駐馬店房產(chǎn)在線訊     駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)銷售與施工階段性停滯。尤其是一季度，面對各地售樓處暫停、工地停工，市場成交情況受到?jīng)_擊。二季度以來，隨著疫情的陰霾逐漸褪去，前期積壓的需求逐漸釋放，市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

　　展望下半年，業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年房地產(chǎn)市場仍將以“穩(wěn)”為主，城市間分化進(jìn)一步加劇。

　　政策：中央及地方堅持“房住不炒”定位不動搖

　　河北省懷來縣成為了今年以來京津冀地區(qū)內(nèi)首個出現(xiàn)政策“一日游”的地區(qū)。

　　7月1日，一份名為“懷來縣人民政府關(guān)于廢止部分規(guī)范性文件的通知”的文件在網(wǎng)上流傳，其中涉及懷來縣的限購政策，被認(rèn)為是“松綁”信號。7月2日，懷來縣人民政府發(fā)布了《關(guān)于網(wǎng)傳懷來縣廢止限購政策的說明》，否定了取消限購的說法。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，除懷來縣外，全國已有駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟南市、海寧市、柳州市、青島市等至少12個城市的房地產(chǎn)“松綁”政策被叫�；蛘{(diào)整。這些城市有的試圖降低首付比例、有的變相“松綁”限購、有的試圖全面放開公寓限購。被叫停后，這些城市均重申了“房住不炒”。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，這或源于今年房地產(chǎn)市場對于政策極度的敏感性。“從中央的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)了讓市民‘住有所居’的角色，而不是一個短期的刺激工具。”在他看來，“一日游”，就是表明任何想要去刺激房地產(chǎn)的舉措，比如放松限購資格、放松貸款條件、降低貸款成本等，都需要非常慎重。

　　隨著社會經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出回暖跡象，甚至有個別城市出現(xiàn)樓市過熱情況。但無論從中央的政策定位還是地方的具體操作來看，堅持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、延續(xù)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有改變，“房住不炒”仍然是底線。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年年初至6月29日，國務(wù)院、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、中國人民銀行等多部門前后共13次發(fā)文表態(tài)“房住不炒”的定位決心，保持“房住不炒”的主導(dǎo)定位方向，房地產(chǎn)調(diào)控保持穩(wěn)定性及延續(xù)性。

　　地方層面，2020年年初至6月29日，全國約17個省市及城區(qū)18次發(fā)布關(guān)于“房住不炒”的表態(tài)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度穩(wěn)定。

　　與此同時，成渝地區(qū)、海南省等地成為新一輪規(guī)劃發(fā)展焦點。今年的政府工作報告明確“推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)”，成渝地區(qū)將迎來新的發(fā)展機遇。另外，海南省對外開放的地位逐步上升，成為全國重要的“免稅天堂”，海南自貿(mào)區(qū)整體發(fā)展迎來新的改變。

　　此外，人口落戶正在加速全面放寬，人才安居政策激勵市場持續(xù)復(fù)蘇。

　　據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2020年年初至6月29日，全國13個省市及城區(qū)16次出臺人口落戶全面放寬的相關(guān)政策。2016年出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》中明確，2020年是1億非戶籍人口在城市落戶情況的總結(jié)評估之年，因此，各級城市主抓落實人口落戶政策的全面放寬。

　　人才安居方面，2020年年初至6月29日，全國25個省市及城區(qū)36次出臺人才安居相關(guān)政策，其中與購房相關(guān)的政策涉及19個省市及城區(qū)的20次政策，也就是說，近8成省市出臺人才購房相關(guān)政策，其中人才購房政策占6成以上。主要政策包括購房補貼、購房資格門檻降低、人才購房享受優(yōu)惠、人才購房享受優(yōu)先條款等多項內(nèi)容。

　　值得一提的是，為將疫情帶來的影響降至最低，中央及各地政府均出臺了各類措施，通過延期繳納土地出讓金、提前預(yù)售節(jié)點等政策措施穩(wěn)定供應(yīng)端市場。需求端方面，加快銷售線上化平臺搭建，同時利用住房公積金階段性支持政策保持市場需求端資金穩(wěn)定性。但無論是供應(yīng)端的支持政策，還是需求端的支持政策，在疫情防控初期，政策制定時多數(shù)以6月30日為政策實施結(jié)束的時間點。6月28日，大連市已明確停止住房公積金支持政策，而長春市則延長預(yù)售制調(diào)整政策至2020年12月31日。

　　另外，為進(jìn)一步加強市場規(guī)范，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至6月25日，北京市、深圳市、南京市、西安市等約13個省市及城區(qū)出臺政策，明確市場整頓的范圍及目標(biāo)，多數(shù)城市集中在二、三季度展開市場規(guī)范性整頓行動。

　　對于下半年的政策走向，易居(博客)企業(yè)(中國)集團有限公司CEO丁祖昱(微博 博客)認(rèn)為：“2020年下半年，政策會繼續(xù)保持平穩(wěn)。其中，中央政策還是強調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會根據(jù)實際情況因城施策，總的政策趨勢還是以相對寬松為主，除非有個別城市出現(xiàn)了大幅上漲等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，因為今年整體情況來看，經(jīng)濟壓力仍然巨大。”

　　市場：“先抑后揚”城市分化明顯

　　二手房一直被視為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。今年上半年，二手房市場呈現(xiàn)出“V”字形走勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月開始明顯恢復(fù)，其重點監(jiān)測的18個城市實際二手房總體成交量快速恢復(fù)，二手房成交量比1月~2月成交總量增長41.8%，4月、5月兩個月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交量雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房市場分化趨勢明顯，其中，北京市、深圳市等城市在6月的成交量已達(dá)到近2年新高，而成都市、蘇州市等城市同比仍然下跌40%以上。

　　從二手房價格來看，今年一季度重點城市二手房均價普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價隨市場恢復(fù)普遍反彈。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與去年四季度相比，今年二季度北京市及上海市二手房均價漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前；房價跌幅較大的城市為武漢市，累計跌幅達(dá)3.5%。而與去年同期相比，今年二季度房價上漲幅度較大的城市為南京市及杭州市，房價下跌幅度較大的城市為廊坊市、天津市、青島市及濟南市。

　　和二手房市場一樣，今年上半年，新房市場也呈現(xiàn)出“V”字形走勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，66個城市新房市場合計成交套數(shù)累計同比下滑16%，成交面積累計同比下滑14%。隨著疫情得到控制，新房市場成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。

　　疫情影響下，2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大，其中成交套數(shù)累計同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15.0%；三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8%。一二線城市受疫情影響較大，但恢復(fù)速度更快。

　　從供應(yīng)端來看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心(以下簡稱“諸葛找房”)數(shù)據(jù)顯示，受疫情沖擊，供應(yīng)端2月跌幅明顯。隨著疫情防控形勢逐漸好轉(zhuǎn)，供應(yīng)量逐漸提升，2020年5月供應(yīng)量同比下跌5.5%，接近去年同期水平。供應(yīng)端發(fā)力，成交量也在逐漸回暖，5月同比下跌1.3%，基本恢復(fù)到去年同期水平，市場熱度顯著提升。隨著前期積壓的需求逐漸釋放，市場成交量也逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，6月市場熱度相比5月略有降低，同比下跌3.4%。

　　從銷售端來看，受疫情影響，1月~2月商品房銷售面積和銷售額同比創(chuàng)近年來最低，隨后市場逐漸恢復(fù)，受到二季度樓市整體向好的趨勢帶動，商品房銷售逐漸走出頹勢。1月~5月，商品房銷售面積同比下降12.3%，降幅比1月~4月收窄7個百分點。商品房銷售額同比下降10.6%，降幅比1月~4月收窄8個百分點。

　　從成交面積來看，2020年二季度，諸葛找房監(jiān)測的60個城市新房成交10967.9萬平方米，同比下跌5.09%，環(huán)比上漲181.78%。

　　值得一提的是，在大部分城市新房成交面積都面臨下滑的情況下，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)的城市仍然表現(xiàn)出一直以來的優(yōu)勢地位，市場迅速恢復(fù)，甚至超過去年同期水平。諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，�？谑�2020年上半年成交面積同比上漲最高為47%；其次為蘇州市，同比上漲27.4%；蘭州市和貴陽市緊隨其后，諸葛找房認(rèn)為，這主要是因為西部地區(qū)，受到疫情沖擊較小，市場恢復(fù)較快。

　　對于未來的新房市場，貝殼研究院認(rèn)為，2020年二季度重點城市業(yè)績已接近或已達(dá)到2019年同期水平，市場修復(fù)過程基本完成，今年一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計下半年市場不會持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降。

　　值得關(guān)注的是，在新房市場上，“南熱北冷”的現(xiàn)象頗為明顯。

　　中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長三角地區(qū)上半年房價同比上漲2.72%；珠三角地區(qū)累計漲幅處于近5年同期低位；而京津冀地區(qū)和山東半島地區(qū)，均為近5年首跌。

　　對此，許小樂認(rèn)為，首先可能與疫情有關(guān)，南方疫情防控措施解除時間普遍較早；其次，南方區(qū)域發(fā)展比較均衡，如上海市和周邊的南京市、蘇州市、杭州市，深圳市和周邊的廣州市，都有很強的帶動作用；最后，也可能和城市群整體的經(jīng)濟增長活力有關(guān)。

　　事實上，土地市場的火熱也可能會起到積極的促進(jìn)作用�；仡櫧衲晟习肽甑耐恋厥袌�，多地都加大了土地供應(yīng)，一二線城市的熱情被重新點燃。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市上半年成交居住用地規(guī)劃建筑面積累計同比下滑10.0%，下跌幅度相對疫情嚴(yán)重的一季度收窄9個百分點。隨著廣州市、上海市等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地規(guī)劃建筑面積成交量累計同比在二季度回升，上半年累計同比上升61.9%。二線城市居住用地成交量受疫情沖擊影響最為明顯，但恢復(fù)較快，成交規(guī)劃建筑面積累計同比降幅在二季度收窄10個百分點。

　　從成交規(guī)劃建筑面積增速上看，一線城市中，較去年上半年，上海市增長6成、廣州市增長1.2倍、深圳市增長2倍。其中，上海市受優(yōu)質(zhì)地塊入市影響，推動成交價上漲；廣州市得益于供應(yīng)量提升，帶動成交量發(fā)力；深圳市由于去年上半年成交規(guī)模較低，加上2020年上半年居住用地供應(yīng)量較去年上半年增長2.6倍，從而帶動成交量提升。

　　二線城市中，2020年上半年全國二線城市居住用地成交金額TOP10中，蘇州市、南通市規(guī)劃建筑面積增長保持4成以上，尤其是南通市住宅用地成交金額累計同比增長2.5倍，住宅用地規(guī)劃建筑面積累計同比增長83.6%，量價增速均處于全國前列。

　　究其原因，貝殼研究院認(rèn)為，南通市是環(huán)滬都市圈少有的不限購城市之一，加之長三角一體化、滬通高鐵、“上海第三機場”等利好因素疊加釋放，使其成為長三角地區(qū)行情最為火爆的幾個城市之一。總體來看，長三角地區(qū)二線城市土地市場恢復(fù)速度最快，成為全國領(lǐng)漲的區(qū)域。

　　對于今年下半年的市場走勢，貝殼研究院預(yù)計，今年二季度重點城市業(yè)績已經(jīng)接近或已達(dá)到去年同期水平，市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放。隨著疫情過后投資環(huán)境趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計今年下半年市場成交不會持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降。

　　丁祖昱預(yù)計，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約為16萬億元，銷售面積約為16億平方米。“今年下半年，房地產(chǎn)市場整體小幅波動，城市、項目分化將進(jìn)一步加劇。從市場成交情況來看，我認(rèn)為今年下半年會出現(xiàn)小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項目之間會出現(xiàn)分化。特別是一些非長三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，其樓盤去庫存壓力會更大�！倍∽骊欧治龇Q。

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