駐馬店房產(chǎn)在線訊   駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到過(guò)去十年房?jī)r(jià)幅度較大，當(dāng)下的政策必須更加謹(jǐn)慎、微妙，如果不能有效穩(wěn)定預(yù)期，房?jī)r(jià)仍將高速上漲。但是，如果穩(wěn)定預(yù)期的手段過(guò)于嚴(yán)厲，有可能導(dǎo)致投資者預(yù)期的扭轉(zhuǎn)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌�！�—朱寧

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)形成挑戰(zhàn)

　　《陸家嘴》：最近房地產(chǎn)市場(chǎng)非常魔幻，一方面受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退甚至蕭條，另一方面，部分一二線城市的房地產(chǎn)迅速回暖，高價(jià)樓盤(pán)受到追捧，如何看待這兩幅畫(huà)面迥異的場(chǎng)景？

　　朱寧：目前來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下滑，就業(yè)壓力上升，在這種環(huán)境下，大家仍然追捧房產(chǎn)，尤其是高端房產(chǎn)，反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)深層次的扭曲和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲。

　　這背后有三方面的原因。第一，在經(jīng)濟(jì)增速下滑的情況下，大家對(duì)刺激政策抱有非常強(qiáng)烈的預(yù)期，同時(shí)認(rèn)為刺激政策會(huì)集中落實(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我認(rèn)為一定有不少投資者或者投機(jī)者對(duì)此有強(qiáng)烈預(yù)期。

　　第二，雖然我們的資本市場(chǎng)有一定的發(fā)展，但在中高速增長(zhǎng)的貨幣供應(yīng)量面前，居民財(cái)富仍有非常強(qiáng)烈的保值和增值需要。

　　由于投資渠道相對(duì)有限，而資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，所需的專(zhuān)業(yè)水平較高，所以大家仍然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)配置資產(chǎn)和投資的重要領(lǐng)域。

　　第三個(gè)原因和我對(duì)“剛性泡沫”以及行為金融學(xué)的研究緊密相關(guān)。過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了相當(dāng)持久和強(qiáng)烈的預(yù)期，就是房地產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別，價(jià)格只會(huì)上漲、不會(huì)下跌。

　　這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)和零八年之前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和九十年代初的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)是一樣的，無(wú)論發(fā)生什么情況，大家都認(rèn)為房地產(chǎn)是最安全和投資收益最高的資產(chǎn)。

　　正是這個(gè)原因，導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了大量風(fēng)險(xiǎn)，不但自身的資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，而且會(huì)對(duì)中國(guó)金融穩(wěn)定和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展形成很大的沖擊。

　　《陸家嘴》：有人認(rèn)為，疫情期間防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是首位，而樓市的穩(wěn)定是地方政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和業(yè)主的共同利益所在，所以疫情會(huì)讓泡沫更剛性，您是否認(rèn)同？

　　朱寧：我比較認(rèn)可李迅雷博士提出的這個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系出現(xiàn)了一定的脫鉤，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)也出現(xiàn)了比較大的脫節(jié)。

　　所以在整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是服務(wù)行業(yè)，下滑非常嚴(yán)重的大環(huán)境下，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然如此強(qiáng)勁？我覺(jué)得這里既有供給端的原因，也有需求端的原因。

　　在供給端方面，土地出讓收入對(duì)于地方政府的財(cái)政收入來(lái)源仍是至關(guān)重要的，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以這是為什么地方政府仍然有非常強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)，要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的上漲。

　　在需求端方面，由于外貿(mào)受到疫情影響、消費(fèi)增長(zhǎng)非常緩慢、投資又希望回避上一輪大規(guī)�；�建，所以大家會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是一個(gè)不得不采用的刺激手段，一旦形成高度一致的預(yù)期，或者自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)期，那么接下來(lái)一定是進(jìn)一步地炒作。

　　我認(rèn)為復(fù)工復(fù)產(chǎn)、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”兩者是一個(gè)非常尖銳的矛盾，這個(gè)矛盾在過(guò)去十年就產(chǎn)生。

　　過(guò)去十年房?jī)r(jià)總體上漲幅度已經(jīng)很大，政府的政策必須更加謹(jǐn)慎或者更加微妙，因?yàn)槿绻�不能有效穩(wěn)定預(yù)期，房?jī)r(jià)仍然將高速上漲，但是，如果穩(wěn)定預(yù)期的手段過(guò)于嚴(yán)厲，有可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌和投資者預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，這對(duì)政策制定者也是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

　　回到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，無(wú)論是在資本市場(chǎng)還是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，依舊存在著非常強(qiáng)烈的剛性?xún)陡兜乃悸�，尤其是在一�?jí)市場(chǎng)，購(gòu)房者仍然認(rèn)為買(mǎi)房只會(huì)賺錢(qián)、不會(huì)虧損。

　　在中國(guó)金融體系里面，如果不能從根本上打破剛性?xún)陡兜乃悸�，�?jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域的扭曲仍會(huì)持續(xù)，仍然會(huì)導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和重要生產(chǎn)要素的浪費(fèi)。

　　房?jī)r(jià)為什么“易漲難跌”

　　《陸家嘴》：您曾說(shuō)過(guò)“泡沫越臨近破滅漲幅越猛”，而我們的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了幾輪暴漲后，價(jià)格依舊高企，為什么房?jī)r(jià)易漲難跌？

　　朱寧：我曾寫(xiě)過(guò)一篇文章《房地產(chǎn)為什么是“泡沫之王”》，文章講了為什么泡沫主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)有幾個(gè)很重要的特點(diǎn)：

　　第一，房地產(chǎn)是一種把消費(fèi)、投資和投機(jī)集中在一起的資產(chǎn)，它不是一個(gè)單純的投資、投機(jī)品，它也是一個(gè)消費(fèi)品。

　　第二，由于房地產(chǎn)涉及土地供給，很大程度上它不是完全公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而是一個(gè)政府政策和市場(chǎng)運(yùn)行之間的一種結(jié)合。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性很差，市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，因?yàn)闆](méi)有房地產(chǎn)稅，持有成本較低，持有方就選擇不賣(mài)，反應(yīng)在市場(chǎng)的結(jié)果就是價(jià)格并沒(méi)有下降，但也沒(méi)有任何成交，這就是“有價(jià)無(wú)市”。

　　這是從房地產(chǎn)的特質(zhì)來(lái)解釋為什么房?jī)r(jià)易漲難跌，但我覺(jué)得更重要的是中國(guó)特有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的原因。

　　有兩個(gè)原因，第一，大家缺乏其他的投資途徑，雖然過(guò)去20年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在增大，調(diào)控在加碼，但是還沒(méi)有其他更好更安全的投資渠道，所以大家的資金仍然涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　尤其在資本項(xiàng)目管制仍然有效、資金不能全球配置的情況下，基于投資者行為的偏差和認(rèn)知的局限，房地產(chǎn)仍然在大家心目中是最安全、收益最高的資產(chǎn)。

　　還有一個(gè)原因肯定是政府，政府其實(shí)不希望房?jī)r(jià)下跌，所以還是會(huì)采取各類(lèi)手段維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

　　《陸家嘴》：現(xiàn)在市場(chǎng)上有兩類(lèi)聲音，一類(lèi)是呼吁放松房地產(chǎn)拯救經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，可以拉動(dòng)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為如果繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)受到削弱，您傾向于哪個(gè)觀點(diǎn)？

　　朱寧：我覺(jué)得短期來(lái)看房地產(chǎn)確實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)和帶動(dòng)作用，這也是為什么大家又把希望寄托在房地產(chǎn)上。

　　但是我們必須看到，房地產(chǎn)對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)進(jìn)一步加劇貧富分化，不利于整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　過(guò)去兩年我們可以看到居民消費(fèi)的增速在明顯放緩，比如說(shuō)乘用車(chē)、耐用消費(fèi)品等等，這里面肯定有一部分是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)擠壓了居民家庭的可支配收入，導(dǎo)致可支配收入增速明顯慢于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速。

　　現(xiàn)在消費(fèi)對(duì)于整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過(guò)50%，如果不能有效地促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，所以在均衡考慮問(wèn)題的時(shí)候，不能只看房地產(chǎn)的短期作用，還要看到它在整個(gè)中長(zhǎng)期對(duì)于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和阻礙。

　　在零八年美國(guó)樓市和九十年代日本樓市的泡沫過(guò)程中，一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題就是資源錯(cuò)配，無(wú)論是土地、資金，還是勞動(dòng)力，資源的錯(cuò)配也是一種浪費(fèi)，這點(diǎn)也非常不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

　　三四線城市房?jī)r(jià)令人擔(dān)憂

　　《陸家嘴》：隨著勞動(dòng)人口數(shù)量下滑、土地供應(yīng)上升，剔除通貨膨脹的因素后，您覺(jué)得現(xiàn)在一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)到頂了嗎？

　　朱寧：雖然在總價(jià)上一二線城市房?jī)r(jià)更高，但是我對(duì)三四線城市的房?jī)r(jià)更擔(dān)心。由于人口流出、就業(yè)崗位減少，三四線城市缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)。雖然目前價(jià)格水平很高，但是出租率低、流動(dòng)性相對(duì)較弱，我非常擔(dān)憂三四線城市的房?jī)r(jià)。

　　反過(guò)來(lái)說(shuō)，一二線城市雖然總價(jià)很高，但因?yàn)檎麄�(gè)公共設(shè)施比較充分、人口仍然是凈流入的趨勢(shì)以及全國(guó)范圍內(nèi)的投資標(biāo)的相對(duì)有限，我認(rèn)為一二線城市房?jī)r(jià)可能有進(jìn)一步上漲的空間，這也是為什么過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控政策在一二線城市力度更大的原因。

　　如果不能夠有效地控制投資或者是投機(jī)的需求，我們?nèi)匀粫?huì)有熱錢(qián)涌入一二線城市進(jìn)行瘋狂炒作的趨勢(shì)，所以“房住不炒”的原則一定要堅(jiān)持，不能放松。

　　《陸家嘴》：根據(jù)央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭7成資產(chǎn)是房產(chǎn)，而房產(chǎn)的流動(dòng)性和收益率偏低，您認(rèn)為未來(lái)資產(chǎn)配置中房產(chǎn)比重是否會(huì)降低？看好別的資產(chǎn)嗎？

　　朱寧：這個(gè)數(shù)據(jù)和西南財(cái)大發(fā)布的《中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》里面的數(shù)據(jù)相比，其實(shí)還是相對(duì)較低的，西南財(cái)大的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)在整個(gè)中國(guó)居民家庭資產(chǎn)所占比例超過(guò)80%。

　　無(wú)論是70%還是80%，都是非常高的，這里面一方面反映了中國(guó)居民家庭對(duì)于房地產(chǎn)的偏好，也一定程度上反映了中國(guó)居民家庭的資產(chǎn)配置非常集中，這非常不利于中國(guó)居民家庭的財(cái)富性收入的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)在整個(gè)房?jī)r(jià)很高，但是房租很低，而且房產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，這不能夠給居民家庭帶來(lái)大量的額外現(xiàn)金流，也無(wú)利于消費(fèi)的增長(zhǎng)。

　　如果用國(guó)際趨勢(shì)作參照的話，我認(rèn)為今后一段時(shí)間，金融資產(chǎn)的比例會(huì)逐漸增加，而通過(guò)什么樣的途徑，這是一個(gè)值得探討的問(wèn)題，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌導(dǎo)致它所占的比例下降，還是因?yàn)楣墒兴�占的比例增加�?dǎo)致金融資產(chǎn)比例上升，還要看我們下一個(gè)階段國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展的方向。

　　過(guò)去多年我一直在積極呼吁中國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)展，一個(gè)多層次的資本市場(chǎng)不應(yīng)該只有多層次的股市，也應(yīng)該包括多層次的債券市場(chǎng)，一個(gè)成熟的這個(gè)債券市場(chǎng)能夠給居民家庭帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定、安全的收益率，可能比銀行的存款收益率更高。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的全球化，也是借助這段時(shí)間全球市場(chǎng)的波動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)格的下跌，我認(rèn)為要鼓勵(lì)中國(guó)居民家庭在合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行全球的資產(chǎn)配置。

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