駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到北京大學光華管理學院副院長張崢日前接受中國證券報記者采訪時表示，2022年，40個重點城市建設保障性租賃住房投資規(guī)模預計約8500億元�！笆�四五”期間保障性租賃住房的總體投資規(guī)模預計在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規(guī)模約6000億元。

　　他認為，金融支持租賃住房行業(yè)的關鍵是提升資金的適配性，要提高權益資金比重。租賃住房REITs是租賃住房領域高質量發(fā)展所必需的金融工具。建議從制定明確資產(chǎn)認定標準及流程、完善稅收政策、構建合理穩(wěn)定補貼機制及租金調整機制等方面，推動保障性租賃住房REITs落地。

　　本報記者 焦源源

　　促進城鎮(zhèn)化率進一步提升

　　中國證券報：《“十四五”公共服務規(guī)劃》提出，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房。加快發(fā)展保障性租賃住房有何深意？

　　張崢：加快發(fā)展保障性租賃住房，至少具有以下三點重要意義：一是發(fā)展保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑。我國租賃住房市場發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠低于發(fā)達國家30%水平。大城市房價高，收入不高的新市民和青年人，在短期買不起房，也租不好房。例如，抽樣調查表明，2019年1.35億進城農(nóng)民工中，購買住房比例為19.5%，進城10年以上的5200多萬農(nóng)民工中，購買商品房的占比為25.1%，享受共有產(chǎn)權住房和經(jīng)濟適用房的占比為16.7%，居住在政府提供的公租房的占比僅為1.2%。

　　二是實現(xiàn)與社會主義現(xiàn)代化相匹配的產(chǎn)業(yè)結構需要大力發(fā)展租賃住房，特別是保障性租賃住房。2035年實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的中國，需要實現(xiàn)就業(yè)結構和產(chǎn)業(yè)結構的匹配。根據(jù)北大光華思想力課題組的估測，未來十五年，超過20%的就業(yè)人口，即1.5億人口，需要重新配置到第二產(chǎn)業(yè)或服務業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結構變遷和人口流動的情況下，農(nóng)業(yè)轉移人口城市化將帶來大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求。大力發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住宅有效供給，才能有效解決新市民的居住問題，形成人口增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進。

　　三是城鎮(zhèn)化率的進一步提升需要租賃住房市場作為堅定支撐。北大光華思想力課題組預計2035年中國人口城鎮(zhèn)化率將達到75%至80%（目前城鎮(zhèn)化率在60%左右）。保障性租賃住房可以解決新市民和青年人住房需求，激發(fā)他們積極融入當?shù)厣�活的意愿，為城市提供持續(xù)的生產(chǎn)力，是城市活力的源泉。另外，如果解決了城市人口工作地和居住地相一致的問題，就能更好地釋放消費的潛力，促進消費尤其是服務消費。

　　中國證券報：在助力穩(wěn)增長方面，2022年保障性租賃住房建設能拉動多大投資？“十四五”期間的投資規(guī)模有多大？

　　張崢：日前，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人表示，40個重點城市2021年籌集93.6萬套（間），預計可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難�！笆�四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。

　　根據(jù)地方政府公開信息的不完全統(tǒng)計，“十四五”期間核心城市的保障性租賃住房計劃新增套數(shù)為：上海47萬套、北京40萬套、深圳40萬套、廣州60萬套、杭州33萬套、成都25萬套、南京12.5萬套、寧波21.3萬套、武漢25萬套、西安30萬套。如果每套的建設成本（建安成本+土地成本）按平均40萬元至50萬元來測算，那么，“十四五”期間的總體投資規(guī)模預計在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規(guī)模約6000億元。最新數(shù)據(jù)顯示，這40個城市2022年計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套（間），投資規(guī)模約8500億元。

　　通過租賃住房REITs提供金融支持

　　中國證券報：由于租賃住房回報周期長等特點，一些企業(yè)投資的意愿不太高。你認為應如何提高多主體投資積極性、擴大資金來源？

　　張崢：當前，發(fā)展集中式租賃住房建設資金方面的一個核心問題是，持有資產(chǎn)的資金成本、流動性與租賃住房行業(yè)（集中式租賃住房）特點不匹配。租賃住房投資具有以下特點：初期投入高，回報期長（回報率不高），現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，有一定成長性（偏弱）。另外，資產(chǎn)整體的流動性差。金融更好的支持實體項目投資，其理論邏輯要求資金端和資產(chǎn)端是適配的，即要考慮期限、風險和流動性的適配性。通俗地說，即“什么樣的資產(chǎn)就要匹配什么樣的錢，匹配什么樣的投資者”。這樣才會形成一個可持續(xù)的、低成本的業(yè)務模式。

　　一方面，目前的租賃住房建設、投資主要依靠債務融資，缺少權益性資金等市場資本。另一方面，債務資金有固定期限、而且成本較高。這樣的融資體制，難以匹配租賃住房初期投入高，回報期長的投資特性。金融支持租賃住房行業(yè)的關鍵是提升資金的適配性，就是提高權益資金的比重。另外，我們需要規(guī)模化地推進租賃住房建設，就需要引導社會資本進行投資，鼓勵保險資金、社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、企業(yè)年金、職業(yè)年金、住房公積金、社會公眾資金進入這個領域。這些資金雖然很多是長期資金，但也有流動性的需要。因此，我們就需要一個具有流動性的權益資金市場。

　　所以說，租賃住房REITs是租賃住房領域高質量發(fā)展所必需的金融工具。一是REITs為前期開發(fā)建設投資提供退出渠道，有助于吸引社會資本投資于租賃住房市場，形成投資良性循環(huán)，助力住房租賃企業(yè)形成可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務模式。二是REITs有助于改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規(guī)�；�、機構化和專業(yè)化發(fā)展，提升運營水平和服務質量。同時通過提升租賃服務水平，穩(wěn)定租賃關系，規(guī)范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩(wěn)定等問題。三是REITs價值取向是持續(xù)提高分紅，在此驅動下，管理人有足夠的動力做到精細化經(jīng)營，建立有效激勵機制，培養(yǎng)各項資產(chǎn)管理能力，包括資產(chǎn)安全維護、改造提升、物業(yè)管理、信息化建設等。四是當前來看，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，資產(chǎn)IPO（即REITs）是更為適合的工具。REITs的價值主張在于持續(xù)穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，成長性不是估值的關鍵。而A股市場的估值邏輯重成長性，輕現(xiàn)金流。因此，REITs的估值邏輯和租賃住房的商業(yè)邏輯更為匹配。換句話說，租賃住房企業(yè)IPO，可能受到資本市場的壓力，以至于成為不當激勵。

　　北大光華REITs課題組基于對城鎮(zhèn)化建設、住房問題和公積金制度改革的長期研究，建議啟動“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動新型住房體制建設。具體思路為：地方政府在土地出讓方面予以支持，并給予一定的稅費減免。住房公積金通過權益投資方式，與住房租賃企業(yè)、社會資本等從供給端參與建設保障性租賃住房，住房租賃企業(yè)進行實際運營，主要為繳納公積金城市的白領、藍領工人等各類型租戶提供在價格和品質方面具有差異化的住房產(chǎn)品，租戶享受一定的租金優(yōu)惠。租賃住房前期投資可以選擇通過REITs方式退出。

　　建立土地多元供應制度

　　中國證券報：當前部分大城市土地資源稀缺，應如何有效拓寬保障性租賃住房用地來源？

　　張崢：保障性租賃住房建設應建立土地多元供應制度，切實提升新增供應土地品質。一是地方政府通過劃撥或出讓方式提供新增低地價的租賃住房建設用地。二是利用農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房。既能夠增加租賃住房供應，又可以拓展集體土地用途，通過集體土地作價入股，使集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民享受長期穩(wěn)定的租金收益。三是盤活社會閑置住房、改建商業(yè)用房、園區(qū)等現(xiàn)有的存量房屋，增加租賃住房的有效供給。同時，因地制宜，允許企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設租賃住房，供應本單位職工及周邊符合條件的保障對象。四是整體規(guī)劃和利用開發(fā)商自持用地。在土地競拍環(huán)節(jié)，明確規(guī)定自持部分應整體規(guī)劃并集中配置，鼓勵由租賃住房企業(yè)整合和運營。五是改變過去部分保障性住房用地過于偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實際需求相匹配。

　　中國證券報：推動保障性租賃住房REITs落地，你認為，還有哪些配套制度亟待完善？

　　張崢：在基礎設施REITs試點的框架下，發(fā)展保障性租賃住房REITs在具體實操中，主要存在以下挑戰(zhàn)：一是保障性租賃住房資產(chǎn)范圍及其可轉讓性缺乏統(tǒng)一政策或指導性規(guī)范。二是底層資產(chǎn)重組、發(fā)行和運營過程中，整體稅負較重。三是保障性租賃住房具有保障性的政策屬性，可能存在土地成本較高、融資成本較高、租金回報較低的現(xiàn)實問題，疫情也進一步影響了租金和出租率穩(wěn)定。

　　因此，期待下一步從如下方面積極推動保障性租賃住房REITs落地：一是在資產(chǎn)方面，可根據(jù)“十四五”規(guī)劃，因地制宜，制定明確的保障性租賃住房REITs資產(chǎn)認定標準及流程；二是在稅務方面，本著稅收中性的原則，系統(tǒng)性完善保障性租賃住房配套稅收政策，在REITs的重組、運營階段實現(xiàn)稅收優(yōu)惠方面的新突破；三是構建合理穩(wěn)定補貼機制及租金調整機制等，構建符合保障屬性下的商業(yè)邏輯，提高保障性租賃住房發(fā)展的長效機制。

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