駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到歷經(jīng)四次制定工作，橫跨超過60年，萬眾矚目的民法典正經(jīng)歷著立法程序的“最后一程”。5月28日的十三屆全國人大三次會議上，民法典將進入表決環(huán)節(jié)。

　　若首部民法典正式通過，也意味著一項全新權(quán)利的誕生——居住權(quán)。

　　民法典草案的物權(quán)編中增加了規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，討論已超過20年的居住權(quán)制度有望塵埃落定。

　　北京大學民法研究中心主任尹田在25日接受時代財經(jīng)采訪時表示，民法典草案只是為居住權(quán)制度提供了一套標準，未來要怎么用還需要根據(jù)實際情況變化逐步完善。

　　此“居住權(quán)”非彼居住權(quán)

　　事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

　　民法典草案中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

　　同樣是對于他人財產(chǎn)的使用，在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。

　　而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領(lǐng)、實現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

　　尹田向時代財經(jīng)指出，兩者權(quán)利的性質(zhì)不一樣，居住權(quán)人的地位也比承租人的要高。

　　居住權(quán)最早起源于羅馬法，彼時，居住權(quán)最主要的目的是為了保護弱者。男主人在去世后，房屋的所有權(quán)繼承給兒子，但同時為了保障女主人、其他子女甚至奴隸不至于流離失所，因此創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)。

　　民法典草案中的居住權(quán)也正是確立在不取得房屋所有權(quán)的情況下，可以擁有在房屋居住的權(quán)利。但同時，法律也規(guī)定了居住權(quán)有一定的時效，且不得繼承。

　　當然，居住權(quán)的實現(xiàn)還需要依靠合同約定。在民法典草案中規(guī)定，居住權(quán)合同需要列明當事人的姓名或者名稱和住所，住宅的位置，居住的條件和要求，居住權(quán)期間以及解決爭議的方法這五項內(nèi)容。

　　不過，在民法典草案上沒有明確居住權(quán)登記的地點，以及居住權(quán)人享有的福利。對此，尹田指出，居住權(quán)的登記應該是在房屋所有權(quán)同一登記機關(guān)，而居住權(quán)人的地位也類似于長期房屋租賃的承租人，應享受相同政策福利。

　　爭議超過20年

　　其實，關(guān)于我國是否設(shè)立居住權(quán)的討論從上個世紀就已經(jīng)開始。在1993年物權(quán)法起草之初，就有專家提出在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán)，并且在2005年的草案中亦曾設(shè)立專章規(guī)定居住權(quán)制度。

　　對于居住權(quán)的設(shè)立，尹田稱，一是針對當時由于住房緊張，夫妻離婚不離家的現(xiàn)象，二是為了解決老人去世后保姆的居住問題。

　　但這項看似兼具情理的制度卻在當時引起不少爭議，最終在2007年物權(quán)法正式通過時，已無有關(guān)居住權(quán)的條款。

　　反對者認為，在社會上設(shè)立居住權(quán)的需求并不多。由于租賃市場的發(fā)展，當時住房緊張的問題已經(jīng)逐漸緩解，而且有關(guān)生活關(guān)系的問題，法律不宜干涉太多。針對保姆的情況，反對者在當時更指出，在中國使用保姆的家庭只占少數(shù) , 而準備給保姆以物權(quán)性居住權(quán)的雇主 , 恐怕是少之又少。

　　物權(quán)法在出臺后一直未經(jīng)修訂，這也使得關(guān)于居住權(quán)的討論逐漸平息。直到在去年12月民法典草案首次亮相，被擱淺了12年的居住權(quán)制度再次被納入到民法典的物權(quán)編中。

　　不過，十余年過去后，民法典中的居住制度早已與原本不同。全國人民代表大會常務委員會副委員長王晨在22日對《中華人民共和國民法典(草案)》的說明中提及，增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。

　　民法典草案中明確了居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要(草案第二編第十四章)。

　　投資性居住權(quán)的轉(zhuǎn)向

　　時至今日，居住權(quán)的出現(xiàn)已不僅僅是為了解決過往婚姻、家庭中出現(xiàn)的問題。同時，社會上對于是否應設(shè)立居住權(quán)的爭議也逐漸走向設(shè)立共識，最重要的一個推動因素是中國在2014年開始“以房養(yǎng)老”的試點。

　　盡管以房養(yǎng)老的模式涉及約30種，但人們經(jīng)常所指的是住房反向抵押貸款。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人一方面可以通過抵押房子的所有權(quán)獲得退休后的養(yǎng)老金，另一方面也可以繼續(xù)保持對房子的使用權(quán)利。

　　實際上，在以房養(yǎng)老的實踐中，已經(jīng)實現(xiàn)了房屋所有權(quán)與居住權(quán)的分離。

　　在2015年，幸福人壽保險股份有限公司正式推出了社會上第一款以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品。該保險的條例明確了老人對于抵押房屋的權(quán)利，里面提到老年人擁有“抵押房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)”。

　　雖然在保險公司的合同上，雙方已經(jīng)明確了居住權(quán)利的存在，但尹田認為，這與在法律上正式確立的居住權(quán)仍有一定的區(qū)別，“居住權(quán)是需要登記的。一旦登記，就意味著居住權(quán)是建立在非常穩(wěn)定的財產(chǎn)上，而且誰都要去尊重。”

　　長期研究養(yǎng)老金融的武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在25日向時代財經(jīng)表示，保險版以房養(yǎng)老的模式尤其適用于民法典所設(shè)定的居住權(quán)利。“民法典草案賦予老年人住房權(quán)利，從而保障了老年人對財產(chǎn)的所有權(quán)和處置權(quán)，解決了利用反向抵押進行以房養(yǎng)老的問題�！�

　　對外經(jīng)貿(mào)大學保險學院教授王國軍也認同，法律一旦明確細節(jié)，可以解除老人在反向抵押保險的后顧之憂，在一定程度對反向抵押養(yǎng)老保險制度的發(fā)展有一定的促進作用。

　　不過，以房養(yǎng)老只是投資性居住權(quán)興起的一部分。

　　清華大學法學院院長申衛(wèi)星曾經(jīng)探索對居住權(quán)的現(xiàn)代功能進行轉(zhuǎn)換，在保留其社會性功能的前提下，更加關(guān)注其投資性功能。例如，在合資建房或購房、時權(quán)式酒店中居住權(quán)的應用。

　　值得注意的是，在居住權(quán)從保護弱者的社會性到投資性的轉(zhuǎn)換中，矛盾的地方也不少。居住權(quán)設(shè)立的初衷是為了解決婚姻家庭中住房問題，因此無論在羅馬法的初創(chuàng)，還是在人大的立法說明中，仍然強調(diào)居住權(quán)的無償性質(zhì)。

　　但是在以房養(yǎng)老的實際操作中，能否界定居住權(quán)的確立屬于“無償”尚有疑惑的地方�！笆欠瘛疅o償’不一定說的清楚，因為天上不掉餡餅，只要整體上看上去是一個交易，這個居住權(quán)就是交易的一個內(nèi)容�！币�田說。

　　盡管在居住權(quán)草案的多項條文中另有補充“當事人另有約定的除外”，為日后居住權(quán)的實施留有余地，但草案中的6個條文也并沒有說清楚居住權(quán)確立的所有問題。

　　“這個居住權(quán)適用的范圍有多大？沒有說是以房養(yǎng)老，也沒有說具體的模式、對象范圍。究竟是把自己的房子賣掉之后自己設(shè)立的居住權(quán)，還是他人為你設(shè)立的居住權(quán)？涉及到一系列的費用開支，這個費用究竟是誰來負擔、是誰來約定、怎么約定？”尹田認為，目前居住權(quán)的條文過于簡單和粗糙。

　　“這幾個條文解決不了什么問題，特別是大家都沒有用過的情況下，有可能會造成很大的誤差�！币�田說。

　　不過從積極的角度來講，尹田也指出，居住權(quán)的確定也有一個好處，至少提供了一套標準和模式�！傲⒎ㄒ膊皇窍胱鼍湍茏龅降�，受限于各種各樣的條件，所以法律上的規(guī)定，整體是好的。但是不是足夠科學、足夠周到？那肯定是有不夠完善的地方，所以在這種情況下，居住權(quán)也不一定是一個成熟的制度�！�

　　同樣，對于王國軍來說，他也期待未來針對居住權(quán)在以房養(yǎng)老的使用有相應的司法解釋出臺。

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