駐馬店房產(chǎn)在線訊 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到歷經(jīng)四次制定工作,橫跨超過60年,萬眾矚目的民法典正經(jīng)歷著立法程序的“最后一程”。5月28日的十三屆全國人大三次會議上,民法典將進入表決環(huán)節(jié)。
若首部民法典正式通過,也意味著一項全新權(quán)利的誕生——居住權(quán)。
民法典草案的物權(quán)編中增加了規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán),討論已超過20年的居住權(quán)制度有望塵埃落定。
北京大學民法研究中心主任尹田在25日接受時代財經(jīng)采訪時表示,民法典草案只是為居住權(quán)制度提供了一套標準,未來要怎么用還需要根據(jù)實際情況變化逐步完善。
此“居住權(quán)”非彼居住權(quán)
事實上,住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家,這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。
民法典草案中所指的居住權(quán),也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。
同樣是對于他人財產(chǎn)的使用,在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán),也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權(quán)利,但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。
而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨立性和直接支配性,能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領(lǐng)、實現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。
尹田向時代財經(jīng)指出,兩者權(quán)利的性質(zhì)不一樣,居住權(quán)人的地位也比承租人的要高。
居住權(quán)最早起源于羅馬法,彼時,居住權(quán)最主要的目的是為了保護弱者。男主人在去世后,房屋的所有權(quán)繼承給兒子,但同時為了保障女主人、其他子女甚至奴隸不至于流離失所,因此創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)。
民法典草案中的居住權(quán)也正是確立在不取得房屋所有權(quán)的情況下,可以擁有在房屋居住的權(quán)利。但同時,法律也規(guī)定了居住權(quán)有一定的時效,且不得繼承。
當然,居住權(quán)的實現(xiàn)還需要依靠合同約定。在民法典草案中規(guī)定,居住權(quán)合同需要列明當事人的姓名或者名稱和住所,住宅的位置,居住的條件和要求,居住權(quán)期間以及解決爭議的方法這五項內(nèi)容。
不過,在民法典草案上沒有明確居住權(quán)登記的地點,以及居住權(quán)人享有的福利。對此,尹田指出,居住權(quán)的登記應該是在房屋所有權(quán)同一登記機關(guān),而居住權(quán)人的地位也類似于長期房屋租賃的承租人,應享受相同政策福利。
爭議超過20年
其實,關(guān)于我國是否設(shè)立居住權(quán)的討論從上個世紀就已經(jīng)開始。在1993年物權(quán)法起草之初,就有專家提出在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán),并且在2005年的草案中亦曾設(shè)立專章規(guī)定居住權(quán)制度。
對于居住權(quán)的設(shè)立,尹田稱,一是針對當時由于住房緊張,夫妻離婚不離家的現(xiàn)象,二是為了解決老人去世后保姆的居住問題。
但這項看似兼具情理的制度卻在當時引起不少爭議,最終在2007年物權(quán)法正式通過時,已無有關(guān)居住權(quán)的條款。
反對者認為,在社會上設(shè)立居住權(quán)的需求并不多。由于租賃市場的發(fā)展,當時住房緊張的問題已經(jīng)逐漸緩解,而且有關(guān)生活關(guān)系的問題,法律不宜干涉太多。針對保姆的情況,反對者在當時更指出,在中國使用保姆的家庭只占少數(shù) , 而準備給保姆以物權(quán)性居住權(quán)的雇主 , 恐怕是少之又少。
物權(quán)法在出臺后一直未經(jīng)修訂,這也使得關(guān)于居住權(quán)的討論逐漸平息。直到在去年12月民法典草案首次亮相,被擱淺了12年的居住權(quán)制度再次被納入到民法典的物權(quán)編中。
不過,十余年過去后,民法典中的居住制度早已與原本不同。全國人民代表大會常務委員會副委員長王晨在22日對《中華人民共和國民法典(草案)》的說明中提及,增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。
民法典草案中明確了居住權(quán)原則上無償設(shè)立,居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑,經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要(草案第二編第十四章)。
投資性居住權(quán)的轉(zhuǎn)向
時至今日,居住權(quán)的出現(xiàn)已不僅僅是為了解決過往婚姻、家庭中出現(xiàn)的問題。同時,社會上對于是否應設(shè)立居住權(quán)的爭議也逐漸走向設(shè)立共識,最重要的一個推動因素是中國在2014年開始“以房養(yǎng)老”的試點。
盡管以房養(yǎng)老的模式涉及約30種,但人們經(jīng)常所指的是住房反向抵押貸款。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人一方面可以通過抵押房子的所有權(quán)獲得退休后的養(yǎng)老金,另一方面也可以繼續(xù)保持對房子的使用權(quán)利。
實際上,在以房養(yǎng)老的實踐中,已經(jīng)實現(xiàn)了房屋所有權(quán)與居住權(quán)的分離。
在2015年,幸福人壽保險股份有限公司正式推出了社會上第一款以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品。該保險的條例明確了老人對于抵押房屋的權(quán)利,里面提到老年人擁有“抵押房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)”。
雖然在保險公司的合同上,雙方已經(jīng)明確了居住權(quán)利的存在,但尹田認為,這與在法律上正式確立的居住權(quán)仍有一定的區(qū)別,“居住權(quán)是需要登記的。一旦登記,就意味著居住權(quán)是建立在非常穩(wěn)定的財產(chǎn)上,而且誰都要去尊重。”
長期研究養(yǎng)老金融的武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在25日向時代財經(jīng)表示,保險版以房養(yǎng)老的模式尤其適用于民法典所設(shè)定的居住權(quán)利。“民法典草案賦予老年人住房權(quán)利,從而保障了老年人對財產(chǎn)的所有權(quán)和處置權(quán),解決了利用反向抵押進行以房養(yǎng)老的問題!
對外經(jīng)貿(mào)大學保險學院教授王國軍也認同,法律一旦明確細節(jié),可以解除老人在反向抵押保險的后顧之憂,在一定程度對反向抵押養(yǎng)老保險制度的發(fā)展有一定的促進作用。
不過,以房養(yǎng)老只是投資性居住權(quán)興起的一部分。
清華大學法學院院長申衛(wèi)星曾經(jīng)探索對居住權(quán)的現(xiàn)代功能進行轉(zhuǎn)換,在保留其社會性功能的前提下,更加關(guān)注其投資性功能。例如,在合資建房或購房、時權(quán)式酒店中居住權(quán)的應用。
值得注意的是,在居住權(quán)從保護弱者的社會性到投資性的轉(zhuǎn)換中,矛盾的地方也不少。居住權(quán)設(shè)立的初衷是為了解決婚姻家庭中住房問題,因此無論在羅馬法的初創(chuàng),還是在人大的立法說明中,仍然強調(diào)居住權(quán)的無償性質(zhì)。
但是在以房養(yǎng)老的實際操作中,能否界定居住權(quán)的確立屬于“無償”尚有疑惑的地方!笆欠瘛疅o償’不一定說的清楚,因為天上不掉餡餅,只要整體上看上去是一個交易,這個居住權(quán)就是交易的一個內(nèi)容!币镎f。
盡管在居住權(quán)草案的多項條文中另有補充“當事人另有約定的除外”,為日后居住權(quán)的實施留有余地,但草案中的6個條文也并沒有說清楚居住權(quán)確立的所有問題。
“這個居住權(quán)適用的范圍有多大?沒有說是以房養(yǎng)老,也沒有說具體的模式、對象范圍。究竟是把自己的房子賣掉之后自己設(shè)立的居住權(quán),還是他人為你設(shè)立的居住權(quán)?涉及到一系列的費用開支,這個費用究竟是誰來負擔、是誰來約定、怎么約定?”尹田認為,目前居住權(quán)的條文過于簡單和粗糙。
“這幾個條文解決不了什么問題,特別是大家都沒有用過的情況下,有可能會造成很大的誤差!币镎f。
不過從積極的角度來講,尹田也指出,居住權(quán)的確定也有一個好處,至少提供了一套標準和模式!傲⒎ㄒ膊皇窍胱鼍湍茏龅降,受限于各種各樣的條件,所以法律上的規(guī)定,整體是好的。但是不是足夠科學、足夠周到?那肯定是有不夠完善的地方,所以在這種情況下,居住權(quán)也不一定是一個成熟的制度!
同樣,對于王國軍來說,他也期待未來針對居住權(quán)在以房養(yǎng)老的使用有相應的司法解釋出臺。
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