雖然臨時關(guān)閉,但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為,料土地出讓質(zhì)量將提高、定價理性。預(yù)計節(jié)后社會資金成本或有下行,紓解企業(yè)壓力及購房者負擔(dān)。

  天風(fēng)證券認為,此輪停售對2月影響最大,但2月份在全年占比較低,過去三年平均占比僅為5.1%。此次的停售對低能級城市的影響或?qū)⒏螅瑢θ丝趦袅魅氲囊欢城市而言,購房需求后續(xù)將出現(xiàn)修復(fù),但對于低能級城市的返鄉(xiāng)購房、旅游區(qū)購房或形成一定影響。同時在一季度宏觀經(jīng)濟承壓的情況下,后續(xù)的貨幣政策、財政政策或超預(yù)期,對于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。

  華西證券指出,武漢疫情爆發(fā)于傳統(tǒng)銷售淡季,短期對行業(yè)有一定負面影響,而整體購房需求只會有所延后,并不會消失,如短期內(nèi)疫情得到有效控制,則對全年銷售影響有限。

  華創(chuàng)證券分析,近期受到新冠肺炎疫情的持續(xù)擴散影響,一季度房地產(chǎn)市場成交壓力或?qū)⒀永m(xù),甚至對全年銷售形成負面影響,但購房需求只是延后、并非消失,同時一季度占比較小,預(yù)計總體銷售負面影響可控。與此同時,新冠肺炎疫情也將使得經(jīng)濟和財政壓力進一步加大,也將打破兼顧控地產(chǎn)和穩(wěn)經(jīng)濟的弱平衡,或?qū)⒋侔l(fā)逆周期調(diào)控彈性進一步加大。

  中達證券稱,各省市積極采取多項對策,疫情或?qū)⒅鸩降玫娇刂撇⒕徑,目前來看本次疫情或主要影響房地產(chǎn)2月表現(xiàn),疫情影響最嚴(yán)重五省銷售額占比30%,但龍頭房企普遍2月銷售額占比僅為5%,預(yù)計本次疫情或?qū)φw經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生短期沖擊但全年影響有限。

  東吳證券認為,短期,疫情對地產(chǎn)銷售(2-3個月)產(chǎn)生較大負面影響;中長期,需要觀察疫情發(fā)展情況和政策調(diào)整。預(yù)計疫情過后,之前積壓的需求會集中釋放,但疫情期間的銷售真空期無法避免。

  海通證券預(yù)計,由于疫情對經(jīng)濟形成短期沖擊,為了維護市場穩(wěn)定、對沖短期沖擊,貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向適度寬松?紤]到短期通脹還在高位,預(yù)計央行或?qū)㈦A段性小幅降息,如降低7天逆回購招標(biāo)利率、下調(diào)MLF利率、對疫情嚴(yán)重地區(qū)定向降準(zhǔn)降息等,從而推動LPR下降,降低社會融資成本。

  疫情之下的“不二法門”

  雖然疫情對于房地產(chǎn)企業(yè)的最終影響還有待評估,但在特殊形勢下,企業(yè)保持謹慎與敬畏心態(tài),順應(yīng)市場走勢、積極應(yīng)對市場變化才是關(guān)鍵。當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)需要認清形勢,根據(jù)自身情況在戰(zhàn)略上做出主動改變。至少以下幾個方面應(yīng)該達成共識:

  一、做好開工的防疫措施

  雖然延遲開工時間,工程進度與竣工時間會受到一定影響。但更為重要的是,項目工地如何在復(fù)工后做好防疫措施,也是目前需要迫切解決的問題。

  二、高質(zhì)量發(fā)展

  不管疫情如何演變,房地產(chǎn)行業(yè)都到了高質(zhì)量發(fā)展的新階段,未來要拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼創(chuàng)新。在疫情持續(xù)期間,更是房企軟硬實力的全面比拼。首先,項目質(zhì)量不能縮水,如果因為控制成本,而導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)問題,無疑給企業(yè)品牌與營銷雪上加霜。其次,房企自持物業(yè)的管理水平不能降低。一場疫情,也將各大物業(yè)公司的管理水平暴露在公眾之中。此時,誰能將物業(yè)管理工作做好,也是企業(yè)品牌與產(chǎn)品力之間的一場另類較量。

  三、合理制定銷售目標(biāo)

  雖然今年房企的銷售目標(biāo)會否因疫情事件而降低,有待進一步觀察。但在企業(yè)經(jīng)營過程中,要根據(jù)市場情況,合理制定銷售目標(biāo),或者根據(jù)后續(xù)情況,及時、主動修正任務(wù)目標(biāo)。

  四、主動降低負債率

  不可否認,疫情對于高負債率的房企影響巨大。因此,主動降低負債率才是關(guān)鍵,否則今年很有可能會有部分企業(yè)因資金問題而出現(xiàn)流動性風(fēng)險。

  五、抱團取暖

  建議中小房企多與頭部房企和國有企業(yè)嘗試合作拿地開發(fā)項目。與中小房企動輒在10%以上的融資成本相比,國有企業(yè)和頭部房企,無論是在融資成本還是項目去化方面,擁有更大的優(yōu)勢,抗風(fēng)險能力方面也更強。

  六、政策仍穩(wěn)

  盡管市場期待房地產(chǎn)政策向?qū)捤煞较蛘{(diào)整,但預(yù)計政策總體還將保持穩(wěn)定,“房住不炒、因城施策”仍將是中長期主基調(diào)。房企要放棄政策幻想,降低市場預(yù)期,保證合理利潤。

  疫情之下,“生命重于泰山,疫情就是命令,防控就是責(zé)任”。越是在困難的時候,越是考驗一個企業(yè)運營管理和社會責(zé)任的時候。

  作為行業(yè)媒體,我們與全行業(yè)一起,期待摘下口罩的春天!(本文轉(zhuǎn)自中房網(wǎng),如有侵權(quán),請于小編聯(lián)系刪除)

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