駐馬店房產(chǎn)在線訊 公寓市場疑似局部回暖。廣州、深圳等地樓市復(fù)工后,前往線下售樓部看樓和認(rèn)籌的市民明顯增多,尤以公寓交易洽談最熱。招商蛇口、萬科等最近兩周在深圳推新的品牌開發(fā)商,甚至出人意料地迎來久違的“秒光盤”“日光盤”。
受疫情影響已經(jīng)“休眠”了足足兩個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè),在2月以來的一系列暖企業(yè)、促消費(fèi)政策的扶持下,似乎看到云開霧散的曙光。
不過,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在部分居住剛需消費(fèi)者仍在持幣觀望造成的“焦灼行情”下,亦有個(gè)別意圖快速回籠資金的企業(yè),千方百計(jì)以“以租代售”等打擦邊的方式推銷集體產(chǎn)權(quán)公寓,專家提醒買家一定要打醒十二分精神,避免被一些投機(jī)銷售所欺騙。
深圳廣州公寓市場疑似升溫
駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到過去一周,不斷有讀者和網(wǎng)友向記者打聽與公寓有關(guān)的交易行情。而來自深圳和廣州等地的一些市場異動(dòng),則直接被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定為市場回暖的風(fēng)向。
市場試圖掙脫“休眠模式”的能量,首先從3月7日開盤的太子灣灣璽迸發(fā)出來。這個(gè)被稱之為疫情期間第一個(gè)敢于集中開盤的樓盤,為招商蛇口旗下項(xiàng)目,早在2019年11月已完成備案,位于太子灣云璽大廈T7和T8棟,涵蓋商業(yè)和商務(wù)公寓兩種類型產(chǎn)品。當(dāng)天主推的104套公寓均價(jià)11萬元/平方米,盡管從2000萬元的總價(jià)起步,但順著一輪接一輪的營銷宣傳攻勢,戴著口罩的購房者從四面八方蜂擁而至,很快站滿整個(gè)營銷中心。據(jù)賣方宣稱,當(dāng)晚104套公寓售罄,得價(jià)42億元。緊接著過了幾天,項(xiàng)目加推的第二批共14套以4000萬元起步的“奢華”公寓,啟動(dòng)選房后僅用了8秒鐘便宣稱全被“搶光”。
無獨(dú)有偶,類似的火爆場景在一周后的深圳寶安沙井萬科星城再度出現(xiàn)。不過,這一次是在線上開盤的。3月16日晚間,萬科星城在線推出288套均價(jià)約3.9萬元/平方米、總價(jià)在96萬元至250萬元之間的小戶型商務(wù)公寓。結(jié)果開盤僅7分鐘,就被搶購一空。平均每分鐘賣掉42套公寓,銷售總額近3億元。
而根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,上周(3月9日到3月15日)深圳新房共網(wǎng)簽1052套,環(huán)比增長11.9%,其中住宅833套,環(huán)比增長7.5%。二手房共網(wǎng)簽1921套,環(huán)比增長17.6%。而排除網(wǎng)簽滯后的影響,上周實(shí)際成交量環(huán)比增長130%,已經(jīng)回升到去年底一半左右的水平。
市場復(fù)蘇的信號(hào)亦可從近期廣州公寓市場的交易中找到蛛絲馬跡。據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì),上周廣州公寓成交279套,環(huán)比上漲45%。全市半數(shù)區(qū)域錄得公寓成交增長。表現(xiàn)尤為突出的是黃埔區(qū),環(huán)比漲幅達(dá)238%,該區(qū)港航中心、合景天峻分別交易35套、22套公寓。其次,花都區(qū)成交量保持在50套以上,該區(qū)廣物星港國際、時(shí)代云港優(yōu)惠促銷,分別跑量37套、20套。而荔灣、天河、南沙、番禺、從化區(qū)也錄得20套及以上的公寓成交。其中從化區(qū)主力盤“碧桂園從化1960”持續(xù)讓利促銷,本周成交21套。其余活躍區(qū)域以在售主力項(xiàng)目的少量貢獻(xiàn)為主。
市場長期向好邏輯不變
事實(shí)上,過去兩個(gè)月的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)被疫情強(qiáng)行調(diào)到了“休眠模式”。
3月14日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,前兩個(gè)月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元,同比下降16.3%,房企到位資金20210億元,同比下降17.5%。土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%;土地成交價(jià)款440億元,同比下降36.2%。同時(shí),1—2月份,商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%。其中,住宅銷售面積下降39.2%,辦公樓銷售面積下降48.4%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元,同比下降35.9%。2月末,商品房待售面積53004萬平方米,比2019年末增加3184萬平方米。
對此,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為3月的市場復(fù)蘇,或與最近國家和地方出臺(tái)的一系列穩(wěn)市場、促消費(fèi)政策有密切關(guān)系。
3月14日,中泰證券發(fā)布的研報(bào)亦表示,上周隨著疫情邊際好轉(zhuǎn),樓市成交量進(jìn)一步回升。政策方面,除了國務(wù)院改革土地管理制度,賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán),深圳、廣州等市亦先后發(fā)布加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)和各種人才住房優(yōu)化措施,允許現(xiàn)場開盤及開放線下售樓處,增加居住用地供應(yīng),優(yōu)化人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),多方面支持房企。資金方面,3月14日晚,央行宣布于3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn),釋放長期資金5500億元,為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,降低社會(huì)融資實(shí)際成本。
中泰證券認(rèn)為,疫情影響短期但不改變長期向好的邏輯。商品房作為耐用品需求,本質(zhì)是需求延遲滿足,疊加逆周期調(diào)節(jié),短期影響有限,中長期看好龍頭房企邏輯不變;物業(yè)管理受疫情沖擊讓其得到社會(huì)與政府的重視,價(jià)值被進(jìn)一步認(rèn)可,短期成本增加,但中長期市場價(jià)值提升。
“以租代售”物業(yè)再現(xiàn)市場
不過,市場的逐步復(fù)蘇,也引來了個(gè)別銷售人員的“混水摸魚”。
前兩天,張先生在廣州白鵝潭板塊看到一份推銷廣告,上面寫著項(xiàng)目由某房企投資開發(fā),利用村經(jīng)濟(jì)社發(fā)展用地建設(shè)而成,經(jīng)過依法報(bào)建、手續(xù)齊全,公司享有該物業(yè)使用權(quán),可以自由使用、經(jīng)營和對外出租。雖然資料明確強(qiáng)調(diào)物業(yè)屬于公司在村集體建設(shè)用地上合作開發(fā)的性質(zhì),沒有商品房交易屬性,客戶通過交易僅取得使用權(quán)而不是所有權(quán)。但是銷售人員一再向張先生灌輸,這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場上常見的操作方式,只要雙方簽訂兩份合同,就可以巧妙規(guī)避廣州市對“以租代售”的法律監(jiān)管,讓張先生可以大膽投資,業(yè)內(nèi)都這樣做,不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上,開發(fā)商利用村集體物業(yè)建設(shè)寫字樓、商鋪和公寓用于出售的現(xiàn)象由來已久,并非廣州市場獨(dú)有的現(xiàn)象。根據(jù)我國法律法規(guī),這類物業(yè)是嚴(yán)禁買賣的。有些投機(jī)銷售人員,誘騙買家簽訂超長期的租賃合同,名義上是出租,實(shí)際是以打擦邊球的方式變相把使用權(quán)“出售”給對方。此前,為防止房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以租代售”,廣州曾發(fā)文對新增租賃住房的內(nèi)涵、經(jīng)營方式、承租主體等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定,要求廣州新增租賃住房租期不得超20年。
在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下,利用“以租代售”的形式賣類似住宅物業(yè)的現(xiàn)象在廣州大為減少了,但在巨額商業(yè)利益的驅(qū)使下,個(gè)別銷售人員的違規(guī)操作仍時(shí)有發(fā)生。
■專家說法
胡桂芬:以租代售集體產(chǎn)權(quán)公寓涉嫌違規(guī)
“開發(fā)商以租代售來出手集體產(chǎn)權(quán)公寓,是常見的一種運(yùn)營手法,有些合同一簽往往是三四十年的超長期租賃!蹦戏疆a(chǎn)業(yè)智庫特聘專家、民革廣州市委會(huì)社會(huì)與法制委委員、廣州市律師協(xié)會(huì)教育法律專業(yè)委員會(huì)秘書長胡桂芬向南方日報(bào)記者指出,首先,這種營銷涉嫌違規(guī)。2019年7月,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》,提出多條要求明確打擊“明租實(shí)售”的行為。
其次,為了規(guī)避法律,書面合同上通常表達(dá)為20年租約加免費(fèi)續(xù)租,總價(jià)款都算在前面的20年。由于租賃合同超過20年的部分無效,無效的法律后果是互相返還,但是20年后的部分是免費(fèi)續(xù)租的,也就是說,承租人須將房子返還,卻可能無法退還部分錢款。
再者,租賃就是用金錢換取房屋一定期限的使用權(quán)的法律關(guān)系,集體產(chǎn)權(quán)的公寓出租方可能是以投資合作建房、租賃等協(xié)議的方式取得使用權(quán),做成公寓項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目,這種超長期的租賃關(guān)系中極度依賴出租方的商譽(yù)、履行能力,一旦出租方對業(yè)主違約,這些公寓項(xiàng)目很可能被業(yè)主收回使用權(quán),也就是通俗說的“爆雷”。而承租人按租賃合同追索返還租金可能面臨多重、長期的訴訟和出租方破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
此外,大多數(shù)情況下,公寓項(xiàng)目除了租金,還要交一些管理費(fèi)、品牌營銷費(fèi)等名目的費(fèi)用,而超過20年的年限僅是免租金,不免其他費(fèi)用,自住或投資都應(yīng)注意。
(本文轉(zhuǎn)自南方日報(bào) 作者:馮善書,如有侵權(quán),請于小編聯(lián)系刪除)
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