駐馬店房產(chǎn)在線訊 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到備受關(guān)注的土地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)近日在多個(gè)城市陸續(xù)落地,根據(jù)各地目前已擺上“貨架”的首批集中供地清單,預(yù)計(jì)未來(lái)20多個(gè)熱點(diǎn)城市近期土地出讓總價(jià)有望超過(guò)萬(wàn)億元,今年第一波集中拿地大潮來(lái)臨。
一大批出讓地塊在路上
“集中供地”新政主要涉及“兩集中”,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),同時(shí)2021年發(fā)布住宅用地公告不超過(guò)三次。
自2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后,多個(gè)城市隨后分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)相關(guān)文件。4月15日,長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓已落下帷幕,表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有22個(gè)城市公布了2021年首批集中供地的面積,合計(jì)4064.03萬(wàn)平方米。已有12個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表,大部分集中在4月下旬至5月上旬。長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、天津、北京、杭州、長(zhǎng)沙、重慶等地已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告,上海、南京等地發(fā)布了預(yù)公告。
其中,廣州將集中出讓48宗地塊,土地面積達(dá)到了393.6公頃,天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊,土地面積均超過(guò)300公頃,北京則明確首批集中供應(yīng)30宗項(xiàng)目,共涉及12個(gè)區(qū),其中朝陽(yáng)區(qū)10宗,建設(shè)用地面積約41公頃,無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局計(jì)劃出讓16幅地塊,共計(jì)94.93萬(wàn)平方米。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示,從首批已經(jīng)正式發(fā)布出讓文件的城市來(lái)看,除無(wú)錫、長(zhǎng)沙外,其余城市土地供應(yīng)力度均很大,占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重超35%,尤其是北京和廣州,分別為56%和55%,其次是天津,比重也達(dá)45%,總體供地節(jié)奏快于往年同期平均值。
優(yōu)質(zhì)地塊頻頻登場(chǎng)
除了量大外,質(zhì)優(yōu)也成為本次土地集中供應(yīng)的特點(diǎn)之一。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,3月以來(lái)掛牌的住宅地塊中,起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的高單價(jià)土地有85宗,其中位于集中供地重點(diǎn)城市的有62宗,分布在北京、廣州和無(wú)錫三個(gè)城市。
特別是在北京,起拍單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊有16宗之多,分別位于海淀、朝陽(yáng)、昌平、大興、豐臺(tái)和石景山區(qū),其中,海淀和朝陽(yáng)供地達(dá)12宗,占北京此次集中供地幅數(shù)的四成。
在這些地塊中,不乏曾因關(guān)注度過(guò)高而遺憾退出的優(yōu)質(zhì)地塊,例如,去年底因“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì)熱議,并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹(shù)村地塊,也在首次集中掛牌之列,根據(jù)本次出讓公告,樹(shù)村12號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元,折合樓面價(jià)約67220元/平方米;樹(shù)村13號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元,折合樓面價(jià)約67229元/平方米。同樣經(jīng)歷“回爐重造”的還有金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩宗地塊,本次出讓折合樓面價(jià)也達(dá)到5.1萬(wàn)元/平方米。
此外,無(wú)錫掛牌的16宗宅地均設(shè)置了最高限價(jià),其中超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的地塊有8宗。不過(guò),丁祖昱表示,鑒于當(dāng)前無(wú)錫樓市熱度較高,房企拿地增加土儲(chǔ)的意愿十分強(qiáng)烈,大部分地塊大概率會(huì)以封頂價(jià)成交。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬,北京推出的地塊合計(jì)起拍價(jià)1036億元,廣州合計(jì)起拍價(jià)901億元,天津合計(jì)起拍價(jià)503億元,無(wú)錫合計(jì)起拍價(jià)228億元。累計(jì)來(lái)看,第一批入市地塊起拍價(jià)已經(jīng)超過(guò)6000億元,疊加即將出臺(tái)的上海、深圳等城市,預(yù)計(jì)未來(lái)熱點(diǎn)城市第一批賣(mài)地有望超過(guò)萬(wàn)億元。
土地市場(chǎng)將分化
從4月15日長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓情況來(lái)看,與以往分散式的拿地相比并沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化,總體保持穩(wěn)定。溢價(jià)成交的只有6宗地,其中僅有1宗地觸及最高限價(jià),而該次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說(shuō)明房企對(duì)于集中供地政策還持觀望態(tài)度,而前期準(zhǔn)備不足、市場(chǎng)預(yù)期不佳也是房企謹(jǐn)慎拿地的一大因素。
相較于成交平淡的長(zhǎng)春,克而瑞預(yù)計(jì),近期土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無(wú)錫、紹興、義烏、溫州等熱點(diǎn)城市,土地價(jià)格將依然居于高位。展望未來(lái),在調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲的背景下,房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎。“兩集中”新政落地后,一二線城市和三四線城市土地市場(chǎng)將逐漸分化為兩個(gè)賽道,企業(yè)在不同類(lèi)型的城市投資策略、投資方式也將有所區(qū)別。
短時(shí)間內(nèi)大批量的土地供應(yīng),無(wú)疑對(duì)企業(yè)的資金鏈將是巨大的考驗(yàn)。張大偉認(rèn)為,資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會(huì),而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊,企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
多數(shù)房企對(duì)集中供地的反應(yīng)較為積極,他們認(rèn)為新政有利于平抑土地市場(chǎng)熱度,穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期,但在供地節(jié)奏趨同背景下,房企需對(duì)不同區(qū)域及城市的潛力、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判。
土地供應(yīng)新規(guī)之下,房企在調(diào)整拿地節(jié)奏、拿地方式也在發(fā)生改變。對(duì)此,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,在當(dāng)前形勢(shì)下,冷靜客觀、審慎拿地已成為大多數(shù)房企2021年的策略。疊加“三道紅線”等因素,房企之間合作拿地案例或?qū)⒃龆唷?/span>
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則認(rèn)為:“再大的房企也不可能兼顧所有地塊,總有兼顧不到的地方,那么此時(shí)中小企業(yè)就有拿地機(jī)會(huì)。給予中小房企一定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的機(jī)會(huì),也可以豐富市場(chǎng)產(chǎn)品,防止大房企壟斷市場(chǎng),有利于樓市穩(wěn)定健康運(yùn)行!
此外,同策研究院分析師汪恒認(rèn)為,集中供地將引導(dǎo)房企重新排兵布陣,優(yōu)化城市布局。土地集中供應(yīng),使得房企短期能同時(shí)調(diào)動(dòng)的資金量有限,降低了單場(chǎng)土拍整體的土地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度,同時(shí)通過(guò)調(diào)控單場(chǎng)土拍供地的結(jié)構(gòu),優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng),降低整體土拍溢價(jià)率。而目前土地集中涉及多個(gè)熱點(diǎn)城市,房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會(huì)下沉進(jìn)入非集中供地的城市,從而引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局。
。ㄘ(zé)任編輯:王惠綿)
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