在线a亚洲视频播放在线观看_日本乱理伦片在线观看中文_亚洲欧美国产va在线播放频_亚洲中文字幕在线人妻_亚洲中文日韩欧美v

首頁/國內(nèi)樓市/正文

多地出臺“限跌令” 三四線城市房價撐不住了?

2021-10-08 來源:中國新聞周刊 趙越
 
評論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊   駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近日,河北省張家口市發(fā)布“限跌令”,規(guī)定新取得預(yù)售許可證的項目不得低于備案價格85%進(jìn)行銷售。

  此前,已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個城市,針對開發(fā)商降價的情況出臺了“限跌令”。

  與此形成鮮明對比的是,為了防止房產(chǎn)過熱,今年以來,已經(jīng)有上海、廣州深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等11個城市出臺了二手房指導(dǎo)價政策,北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價。

  不同城市的的地產(chǎn)市場,越來越趨于分化。

  此起彼伏的“限跌令”

  此次出臺“限跌令”的河北省張家口市,近一年來,房產(chǎn)市場一直處于下行區(qū)間。

  目前在張家口主城區(qū),房價已經(jīng)從頂峰的13000元/平方米左右,降到了8000元/平方米左右。今年下半年以來,張家口主城區(qū)多個樓盤不乏優(yōu)惠銷售的信息。

  事實(shí)上,今年出臺“限跌令”的城市此起彼伏。此前,已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山這8個城市,針對開發(fā)商降價的情況出臺“限跌令”。

  8月11日,岳陽市住建局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》,要求4個中心城區(qū)新建商品住房銷售實(shí)際成交價格不得低于備案價格的85%,否則不予網(wǎng)簽。岳陽也成為今年打響“限跌令”第一槍的城市。

  當(dāng)時,岳陽市官方對此解釋,近期有房企債務(wù)壓力較大,將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷售,造成市場混亂。

  事實(shí)上,近兩年岳陽地產(chǎn)市場一直處于下行區(qū)間。早在2019年,岳陽樓市已經(jīng)開始轉(zhuǎn)冷。目前岳陽房價已經(jīng)由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

  從銷售數(shù)據(jù)來看,2020年以來,岳陽月度成交套數(shù)基本維持在1500套左右。在出臺“限跌令”前的六七月份,受部分開發(fā)商大幅降價影響,成交市場高位運(yùn)行,分別成交2228套和2286套。與此同時,岳陽房產(chǎn)成交均價卻跌至7000元/平方米以下。

  其他出臺限價令城市的情況,與張家口、岳陽不乏相近之處。

  事實(shí)上,每當(dāng)樓市下滑到一定程度,開發(fā)商回款變?nèi)酰Y金鏈壓力大,就會出現(xiàn)新房打折促銷。在2008年、2014-2015年,很多城市都曾出臺過“限跌令”。

  廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示,有的城市擔(dān)心“打折降價”形成趨勢,造成傳導(dǎo)效應(yīng),導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱,沖擊土地市場并導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)收縮。

  此外,李宇嘉分析,如果降價幅度太大,開發(fā)商利潤變薄,項目可能會出現(xiàn)“減配”、以次充好、貨不對板等現(xiàn)象。他說,在預(yù)售制度下,這些問題在買房時看不出來,在交付后就會暴露,進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主維權(quán),住建部門壓力到時候會很大。

  那么“限跌令”真的能止跌嗎?

  “這樣的做法可以緩減下跌的節(jié)奏,但無法阻止下跌的進(jìn)程。”李宇嘉對中國新聞周刊表示。

  他認(rèn)為,保持房價平穩(wěn),短期內(nèi),要合理評估在售庫存和潛在庫存,收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域,守住樓市的基本盤,做到樓市下限有支撐;長期看,更要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)。

  被“打回”原形?

  不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,幾年前大規(guī)模的“棚改貨幣化”,無疑加碼了三四線城市的房價。2021年,當(dāng)大部分三四線城市上一輪“棚改貨幣化”利好釋放殆盡,預(yù)期中的橫盤或下跌也逐漸來襲。

  全國房價破萬最快的時候,出現(xiàn)在2017年、2018年。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,2018年5月份全國二手房價過萬元的城市數(shù)量上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線。

  住建部原副部長陸克華曾透露,2016年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%,比2015年提高了18.6個百分點(diǎn)。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套,完成投資1.84萬億,棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。僅2016年,棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米,而且這2.5億平方米主要集中于三四線城市。

  此次出臺“限跌令”的張家口市就是這樣的代表。

  2018年,張家口房價均價的峰值一度達(dá)到13000元。彼時,正逢張家口大批手握補(bǔ)償款的拆遷戶涌入本市地產(chǎn)交易市場。然而,彼時張家口新房的在售面積有限,供需不平衡問題明顯。

  當(dāng)時,全國不少城市問題相似。2018年5月初湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示,衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個月,株洲茶陵縣僅1.4個月。

  面對市場的劇烈起伏,國家很快出手。據(jù)報道,早在2018年7月,住建部就專門召開棚改吹風(fēng)會,強(qiáng)調(diào)商品住房庫存不足,房價上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。

  到2021年8月31日,住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》,明確“在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建,原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

  不再大拆大建后,上一輪大規(guī)!芭锔呢泿呕奔嗅尫诺馁徺I需求與紅利,到2021年已基本回歸正常。

  李宇嘉直言,出臺“限跌令”的都是三四線城市,因?yàn)槟壳胺績r下跌的主要也是這些城市。2014-2018年,大規(guī)模棚改疊加“去庫存”,三四線城市建設(shè)了很多房子,現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了,部分三四線城市房價下跌也在情理之中。

  城市兩極分化加劇

  “短期看政策、中期看土地、長期看人口”,作為地產(chǎn)行業(yè)長期流傳的判斷依據(jù),上述規(guī)律經(jīng)常用以評判一個城市的地產(chǎn)市場。

  第七次全國人口普查之后,人口問題已經(jīng)牽動整個社會的神經(jīng)。2013-2020年,我國結(jié)婚登記對數(shù)從1347萬對的歷史高點(diǎn)持續(xù)下滑至813萬對,2020年同比下降12.2%。

  出生人口減少的另外一方面,人口流向也越來越明顯。

  第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,廣東近10年,全省常住人口增加2170.94萬人。廣東、浙江、福建、江蘇、上海這5個東南沿海省份,人口合計增量高達(dá)4443.58萬人。

  而對于普通省份而言,人口大量向省會城市聚集的現(xiàn)象也越來越明顯。

  此次出臺“限跌令”的岳陽,就是人口明顯減少的城市。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年末岳陽市常住人口為505萬人,較2010年第六次全國人口普查減少42萬人,減少7.75%。

  而湖南省其他地級市人口情況也不容樂觀。邵陽、衡陽、益陽、常德幾個城市的人口減少幅度都比較大。其中,邵陽比2010年減少了50.8萬人,衡陽減少了49.6萬人。

  與此形成鮮明對比的是,長沙十年共增加了300多萬人,第七次人口普查過后,達(dá)到1004.79萬人,成為中部地區(qū)第3個突破千萬人口大關(guān)的省會城市。

  同樣是中部大省,安徽16個地級市中,有10個市人口相比第六次人口普查下降;湖北12個地級市,有8個市人口相比第六次人口普查下降;河南和江西各6個地級市相比第六次人口普查人口下降。

  西北的陜西和西南的四川的情況也類似。陜西10個地級市中,有7個市出現(xiàn)人口下降;四川21個地級市中,有13個市人口減少。

  第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,常住人口方面 ,合肥10年間增加191.29萬人;武漢10年間增加254.11萬人;南昌10年間增加121.24萬人。

  河南、陜西、四川的情況更加明顯。鄭州10年間增加了397萬人,增長率高達(dá)46%。河南省10年新增人口534萬人,74%都增加在鄭州。西安10年間增加387.97萬人,增長率高達(dá)52.97%;成都常住人口10年間增加581.89萬人,增長率高達(dá)38.49%。

  李宇嘉直言,當(dāng)刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式,人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市,房價會下跌。

  但在人口強(qiáng)勁流入的城市,地方政府至今都在為房價過熱而頭疼,甚至為房價過熱出臺二手房指導(dǎo)價。比如今年,上海、深圳、廣州等11個城市陸續(xù)發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價。

  但也并不是所有三四線城市的房價都處于下跌區(qū)間,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的情況完全不同,比如最近出臺二手房指導(dǎo)價的浙江衢州和剛剛發(fā)布“限房價、競地價”的浙江金華。

  第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,衢州市全市常住人口與2010年第六次全國人口普查相比,10年間共增加15.35萬人,增長7.23%。金華市10年間常住人口共增加168.91萬人,增長率高達(dá)31.5%。

  李宇嘉坦言,當(dāng)下樓市重心已開始向都市圈轉(zhuǎn)移,包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈,以及9個國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域,正在成為樓市供應(yīng)和需求的有效區(qū)域,占新增供需的比例越來越大。

  “人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當(dāng)人口越來越向都市圈和中心城市遷徙,樓市有效需求的區(qū)域重心也在變化!崩钣罴握f。

 。ㄘ(zé)任編輯:李方)

v

 。ū疚霓D(zhuǎn)中國新聞周刊   趙越,請于小編聯(lián)系刪除)

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點(diǎn)擊:

  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)


網(wǎng)友參與評論
 
條評論
表情
點(diǎn)擊加載更多

手機(jī)微信掃描,安全登錄


使用幫助 重新加載
返回頂部