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目前賣地超千億城市已突破16個(gè)!今年或再創(chuàng)新高

2020-12-22 來源:丁祖昱評(píng)樓市
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊     年初因疫情影響成交熱度跌至低谷,一季度全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模比去年明顯下降,隨著各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)財(cái)政,熱點(diǎn)城市加大優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng),市場(chǎng)熱度在二季度迅速拉升,三季度以來,多地出臺(tái)收緊樓市調(diào)控政策,疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán),“三道紅線”新規(guī)試行,企業(yè)資金壓力顯現(xiàn),拿地?zé)崆橛兴陆,土地市?chǎng)整體表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。

  四季度地市已有入“冬”跡象,10月溢價(jià)率僅有12.2%,創(chuàng)下二季度以來新低。11月,地市熱度有所回溫,雖然全國土地市場(chǎng)成交量環(huán)比略有下降,但地價(jià)較上月小幅回升,土地成交溢價(jià)率也中止了“四連降”,較上月回漲2.2個(gè)百分點(diǎn)。

  近日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了11月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù),土地成交價(jià)漲幅擴(kuò)大,單月土地成交均價(jià)再創(chuàng)新高,究其原因,主要是由于一線和三四線城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交拉動(dòng)。整體來看,前11月全國土地成交均價(jià)也有所上漲,截至12月17日,已有16座城市土地成交總價(jià)突破千億元,其中上海、杭州、廣州三城突破兩千億元。

  11月全國土地均價(jià)達(dá)8892元/㎡國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米,同比下降5.2%,降幅比1-10月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款13890億元,增長(zhǎng)16.1%,增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。以此測(cè)算,1-11月,全國土地均價(jià)為6746元/平方米,同比漲幅為22.5%。

  單月來看,11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為2816萬平方米,同比減少15.6%,土地成交價(jià)款為2504億元,同環(huán)比上漲均超20%以上。值得注意的是,以此測(cè)算,11月全國土地均價(jià)達(dá)到8892元/平方米,同比增幅達(dá)到45.5%。

  聚焦到城市來看,CRIC(微博)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格在11月環(huán)比上漲6%至2565元/平方米,中止了平均地價(jià)四連降的趨勢(shì)。

  地價(jià)“止跌上漲”主要是依靠一線和三四線城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交拉動(dòng)。具體而言,由于深圳、廣州有多宗稀缺宅地高價(jià)成交,一線城市平均地價(jià)在上月上漲的基礎(chǔ)上再度上漲了2%,平均樓板價(jià)為14262元/平方米,同比也上漲了19%;三四線城市的成交地價(jià)在南通、溫州、佛山等高地價(jià)城市成交量增加的拉動(dòng)下,也較上月上漲了7%,平均樓板價(jià)接近2000元/平方米,為1936元/平方米。

  二線城市土地成交均價(jià)環(huán)比下降4%至為3674元/平方米,環(huán)比下降了4%,主要是由于杭州、寧波、西安等地價(jià)較高的城市土地供應(yīng)明顯減少。

  16城賣地超千億元,上海位居首位實(shí)際上,今年以來土地市場(chǎng)活躍度較高,房企競(jìng)拍熱度也持續(xù)高漲,全國熱點(diǎn)城市核心板塊更是“地王”不斷。

  CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止到2020年12月17日,全國重點(diǎn)50個(gè)城市土地出讓金額達(dá)到4.31萬億,其中上海土地出讓金居全國首位,達(dá)到了2861億元,同比增長(zhǎng)39.52%,其次,廣州、杭州分別以2697億元、2385億元位列第二和第三位。此外,北京、南京、寧波、武漢、重慶、深圳、成都、佛山、西安、蘇州、溫州、南通和福州的土地出讓金也突破千億元,至此,全國已有16城土地出讓金超過千億元。

  單月來看,11月重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總金額TOP20城市的成交總金額為2393億元,深圳排在全國重點(diǎn)城市首位,土地出讓金額為434億元,供地區(qū)域遍布南山、光明、寶安、龍華和坪山等各個(gè)區(qū)域,除龍華大浪、寶安沙井各1宗宅地和南山2宗商辦地外,其余7宗均以最高限價(jià)成交。

  11月土地成交總金額TOP20城市中,二線城市仍然是主力,成都、武漢、南京、重慶、廈門、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南和南寧9個(gè)城市入榜。三四線城市中有8個(gè)城市上榜,其中,優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重較高的南通表現(xiàn)最為突出,成交金額高達(dá)181億元,排在第4位,其次是珠海,成交金額達(dá)105億元,排在第8位。

  高價(jià)地競(jìng)拍熱度分化,深圳最熱?臨近年末,深圳、廣州、武漢等城市近來的土地出讓十分積極,稀缺優(yōu)質(zhì)宅地吸引多家房企競(jìng)拍,成交溢價(jià)率均超過了20%以上,地價(jià)明顯上漲。典型如武漢江岸CBD宅地成交樓板價(jià)達(dá)到30558元/平方米,創(chuàng)下武漢歷史樓板價(jià)新高。

  盡管如此,但受到金融監(jiān)管的影響,房企的拿地積極性有所減弱,對(duì)資金門檻要求高的高總價(jià)地塊更加謹(jǐn)慎理性。

  ?從11月成交總價(jià)TOP10地塊來看,一半高總價(jià)地塊底價(jià)成交,而另一半溢價(jià)率則超20%。一般來說,底價(jià)成交的地塊出讓要求較為嚴(yán)格,或者區(qū)位較為一般,因此房企拿地積極性不高。值得注意的是,11月成交總價(jià)過百億的城市有2個(gè)其中,珠海十字門中央商務(wù)區(qū)的一宗大型商住綜合體地塊,由中海以104.76億元的總價(jià)競(jìng)得,該宗地也是珠海土拍史上首宗總價(jià)破百億的地塊,成為珠海新的“總價(jià)地王”。

  和總價(jià)榜大面積低溢價(jià)成交的情況不同,11月單價(jià)TOP10地塊中僅有1宗地底價(jià)成交,其余地塊的成交溢價(jià)率多在20%以上,可見優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。成交單價(jià)最高的地塊是深圳前海稀缺住宅用地,由金地聯(lián)合三家國企競(jìng)得,成交樓板價(jià)為62707元/平方米,比今年5月份龍光拿下的前海宅地成交樓板價(jià)低了450元/平方米。

  不僅是深圳,優(yōu)質(zhì)稀缺地塊對(duì)房企仍有很強(qiáng)的吸引力,如武漢江岸濱江商務(wù)區(qū)純宅地,由于有一線臨江優(yōu)勢(shì)且區(qū)位十分優(yōu)越,其起拍價(jià)就接近此前的單價(jià)地王樓板價(jià),最終在經(jīng)過321輪激烈的爭(zhēng)奪后才由華潤(rùn)置地競(jìng)得,成交樓板價(jià)超過3萬元/平方米,成為武漢首宗地價(jià)破3萬元/平方米的宅地。

  年末土地成交出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象,房企也將迎來新的拿地機(jī)會(huì),但同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)一波地價(jià)上漲。

  總的來看,優(yōu)質(zhì)地塊的出讓帶動(dòng)今年土地成交總金額將突破去年,尤其是熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅更為明顯,地價(jià)上漲對(duì)于房企來說意味著利潤(rùn)空間將被壓縮。過去幾個(gè)月,一旦出現(xiàn)土拍過熱我們便提醒企業(yè),在土地市場(chǎng)相對(duì)火爆的區(qū)域,一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態(tài)度去拿地,超預(yù)期的地塊切勿盲目爭(zhēng)搶。

  接下來,熱點(diǎn)城市稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍將延續(xù)高位,結(jié)合政策面來看,地方調(diào)控大多繼續(xù)延續(xù)穩(wěn)定或是加碼趨勢(shì),中央金融調(diào)控也延續(xù)高壓;在此影響下,房企也會(huì)將資金更加集中在能帶來高收益的優(yōu)質(zhì)宅地上。另一方面,為分?jǐn)傎Y金壓力,聯(lián)合拿地成為未來熱點(diǎn)地塊交易中的主流趨勢(shì)。

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