駐馬店房產(chǎn)在線訊      駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到如是金融研究院院長管清友日前接受中國證券報記者專訪時表示，未來樓市調(diào)控會呈現(xiàn)三個新特點：一是全面化，從新房到二手房，從保障房到學(xué)區(qū)房，從買房到租房，與房地產(chǎn)相關(guān)的監(jiān)管政策會全面覆蓋。二是精準化，各地因城施策，房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等問題都會重點整治，不留死角。三是常態(tài)化，房地產(chǎn)調(diào)控將會成為常態(tài)，很難發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　預(yù)計后續(xù)二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是二手房價格和地價增長過快、一二手房價格嚴重倒掛的城市有可能跟進。

　　記者 焦源源

　　樓市調(diào)控持續(xù)升級

　　中國證券報：近期，從中央到地方針對樓市調(diào)控出臺一系列措施，在當(dāng)前時點有何深意？監(jiān)管層對樓市的調(diào)控呈現(xiàn)出哪些新特點？

　　管清友：2021年以來，樓市調(diào)控持續(xù)升級，從中央到地方，一系列措施相繼出臺，累計超過320次，遠超往年同期。在當(dāng)前這個時點加大樓市調(diào)控力度，我認為主要出于兩方面考慮：

　　一是地產(chǎn)去金融化避免資產(chǎn)泡沫造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險。過去十幾年，部分房地產(chǎn)公司呈現(xiàn)高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的特點，在快速發(fā)展的過程中積累了不少風(fēng)險，特別是部分核心城市高房價、資產(chǎn)泡沫化問題備受關(guān)注。所以去年以來，樓市被多次點名，隨著房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地，房地產(chǎn)去金融化進程正式開啟，逐漸從金融業(yè)向制造業(yè)回歸。今年以來房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加嚴格，嚴控首付資金來源，提高首付比例，上調(diào)房貸利率，房地產(chǎn)去金融化進程明顯加速。

　　二是穩(wěn)房價回應(yīng)社會關(guān)切，促進相關(guān)社會政策實施。穩(wěn)房價關(guān)乎民生，關(guān)乎社會穩(wěn)定，關(guān)乎人口可持續(xù)增長。例如，我們很明顯地感受到，當(dāng)前“三孩”政策推進的速度之快可以說是前所未有。5月七普人口數(shù)據(jù)公布，6月“三孩”政策實施，7月一系列生育支持政策集中出臺，可見中央促進人口長期均衡發(fā)展的決心。作為相關(guān)配套政策，樓市調(diào)控持續(xù)升級和嚴打?qū)W區(qū)房炒作是大勢所趨。

　　我認為，未來監(jiān)管層對樓市的調(diào)控會呈現(xiàn)三個新特點：

　　一是全面化。從新房到二手房，從保障房到學(xué)區(qū)房，從買房到租房，與房地產(chǎn)相關(guān)的監(jiān)管政策會全面覆蓋。

　　二是精準化。各地因城施策，房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等問題都會重點整治，不留死角。

　　三是常態(tài)化。過去房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的重要工具，呈現(xiàn)周期性特點，現(xiàn)在明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，在房住不炒的主基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控將會成為常態(tài)，很難發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行

　　中國證券報：住建部等八部門近日表示力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。如何理解“秩序明顯好轉(zhuǎn)”的表述？

　　管清友：“秩序明顯好轉(zhuǎn)”主要是指維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，既不能大漲也不能大跌，未來“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)的主基調(diào)。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房價地價漲幅太大都會被約談。

　　今年已有18個城市被約談，近期銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城因新房價格和地價增長過快被住建部緊急約談，并將這5城納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　當(dāng)然也不能大幅降價，最近就有房企因定價遠低于市場價格、涉嫌不正當(dāng)競爭被舉報。下一步預(yù)計重點城市將繼續(xù)實行新房限價政策，通過“兩集中”供地模式，“限房價、競地價”，從拿地到銷售，形成閉環(huán)，直接鎖定了未來新房價格，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　熱點城市二手房樓盤指導(dǎo)價格或者核驗價是大勢所趨，通過加強二手房市場調(diào)控和監(jiān)管，避免掛牌價虛高，堅決抑制投機炒作，有助于引導(dǎo)樓市逐步回歸理性。當(dāng)然在此過程中，城市分化也會更明顯。

　　另外，加快發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題，也是“秩序明顯好轉(zhuǎn)”的重要一環(huán)。

　　中國證券報：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交參考價，該機制是否會進一步擴圍，會如何擴圍？

　　管清友：二手房成交參考價或核驗價，主要是為了整頓掛牌價虛高亂象，也有穩(wěn)房價的功能。多城開始實施二手房成交參考價或核驗價，房管局會以市場真實價格為依據(jù)，從源頭上對每套二手房房源掛牌價格進行審查，沒有通過審查的不能對外公布。也就是說賣方不能隨意掛高價，即使買賣雙方私下協(xié)商好，網(wǎng)簽放款也得按照官方認可的價格放款，多出的部分買方不可貸款，只能提高首付比例。

　　二手房成交參考價和核驗價可以使掛牌出來的二手房價格相對靠譜，能夠合理引導(dǎo)市場預(yù)期。而且銀行根據(jù)二手房成交參考價和核驗價放款，可適當(dāng)降杠桿，削弱房產(chǎn)的金融屬性。

　　預(yù)計后續(xù)二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是那些二手房價格和地價增長過快、新房和二手房價格嚴重倒掛的城市。

　　中國證券報：日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，釋放了什么政策信號？

　　管清友：7月30日中央政治局會議在部署下半年工作時，針對房地產(chǎn)提出了兩點工作思路：一是堅持“房住不炒”，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，表明即使下半年經(jīng)濟存在下行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控也不會放松；二是加快發(fā)展租賃住房，加大政策保障房建設(shè)，并特別提到了關(guān)于租賃住房的用地、稅收的支持。這意味著，不僅會在“雙集中”供地中加大對保障性租賃住房的土地供應(yīng)，還會對參與保障性租賃住房建設(shè)的房企，實行減稅、免稅等稅收優(yōu)惠，提高房企參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，加大保障性租賃住房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題。

　　城市間分化會越來越明顯

　　中國證券報：在當(dāng)前調(diào)控趨緊的背景下，下半年樓市將呈現(xiàn)哪些趨勢？

　　管清友：下半年樓市有五大趨勢值得關(guān)注：一是房地產(chǎn)調(diào)控還會升級。二是一線和二線城市房價增速邊際放緩，市場逐漸降溫，不少三四線城市房價有下行壓力，特別是人口流出、產(chǎn)業(yè)匱乏的收縮性城市，城市間分化會越來越明顯。三是房貸利率或有所上行，銀行房貸額度越來越緊張，對于熱點城市，相當(dāng)于變相提高首付比例，加大購房難度。四是房企去杠桿還在繼續(xù)，一部分房企可能會出現(xiàn)現(xiàn)金流危機。新開工增速放緩，竣工增速繼續(xù)提速，房企加快回籠資金。五是學(xué)區(qū)房仍是重點監(jiān)管對象，教育改革持續(xù)深化。

　　中央政治局會議對下半年貨幣政策的定調(diào)是穩(wěn)健，貨幣環(huán)境將總體松緊適度，可能有微調(diào)，但不會轉(zhuǎn)向。雖然提到了“宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)”，但也明確保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，也就是貨幣政策整體不會有太大變化，最多是微調(diào)。年內(nèi)降息的可能性不會太大，即使降息也會是不對等降息，盡量將房地產(chǎn)隔離在寬松貨幣環(huán)境的受益范圍之外。

　　雖然房貸利率之錨的5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)15個月沒有變動了，但近期深圳、寧波、杭州、上海等城市接連上調(diào)加點數(shù)，房貸利率悄然上調(diào)，樓市加息潮已至。不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理后，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴格，首付資金證明、社保證明等都有嚴格要求。而且放款周期變長，熱點城市平均放款時間從1個月至2個月延長至3個月至6個月。

　　中國證券報：今年以來，A股市場地產(chǎn)相關(guān)板塊調(diào)整較多，后市會如何演繹？

　　管清友：從中長期來看，中國將開啟科技創(chuàng)新的新時代，科技成長行業(yè)景氣度回升，前景可期，投資性價比更高。地產(chǎn)股的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　短期來看，A股市場年內(nèi)有階段性和結(jié)構(gòu)性機會，投資者要輕指數(shù)重結(jié)構(gòu)。2020年地產(chǎn)股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地產(chǎn)股估值已跌至十年低點，估值空間修復(fù)可期。年內(nèi)地產(chǎn)股繼續(xù)大幅下行的空間有限，具有較高的安全墊，是較好的防守型投資選擇。如果股市出現(xiàn)高低切換，地產(chǎn)股可能會有階段性、結(jié)構(gòu)性的機會。

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