125家A股房企業(yè)績洗牌四成公司凈利潤上漲

2020-05-29 來源：第一財經(jīng)日報作者：羅韜

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2020年出現(xiàn)的新冠肺炎疫情，讓主流房企均承受了一定的銷售壓力。此前售樓處暫時關(guān)閉、市場趨于降溫，各家房企的資金、利潤、交付都相應受到影響。穿越周期成為考驗每一家房企的重要命題，房企意識到規(guī)模紅利已經(jīng)無法面對如今的市場競爭，高質(zhì)量發(fā)展迫在眉睫。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，A股125家房企從疫情暴發(fā)到3月31日，區(qū)間股價下跌108家，上漲17家。此外根據(jù)上述房企的一季度報告，共計48家公司營業(yè)收入上漲，77家營業(yè)收入下跌。同時，共計46家公司一季度凈利潤水平上漲，79家公司一季度凈利潤水平下跌。

　　值得一提的是，TOP50主流房企(根據(jù)克而瑞2019年銷售排行)中在A股上市共計15家，其中從疫情暴發(fā)到3月31日，有2家房企股價上漲，13家房企股價下跌。根據(jù)上述15家房企第一季度報告，其中10家營業(yè)收入同比上升，10家凈利潤同比上升。

　　疫情影響下，實際上正在加速房企洗牌。從主流房企的股價表現(xiàn)看，上漲占比與A股所有房企幾乎一致。不過從業(yè)績基本面看，主流房企營業(yè)收入上漲公司占比66.7%，而全行業(yè)A股房企營業(yè)收入上漲公司占比38%。主流房企凈利潤上漲公司占比66.7%，而全行業(yè)A股房企凈利潤上漲公司占比37%。

　　顯然，規(guī)模房企在對抗“黑天鵝”事件和業(yè)績表現(xiàn)明顯高于同行水平。

　　易居企業(yè)控股(02048.HK)CEO丁祖昱認為，疫情將加速行業(yè)整合并購速度，未來市場將進一步出現(xiàn)大魚吃小魚情況。

　　股價分化60%

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，1月23日~3月31日區(qū)間，萬通地產(chǎn)(600246.SH)、黑牡丹(600510.SH)、大名城(600094.SH)、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、金科股份(000656.SZ)股價領(lǐng)漲125家A股房企，區(qū)間漲幅分別為23.2%、15%、9.4%、7.9%、7.7%。不過，上述5家公司僅萬通地產(chǎn)、黑牡丹、金科股份凈利潤同比上漲，分別為168%、257%、125%，而另外兩家公司上漲更多來源于消息支撐。

　　而在上述區(qū)間領(lǐng)跌的5只地產(chǎn)股分別為魯商發(fā)展(600223.SH)、新華聯(lián)(000620.SZ)、ST新光(002147.SZ)、榮豐控股(000668.SZ)、華夏幸福(600340.SH)，分別下跌40.3%、27.7%、24.4%、24.1%、23%。從一季度利潤看，新華聯(lián)、ST新光、榮豐控股同比下跌6838%、234%、216%。

　　實際上，這些公司無論業(yè)績還是現(xiàn)金流都較緊張。以新華聯(lián)為例，近期公司通過中國證券登記結(jié)算有限責任公司查詢的《證券質(zhì)押及司法凍結(jié)明細表》獲悉，控股股東新華聯(lián)控股所持公司股份11.6027億股被司法凍結(jié)，占其所持股份的100%，占公司總股本的61.17%。

　　進一步看，1月23日~3月31日區(qū)間，上述Top50中的15家A股主流房企有2家股價上漲。

　　其中，金科股份領(lǐng)跑，區(qū)間漲幅7.7%；金地集團(600383.SH)區(qū)間漲幅3%。

　　金科股份的漲幅領(lǐng)跑，得益于此前的快速發(fā)展帶來大量可結(jié)轉(zhuǎn)收入和未來的利潤兌現(xiàn)。

　　根據(jù)金科股份公告，2020年一季度實現(xiàn)銷售額264億元，銷售面積271萬平方米，已恢復至上年同期約90%水平；營業(yè)收入約76.27億元，同比增長19%；凈利潤5.06億元，同比增長125%。

　　金地集團同樣保持了股價上漲，同樣得益于比較穩(wěn)健的發(fā)展策略。

　　金地集團年報顯示，2019年公司實現(xiàn)營業(yè)收入634.2億元，同比增長25.09%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤100.75億元，同比增長了24.41%。

　　天風證券表示，公司簽約銷售近4年復合增長率達到22.5%。預計2020年可售貨值約4000億元，有望達到2400億元銷售額，對應增速約14%。

　　雖增速不如金科股份迅猛，但得益于較為穩(wěn)健的財務杠桿和均衡的全國發(fā)展模式，金地成為今年A股主流地產(chǎn)股中最抗跌的股票之一。

　　從跌幅榜看，TOP50主流房企跌幅最大的是華夏幸福，區(qū)間內(nèi)股價下跌23%。

　　銷售下滑加之大量的短期負債增加，使得華夏幸福成為區(qū)間內(nèi)股價下跌最多的公司之一。

　　從區(qū)間股價看，成長性成為投資者選擇配置地產(chǎn)股的重要因素，面對疫情壓力，高負債公司受到壓力明顯大于低負債公司，高成長性公司依舊是投資者最喜歡的選擇。

　　營業(yè)收入上漲公司占比38%

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，沙河股份(000014.SZ)、ST宏盛(600817.SH)、華麗家族(600503.SH)、市北高新(600604.SH)、天寶基建(000965.SZ)一季度營業(yè)收入增幅較大，分別為1102%、1068%、658%、655%、645%。在疫情影響下，僅ST宏盛區(qū)間股價上漲4%，其他4家公司區(qū)間股價下跌。不過，上述5家公司規(guī)模較小，營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)更多來自階段性交付。

　　在營業(yè)收入同比下跌公司中，亞太實業(yè)(000691.SZ)、南國置業(yè)(002305.SZ)、泰禾集團(000732.SZ)、大龍地產(chǎn)(600159.SH)、浙江廣廈(600052.SH)下跌較為突出。分別同比下跌100%、96%、93%、93%、91%。規(guī)模和運營制約這些公司進一步發(fā)展，上述5家公司區(qū)間股價均下跌。

　　從15家主流公司一季度業(yè)績報告看，大部分公司由于此前可結(jié)轉(zhuǎn)收入較多，依舊保持一定的增幅。

　　其中，招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)成為一季度營業(yè)收入同比增幅超過100%的公司，分別同比增幅為171%、111%。同時，這兩家公司股價的區(qū)間跌幅在10%左右，相比于其他很多公司表現(xiàn)較好。

　　營業(yè)收入增加實際上反映了之前已售未結(jié)轉(zhuǎn)的項目數(shù)量，同時反映地產(chǎn)公司在一季度的運營能力，這樣才能在疫情期間完成交付結(jié)轉(zhuǎn)收入。

　　根據(jù)招商蛇口數(shù)據(jù)，2020年一季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入117.97億元，同比增171.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤5.39億元，同比減79.5%。

　　雖然利潤同比下滑，但是得益于較低的負債水平，招商蛇口繼續(xù)保持了較高的拿地強度。公司公告顯示，2020Q1公司新增項目19個，對應拿地總價212億元、計容建面325萬平方米，同比分別大幅增長423.9%、223.2%；平均權(quán)益占比也較去年同期提升8.61個PCT至54%。同時，招商蛇口凈負債率環(huán)比2019年末基本持平，增長3.12個PCT至32.4%，處于行業(yè)較低水平。

　　濱江集團發(fā)布2020年第一季度報告，實現(xiàn)營業(yè)收入37.81億元，同比增長111.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.78億元，同比下降29.21%。

　　華泰證券預計，濱江集團2020年滾動+新推貨值約1800億元，銷售有望再有提升，并向TOP30邁進。受疫情影響，2020年1~3月實現(xiàn)銷售152億元，同比下降28%，但隨著杭州市場回暖，增速已在逐步修復。

　　不過，也有很多公司受到疫情以及其他因素影響，營業(yè)收入出現(xiàn)了大幅下滑。

　　TOP50中營業(yè)收入下跌較多的泰禾集團，正在面臨更多壓力。

　　不過，即便是疫情影響，因為規(guī)模優(yōu)勢，TOP50主流房企的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)能力依舊表現(xiàn)比大部分公司好，體現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢帶來的業(yè)績穩(wěn)定。

　　37%公司一季度凈利潤上漲

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，信達地產(chǎn)(600657.SH)、市北高新(600604.SH)、ST天業(yè)(600807.SH)、華麗家族(600503.SH)、天�；ㄉ鲜�5家公司一季度凈利潤增幅明顯，分別同比上漲4327%、1265%、855%、837%、565%。不過，這些公司的凈利潤上漲大多也來自階段性結(jié)轉(zhuǎn)，區(qū)間股價均出現(xiàn)下跌。

　　在凈利潤虧損的公司中，新華聯(lián)、香江控股(600126.SH)、綠景控股(000502.SZ)、華遠地產(chǎn)(600743.SH)、世聯(lián)行(002285.SZ)均出現(xiàn)巨大虧損，凈利潤同比下跌6838%、1148%、889%、783%、455%。同期，區(qū)間股價全面下跌。顯然，行業(yè)進行加速洗牌之后，中小房企正在面臨更多的生存壓力。

　　回歸TOP50主流房企看，金科股份、陽光城(000671.SZ)、中南建設(000961.SZ)、濱江集團、新城控股(601155.SH)凈利潤表現(xiàn)較好，同比增加分別為125%、48%、41%、40%、35%。從這個角度看，反映了二線房企快速的發(fā)展能力以及規(guī)模未見瓶頸帶來的發(fā)展紅利。

　　而凈利潤水平下滑的5家公司分別是泰禾集團、招商蛇口、萬科(000002.SZ)、綠地控股(600606.SH)、藍光發(fā)展(600466.SH)，分別同比下滑154%、75%、24%、21%、4%。

　　萬科、綠地控股兩家公司的增幅放緩和部分悲觀預期，也間接拖累其股價，在區(qū)間內(nèi)萬科、綠地控股股價分別下跌14.8%、18.8%。

　　第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，萬科、綠地控股、泰禾集團、藍光發(fā)展上述4家公司無論是區(qū)間股價，一季度營業(yè)收入、凈利潤均出現(xiàn)同比下跌。

　　從藍光發(fā)展的第一季度財務杠桿看，凈負債率為92.7%，較上年同期減少37.11個百分點，不過依舊高于行業(yè)平均水平。

　　根據(jù)藍光發(fā)展2019年年報，全年實現(xiàn)銷售金額1015.37億元，同比增幅18.70%。銷售增速在二線房企中屬于較低水平。

　　此外，根據(jù)藍光發(fā)展2019年年報，營業(yè)收入392億元，預收賬款681億元，此外藍光發(fā)展2018年營業(yè)收入308億元，預收賬款510億元，按此測算，藍光發(fā)展實際2020年權(quán)益銷售回款不足600億元。

　　顯然，由于實際發(fā)展情況影響，也間接拖累藍光發(fā)展在結(jié)轉(zhuǎn)、利潤等表現(xiàn)，在二線房企中處于發(fā)展較慢的位置。

　　從幾個指標不難看出，面對疫情影響，包括華夏幸福、泰禾集團、藍光發(fā)展較高負債率的幾家公司均出現(xiàn)一定程度承壓，無論是發(fā)展速度還是利潤表現(xiàn)都跑輸同行。

　　而萬科、綠地這樣的超級大房企同樣表現(xiàn)遜色，體現(xiàn)出規(guī)模發(fā)展已經(jīng)到了瓶頸，而其他業(yè)務增長極暫時不能全面補充的大房企困境。

　　此外，大量小房企實際上正在面臨嚴峻的生存壓力，無論是營業(yè)收入還是利潤都跑輸主流房企，越來越多小房企正在失去市場地位。

　　而真正較為優(yōu)質(zhì)的則是部分二線房企，諸如金科股份、中南建設，快速發(fā)展過程中繼續(xù)享受了規(guī)模紅利帶來的變現(xiàn)，同時因為把控好了投資節(jié)奏，正在逐步釋放此前的業(yè)績，顯示出較高的成長性。

　　不過，所有的地產(chǎn)玩家也都逐漸明白，在這個壓力測試中，唯有保持穩(wěn)健發(fā)展，未來才能獲得更多投資者和外部的信心。以往依賴財務杠桿推動時代已經(jīng)結(jié)束，怎么化危為機成為下一個命題。