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部分城市房價(jià)已回2016年 一線城市廣州還在漲

2020-12-13 來源:丁祖昱評樓市
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊     駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2020年即將過去,臨近年末,各大城市供應(yīng)穩(wěn)步回升,成交也似有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,然而從房價(jià)來看,國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示全國房價(jià)均價(jià)已降至萬元以下,各大媒體上也出現(xiàn)了不少房價(jià)“大跳水”城市,如天津、鄭州等。

  10月,國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,共45城房價(jià)環(huán)比上漲,比9月減少了10城,熱點(diǎn)二三線城市漲幅全面收窄。

  11月,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示,重點(diǎn)監(jiān)控的主要城市中,有108個城市一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌,下跌城市數(shù)量比上月增加8個城市,內(nèi)江、黑河、忻州三個城市位居跌幅榜前三位。

  事實(shí)上,自2016年提出“房住不炒”以來,全國整體房價(jià)穩(wěn)中趨落,CRIC數(shù)據(jù)顯示,一線城市中,僅廣州依然保持一定的上漲趨勢,北京、上海、深圳都已出現(xiàn)不同程度回調(diào),其中,北京、深圳11月最新住宅成交均價(jià)已跌破2017年全年均價(jià)水平,上海已回到2018年時(shí)水平。在所有重點(diǎn)關(guān)注的城市中,已有17個城市11月均價(jià)低于2018年全年均價(jià),部分城市房價(jià)甚至已回到2016年時(shí)代。

  01

  一線城市廣州還在漲

  CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年11月,一線城市新增供應(yīng)面積360萬平方米,同環(huán)比保持增勢,貨量相對充足。其中,上海迎來階段性回調(diào),供應(yīng)面積跌至36萬平方米,同環(huán)比分別下跌25%和54%,房企推盤節(jié)奏明顯放緩;與之形成鮮明對比的是廣州、深圳,供應(yīng)大幅放量,環(huán)比漲幅均超80%。

  從均價(jià)來看,2020年11月一線城市中,北京、上海、深圳成交均價(jià)都呈現(xiàn)不同程度下滑,其中,北京跌幅最大較2019年全年成交均價(jià)下滑4.79%,其次是深圳,下滑2.45%。四大一線城市中,唯有廣州11月均價(jià)較2019年均價(jià)出現(xiàn)上漲,漲幅約7.6%。

  細(xì)分來看,上海11月成交均價(jià)53259元/平方米,較2019年下降 2.44%,同時(shí)較2018年全年商品住宅成交均價(jià)53408元/平方米的價(jià)格跌出149元/平方米,從均價(jià)來看,可以說上海目前已經(jīng)回到2018年。

  同時(shí)北京11月成交均價(jià)45174元/平方米,深圳11月成交均價(jià)55707元/平方米,其中,北京已跌破2017年全年均價(jià)45250元/平方米,深圳則與2018年時(shí)均價(jià)相對持平,與2017年比下跌2.87%。

  從數(shù)據(jù)層面來看,一線城市大部分城市似乎都已回到2年前,但是從實(shí)際調(diào)查過程中,卻發(fā)現(xiàn),大部分購房者依然覺得房價(jià)在漲。

  陳先生看中了上海近期開盤的某北中環(huán)項(xiàng)目,從售價(jià)來看,該項(xiàng)目均價(jià)92000元/平方米, “閘北這個地方,現(xiàn)在變成新靜安之后房價(jià)不得了了,前幾年哪有這么高的。” 陳告訴我們,附近房價(jià)二手房也不低,買這房子被限價(jià)了,很多人都想要,他還是搖號才能買到的。

  據(jù)了解該項(xiàng)目同一板塊2020年11月成交均價(jià)106916元/平方米與去年同期持平,從2016年至今,該板塊均價(jià)已從81146元/平方米,漲至目前10萬以上。

  對此,我們特意按區(qū)域及環(huán)線篩選了上海的成交均價(jià),最后發(fā)現(xiàn),上海外環(huán)外為房價(jià)跌幅主要區(qū)域。截止至發(fā)稿前,上海郊環(huán)外成交均價(jià)31266元/平方米,外郊環(huán)間成交均價(jià)47583元/平方米,皆低于2019年同期,同時(shí),內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)119398元/平方米,為上海各環(huán)線漲幅最高,較去年同期漲約7.2%。

  按區(qū)域來看,閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯,除普陀外,其余四區(qū)相對較遠(yuǎn)。

  02

  近20個重點(diǎn)關(guān)注城市

  房價(jià)低于2018年

  在我們重點(diǎn)關(guān)注的163個城市中,除去一線城市外,另有14個城市11月均價(jià)已低于2018年全年均價(jià),其中九江、肇慶、義烏三城房價(jià)已低于2017年均價(jià),肇慶最新房價(jià)甚至已經(jīng)跌破2015年時(shí)的7810元/平方米,為7007元/平方米,該價(jià)格也已接近2014年水平。

  值得一提的是,溫州房價(jià)從2014年時(shí)的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后,截止至2020年11月,其均價(jià)仍未回到2014年水平,為18942元/平方米。這也是所有重點(diǎn)關(guān)注城市中,唯一一個房價(jià)低于2014年的城市。

  若是把房價(jià)漲跌幅范圍控制在-10%至10%區(qū)間,在全部重點(diǎn)關(guān)注的城市中有約33個城市的房價(jià)接近2018年。其中九江、義烏兩城因?yàn)榈?0%范圍沒有計(jì)算在列

  03

  GDP排名前列城市

  房價(jià)情況漲幅明顯

  從各大城市前三季度GDP情況來看,有11個城市超過萬億元,分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外,前三季度GDP超過5000億元的城市也達(dá)到了31個。

  對比來看,除一線城市之外,其他GDP排名前列城市房價(jià)漲幅明顯,如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。

  其中重慶房價(jià)已連續(xù)多年上漲,截止至2020年11月,成交均價(jià)13276元/平方米,較2019年上漲11.17%,蘇州成交均價(jià)25795元/平方米,較2019年房價(jià)上漲16.88%,成都更是漲幅高達(dá)37.16%。

  值得注意的是,雖然天津最新房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯下跌,但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列,今年第三季度還曾傳出房價(jià)“大跳水”的新聞。

  對此,我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)無論是與北上廣深還是與其他熱點(diǎn)二線城市相比,天津的存量規(guī)模都不容小覷,天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米,2018年成交面積1259.3萬平方米,在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著,以目前的廣義存量,在沒有新增量入場的情況下,天津新房市場兩年都賣不完。在巨量供應(yīng)的影響下,天津新房價(jià)格難以有明顯上漲,且從區(qū)域來看,天津樓市部分區(qū)域,包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等區(qū)域在內(nèi),房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降,尤其是遠(yuǎn)郊樓盤。

  此外今年上半年受疫情影響最大的武漢,11月最新均價(jià)為15556元/平方米,較2019年房價(jià)相比漲幅達(dá)19.85%,這是在二線城市中,漲幅較大城市之一,看來武漢樓市基本已完成疫后復(fù)蘇工作。

  綜合來看,截止至2020年11月,全國重點(diǎn)關(guān)注城市中,有不少城市均價(jià)已經(jīng)回到了2年前的位置,部分城市房價(jià)甚至已經(jīng)回到2016年,但基本以三四線城市為主,同時(shí)一線城市由于房價(jià)過高,除廣州外房價(jià)皆已跌破2018年均價(jià),但無論是一線城市,還是二三線城市,單個城市不同區(qū)域房價(jià)呈現(xiàn)不同走勢,總體來看,在各城分化的同時(shí),各個城市內(nèi)部不同區(qū)域也開始分化明顯,未來房價(jià)走勢可能會隨著不同城市不同區(qū)域的選擇而產(chǎn)生不同的曲線。

  預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市未來會在穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)、市場交易秩序等方面發(fā)力,以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對于那些房價(jià)較低,發(fā)展較為落后的城市而言,需要解決的是長期收縮的人口導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭彿啃枨髧?yán)重下降的問題。

 。ū疚霓D(zhuǎn)自丁祖昱評樓市,請于小編聯(lián)系刪除)

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