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頭部房企搶跑 土儲優(yōu)勢明顯

2021-07-08 來源:廣州日報 記者 劉麗琴
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物,“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。至6月末,首輪集中供地土拍均已結(jié)束?硕鹧芯繑(shù)據(jù)顯示,22座重點城市首輪集中供地共計出讓含宅地塊782幅,成交金額達(dá)到10486億元。在集中供地模式下,城市間的洗牌與分化在加劇,既有熱度居高不下的城市,也有以地塊底價成交、甚至流拍的城市。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著第二、三批集中供地的來臨,未來城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會加劇,其中龍頭房企策略仍是率先“搶跑”,且優(yōu)勢顯著。

  廣州首次集中供地量

  已占全年供地量

  從整體成交數(shù)據(jù)來看,22城首次集中供地總成交金額超萬億,土地成交總建筑面積為1.08億平方米,杭州以1178億元總成交金額居于首位,北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。億翰智庫的統(tǒng)計顯示,首次集中供地的城市中,廣州首次供地總量占全年供地量的62%。而在供給量板塊分布上,郊區(qū)占比較高。天津、青島、無錫、長沙、廣州等城市郊區(qū)地塊建筑面積占比均在50%以上。

  值得關(guān)注的是,實行集中供地的22城中,每個城市都有其明確且嚴(yán)格的土地競拍規(guī)則,精細(xì)至一地一規(guī)則,不同地塊適用不同規(guī)則!半p限”“競配建”“競自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則,最大可能穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期。從成交結(jié)果來看,深耕型房企或本地房企成為拿地的主力?傮w上,2020年度“三道紅線”指標(biāo)表現(xiàn)理想的企業(yè),其拿地的總量也會相應(yīng)較高,“三道紅線”踩線較多的企業(yè),拿地數(shù)量相對有限。隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化,二季度房企投資積極性顯著提升,TOP 50強投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點。

  新增土儲貨值超千億房企已達(dá)13家

  數(shù)據(jù)顯示,截至2021年上半年,新增貨值百強門檻為105.1億元,同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲貨值超過千億的房企已達(dá)到13家。從房企百強各梯隊新增貨值集中度來看,前十強房企新增貨值占百強房企的38%,較5月末提高2個百分點,前11強到20強的房企占比17%,與5月末保持一致,后50強房企新增貨值僅占百強的19%。短期來看,強者恒強的趨勢并未改變,在集中供地影響下,投資集中度將進(jìn)一步提升。

  整體來看,2021年上半年,50強房企投資金額1.64萬億元,與去年上半年持平,走勢上呈現(xiàn)先抑后揚的趨勢,50強房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來下滑的趨勢,二季度在集中供地的帶動下,投資力度顯著高于一季度與去年四季度,與2020年二季度的投資窗口期持平。

  從廣州土地市場的情況來看,克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自2012年起,截至今年6月30日,增城區(qū)涉宅地成交出讓136宗,排名廣州第一,排名第二的是南沙區(qū)74宗,排名第三的是黃埔區(qū)70宗。顯然,這也是今后新貨供應(yīng)的主力區(qū)域。值得關(guān)注的是,2021年上半年廣州經(jīng)營性用地合計供應(yīng)81宗,成交78宗,成交總建筑面積達(dá)1100.63萬平方米,同比增加18.8%,最終成交金額達(dá)1278.78億元,同比上漲25.1%。從土地用途看,商住以及商辦用地的成交宗數(shù)較多,均超20宗,純住宅用地成交18宗,還有11宗綜合用地。其中,綜合用地的成交總建筑面積405.66萬平方米,成交金額395.57億元,均排第一。這主要是由于番禺、花都以及白云均成交出讓了大體量的TOD綜合用地。

  今年上半年又有不少新的房企進(jìn)入廣州市場,從拿地主力來看,越秀地產(chǎn)、廣州地鐵、珠江投資、融創(chuàng)、金地、中國鐵建等多家房企表現(xiàn)活躍,卓越集團、國貿(mào)地產(chǎn)等新晉房企也在1~6月市場中表現(xiàn)突出。

  預(yù)計第二批集中供地即將到來。業(yè)內(nèi)人士表示,集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式,都會對“控制地價、抑制溢價”有一定的幫助,在具體實施的過程中需要根據(jù)各個城市不同的情況進(jìn)行調(diào)整。從首次集中供地的成交情況來看,企業(yè)間聯(lián)合拿地的趨勢仍在延續(xù),主要還是本著控制風(fēng)險的考量,通過與合作方之間優(yōu)勢互補、資源共享,能夠一定程度減低資金壓力,達(dá)到控制風(fēng)險的目的。企業(yè)的投資決策會受到多因素的影響,如利潤率、開發(fā)周期、財務(wù)情況等。從當(dāng)前的情況來看,考慮到時間節(jié)點、項目的開發(fā)周期和“三道紅線”等因素,年內(nèi)的第二次、第三次集中供地的市場熱度或有所下降。

   (本文轉(zhuǎn)自廣州日報   記者 劉麗琴,請于小編聯(lián)系刪除)

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