駐馬店房產(chǎn)在線訊 對于房企而言,這次疫情是典型的黑天鵝。
某TOP100房企相關(guān)負(fù)責(zé)人李柯(化名)表示,春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌,“預(yù)計一季度銷售額不會太理想,我們可能僅完成計劃的40%左右”。
盡管工作一度陷入焦灼,但李柯依然看好后市,預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對寬松。李柯曾帶領(lǐng)團(tuán)隊挺過2008年金融危機(jī),他相信,“這并非最難熬的日子,危機(jī)過后可能是轉(zhuǎn)機(jī)!
駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到多個城市紛紛出臺樓市“新政”,認(rèn)證了李柯的猜想。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計,從放寬預(yù)售條件到緩交出讓金,從松綁限購到下調(diào)公積金首付比例,僅2月份就有超70個城市出臺涉房地產(chǎn)政策。
困局之下,各地房地產(chǎn)調(diào)控正走向分化:一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策,一邊是廣州、駐馬店、濟(jì)南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停,以及海南的調(diào)控層層加碼。
這表明“房住不炒”的主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。一個開放的樓市,必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。
多城幫扶新政落地
密集出臺的“新政”背后,是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-2月份,商品房銷售額8203億元,下降35.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元,同比下降17.5%。
在交易量下滑、回款放緩、到期債務(wù)等多重壓力下,李柯所在的房企面臨大考,拿地節(jié)奏、經(jīng)營計劃都被打亂。
鑒于此,各地政策的側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企,保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全。據(jù)克而瑞監(jiān)測,已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺涉房地產(chǎn)行業(yè)政策,包括延期或分期繳納土地出讓金,降低土地拍賣保證金比例,放寬預(yù)售條件等。
也不乏一些針對需求端的調(diào)控政策,如契稅補(bǔ)貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過,駐馬店、寶雞、廣州、濟(jì)南、海寧等地關(guān)于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。
有業(yè)內(nèi)人士表示,這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中,房地產(chǎn)政策寬松的尺度和邊界不會太大太遠(yuǎn)!霸试S各地出臺扶持房企相關(guān)政策,但不能觸碰‘房住不炒’這個基本原則。”
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式
在疫情沖擊下,海南在房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼。除了海南本地人限升級外,最受關(guān)注的是現(xiàn)售制度。自3月7日起,海南新出讓土地建設(shè)的商品住房,全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。
李柯所在的房企在海南也有所布局,“現(xiàn)房銷售對我們影響不大,因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目基本售完,但對一些中小房企打擊會比較大!
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式的城市還有蘇州。在現(xiàn)房銷售層面,海南和蘇州形成了“此消彼長”的鮮明對比,前者是嚴(yán)控,后者是松綁。
3月2日,蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱,個別地塊取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售的限制條件。在業(yè)內(nèi)人士看來,“這是蘇州對2019年現(xiàn)房銷售規(guī)則作出調(diào)整。根據(jù)蘇州2019年相關(guān)規(guī)定,地價較高的項(xiàng)目,必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售!
事實(shí)上,現(xiàn)房銷售政策對于房企的購地和項(xiàng)目開發(fā)會形成很大影響。業(yè)內(nèi)人士表示,松綁現(xiàn)房銷售可以緩解房企現(xiàn)金流壓力,支撐房企積極補(bǔ)倉,同時也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,結(jié)合蘇州的松綁現(xiàn)房銷售政策來看,海南新政更多的是為了約束炒地等行為,未來開發(fā)商在海南投資拿地會更加理性。
這種偏緊的政策是現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)換來的。海南的發(fā)展歷史表明,房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動,可能導(dǎo)致炒房和炒地需求卷土重來,讓來之不易的調(diào)控成果付諸東流。
在克而瑞分析師楊科偉看來,海南此番升級調(diào)控是“打預(yù)防針”,既起到警示作用,也避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍,尤其是避免房地產(chǎn)市場陷入“一放就漲”的怪圈。
土地市場率先回暖
經(jīng)歷了一波“寬松新政”和復(fù)工復(fù)產(chǎn)潮后,3月開始,北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露,3月中旬時公司的項(xiàng)目復(fù)工率接近八成,目前達(dá)到了九成。
在房企銷售幾乎全線下滑的2月,土地市場率先恢復(fù)起來,包括綠城、華潤、首開、旭輝、世茂在內(nèi)的12家房企積極拿地。土地市場是樓市風(fēng)向標(biāo),現(xiàn)階段土地的成功出讓,很大一部分作用在于穩(wěn)預(yù)期。
“我認(rèn)為這是拿地好時機(jī)!蹦砊OP20房企投拓人員告訴記者,雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”,但業(yè)內(nèi)普遍看好后市機(jī)會。
在合肥,33家知名房企參拍4宗地塊,平均溢價率達(dá)30%,總成交金額達(dá)到81億元;在廣州,越秀區(qū)某地塊最終以底價23.57億元拍出,成交樓面價6.5萬元/平方米,成為目前廣州樓面價最貴地塊;在蘇州,6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊于3月25日競拍,引來86家房企爭搶,共拍出123.69億元,平均溢價率為11.63%。
在土地市場成交活躍的同時,各地樓市也春風(fēng)徐來。記者梳理發(fā)現(xiàn),北京熙悅天寰臨時售樓處于3月28日開放,吸引了眾多關(guān)注。成都某項(xiàng)目360套房源有10000多人參與搖號,深圳萬科星城288套小戶型公寓開盤售罄。
談及近期樓盤熱銷的原因,嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,一些高端住宅消費(fèi)需求正逐漸釋放,表明市場潛在需求較多。另外多地對樓市政策進(jìn)行微調(diào),放寬落戶限制、引進(jìn)人才政策等也提振了市場預(yù)期。
隨著多地樓市穩(wěn)步復(fù)蘇,整體行情并沒有疫情初期那么悲觀?硕饠(shù)據(jù)顯示,全國整體成交量已回升至去年六成左右水平,深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。
如今,疫情的陰霾逐漸散開。從低谷到回暖,李柯已帶領(lǐng)團(tuán)隊扛過了黑天鵝起舞的過渡期。過去兩個月,他見證了各地“新政”頻出,也積極投身于企業(yè)自救,“即使在最壞的時刻,也藏著最好的時機(jī)! 陽葉萍
政策動態(tài)
天津調(diào)整人才引進(jìn)條件
3月12日,天津?qū)夹g(shù)型人才引進(jìn)落戶條件進(jìn)行了調(diào)整,高等職業(yè)院校畢業(yè)、在本市用人單位就業(yè)滿足要求之一即可作為技能型人才引進(jìn)落戶,比如不超過30周歲;具有高級職業(yè)資格或在津工作滿一年,不超過35周歲;具有技師職業(yè)資格,不超過40周歲。
海南限購升級
3月7日,海南省發(fā)布通知明確提出本地居民購買多套住房的限購政策,對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及成年子女),停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
此外,還提出改革商品住房預(yù)售制度,新出讓土地建設(shè)的商品住房,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
山東鼓勵放開落戶限制
3月3日,山東省提出放開農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶限制。加快推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶,濟(jì)南、青島中心城區(qū)盡快放開落戶限制。全面實(shí)施居住證制度,確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證。
石家莊下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例
3月1日,石家莊在疫情防控期間至結(jié)束后6個月內(nèi),市、縣行政審批(住建)部門對已取得施工許可的項(xiàng)目可調(diào)整預(yù)售許可審批條件,將形象進(jìn)度要求調(diào)整為預(yù)售樓棟完成投資不低于25%。
同時,預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管比例由40%下調(diào)至30%;預(yù)售資金監(jiān)管主管部門可依企業(yè)申請,對執(zhí)行資金監(jiān)管辦法的企業(yè)可批準(zhǔn)其跨一個節(jié)點(diǎn)申請?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金。
蘇州調(diào)整預(yù)售許可政策
2月19日,蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》,提出住宅(商住)地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價,超過市場指導(dǎo)價的,不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可;進(jìn)入一次報價的,不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請預(yù)售許可。(本文轉(zhuǎn)自北京晚報,如有侵權(quán),請于小編聯(lián)系刪除)
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