駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢日前接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，2022年，40個(gè)重點(diǎn)城市建設(shè)保障性租賃住房投資規(guī)模預(yù)計(jì)約8500億元�！笆�四五”期間保障性租賃住房的總體投資規(guī)模預(yù)計(jì)在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規(guī)模約6000億元。

　　他認(rèn)為，金融支持租賃住房行業(yè)的關(guān)鍵是提升資金的適配性，要提高權(quán)益資金比重。租賃住房REITs是租賃住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展所必需的金融工具。建議從制定明確資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及流程、完善稅收政策、構(gòu)建合理穩(wěn)定補(bǔ)貼機(jī)制及租金調(diào)整機(jī)制等方面，推動(dòng)保障性租賃住房REITs落地。

　　本報(bào)記者 焦源源

　　促進(jìn)城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升

　　中國證券報(bào)：《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》提出，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房。加快發(fā)展保障性租賃住房有何深意？

　　張崢：加快發(fā)展保障性租賃住房，至少具有以下三點(diǎn)重要意義：一是發(fā)展保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑。我國租賃住房市場(chǎng)發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家30%水平。大城市房價(jià)高，收入不高的新市民和青年人，在短期買不起房，也租不好房。例如，抽樣調(diào)查表明，2019年1.35億進(jìn)城農(nóng)民工中，購買住房比例為19.5%，進(jìn)城10年以上的5200多萬農(nóng)民工中，購買商品房的占比為25.1%，享受共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的占比為16.7%，居住在政府提供的公租房的占比僅為1.2%。

　　二是實(shí)現(xiàn)與社會(huì)主義現(xiàn)代化相匹配的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要大力發(fā)展租賃住房，特別是保障性租賃住房。2035年實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的中國，需要實(shí)現(xiàn)就業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的匹配。根據(jù)北大光華思想力課題組的估測(cè)，未來十五年，超過20%的就業(yè)人口，即1.5億人口，需要重新配置到第二產(chǎn)業(yè)或服務(wù)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和人口流動(dòng)的情況下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市化將帶來大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住宅有效供給，才能有效解決新市民的居住問題，形成人口增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)。

　　三是城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升需要租賃住房市場(chǎng)作為堅(jiān)定支撐。北大光華思想力課題組預(yù)計(jì)2035年中國人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%至80%（目前城鎮(zhèn)化率在60%左右）。保障性租賃住房可以解決新市民和青年人住房需求，激發(fā)他們積極融入當(dāng)?shù)厣�活的意愿，為城市提供持續(xù)的生產(chǎn)力，是城市活力的源泉。另外，如果解決了城市人口工作地和居住地相一致的問題，就能更好地釋放消費(fèi)的潛力，促進(jìn)消費(fèi)尤其是服務(wù)消費(fèi)。

　　中國證券報(bào)：在助力穩(wěn)增長方面，2022年保障性租賃住房建設(shè)能拉動(dòng)多大投資？“十四五”期間的投資規(guī)模有多大？

　　張崢：日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，40個(gè)重點(diǎn)城市2021年籌集93.6萬套（間），預(yù)計(jì)可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難�！笆�四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套（間）。

　　根據(jù)地方政府公開信息的不完全統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間核心城市的保障性租賃住房計(jì)劃新增套數(shù)為：上海47萬套、北京40萬套、深圳40萬套、廣州60萬套、杭州33萬套、成都25萬套、南京12.5萬套、寧波21.3萬套、武漢25萬套、西安30萬套。如果每套的建設(shè)成本（建安成本+土地成本）按平均40萬元至50萬元來測(cè)算，那么，“十四五”期間的總體投資規(guī)模預(yù)計(jì)在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規(guī)模約6000億元。最新數(shù)據(jù)顯示，這40個(gè)城市2022年計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房190萬套（間），投資規(guī)模約8500億元。

　　通過租賃住房REITs提供金融支持

　　中國證券報(bào)：由于租賃住房回報(bào)周期長等特點(diǎn)，一些企業(yè)投資的意愿不太高。你認(rèn)為應(yīng)如何提高多主體投資積極性、擴(kuò)大資金來源？

　　張崢：當(dāng)前，發(fā)展集中式租賃住房建設(shè)資金方面的一個(gè)核心問題是，持有資產(chǎn)的資金成本、流動(dòng)性與租賃住房行業(yè)（集中式租賃住房）特點(diǎn)不匹配。租賃住房投資具有以下特點(diǎn)：初期投入高，回報(bào)期長（回報(bào)率不高），現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，有一定成長性（偏弱）。另外，資產(chǎn)整體的流動(dòng)性差。金融更好的支持實(shí)體項(xiàng)目投資，其理論邏輯要求資金端和資產(chǎn)端是適配的，即要考慮期限、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的適配性。通俗地說，即“什么樣的資產(chǎn)就要匹配什么樣的錢，匹配什么樣的投資者”。這樣才會(huì)形成一個(gè)可持續(xù)的、低成本的業(yè)務(wù)模式。

　　一方面，目前的租賃住房建設(shè)、投資主要依靠債務(wù)融資，缺少權(quán)益性資金等市場(chǎng)資本。另一方面，債務(wù)資金有固定期限、而且成本較高。這樣的融資體制，難以匹配租賃住房初期投入高，回報(bào)期長的投資特性。金融支持租賃住房行業(yè)的關(guān)鍵是提升資金的適配性，就是提高權(quán)益資金的比重。另外，我們需要規(guī)�；�地推進(jìn)租賃住房建設(shè)，就需要引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)行投資，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、企業(yè)年金、職業(yè)年金、住房公積金、社會(huì)公眾資金進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。這些資金雖然很多是長期資金，但也有流動(dòng)性的需要。因此，我們就需要一個(gè)具有流動(dòng)性的權(quán)益資金市場(chǎng)。

　　所以說，租賃住房REITs是租賃住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展所必需的金融工具。一是REITs為前期開發(fā)建設(shè)投資提供退出渠道，有助于吸引社會(huì)資本投資于租賃住房市場(chǎng)，形成投資良性循環(huán)，助力住房租賃企業(yè)形成可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)模式。二是REITs有助于改善中國目前以個(gè)人供給為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)向規(guī)�；�、機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展，提升運(yùn)營水平和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)通過提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃市場(chǎng)主體行為，保障租客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩(wěn)定等問題。三是REITs價(jià)值取向是持續(xù)提高分紅，在此驅(qū)動(dòng)下，管理人有足夠的動(dòng)力做到精細(xì)化經(jīng)營，建立有效激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)各項(xiàng)資產(chǎn)管理能力，包括資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、物業(yè)管理、信息化建設(shè)等。四是當(dāng)前來看，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，資產(chǎn)IPO（即REITs）是更為適合的工具。REITs的價(jià)值主張?jiān)谟诔掷m(xù)穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，成長性不是估值的關(guān)鍵。而A股市場(chǎng)的估值邏輯重成長性，輕現(xiàn)金流。因此，REITs的估值邏輯和租賃住房的商業(yè)邏輯更為匹配。換句話說，租賃住房企業(yè)IPO，可能受到資本市場(chǎng)的壓力，以至于成為不當(dāng)激勵(lì)。

　　北大光華REITs課題組基于對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)、住房問題和公積金制度改革的長期研究，建議啟動(dòng)“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動(dòng)新型住房體制建設(shè)。具體思路為：地方政府在土地出讓方面予以支持，并給予一定的稅費(fèi)減免。住房公積金通過權(quán)益投資方式，與住房租賃企業(yè)、社會(huì)資本等從供給端參與建設(shè)保障性租賃住房，住房租賃企業(yè)進(jìn)行實(shí)際運(yùn)營，主要為繳納公積金城市的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)工人等各類型租戶提供在價(jià)格和品質(zhì)方面具有差異化的住房產(chǎn)品，租戶享受一定的租金優(yōu)惠。租賃住房前期投資可以選擇通過REITs方式退出。

　　建立土地多元供應(yīng)制度

　　中國證券報(bào)：當(dāng)前部分大城市土地資源稀缺，應(yīng)如何有效拓寬保障性租賃住房用地來源？

　　張崢：保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)建立土地多元供應(yīng)制度，切實(shí)提升新增供應(yīng)土地品質(zhì)。一是地方政府通過劃撥或出讓方式提供新增低地價(jià)的租賃住房建設(shè)用地。二是利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。既能夠增加租賃住房供應(yīng)，又可以拓展集體土地用途，通過集體土地作價(jià)入股，使集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民享受長期穩(wěn)定的租金收益。三是盤活社會(huì)閑置住房、改建商業(yè)用房、園區(qū)等現(xiàn)有的存量房屋，增加租賃住房的有效供給。同時(shí)，因地制宜，允許企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設(shè)租賃住房，供應(yīng)本單位職工及周邊符合條件的保障對(duì)象。四是整體規(guī)劃和利用開發(fā)商自持用地。在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)，明確規(guī)定自持部分應(yīng)整體規(guī)劃并集中配置，鼓勵(lì)由租賃住房企業(yè)整合和運(yùn)營。五是改變過去部分保障性住房用地過于偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實(shí)際需求相匹配。

　　中國證券報(bào)：推動(dòng)保障性租賃住房REITs落地，你認(rèn)為，還有哪些配套制度亟待完善？

　　張崢：在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的框架下，發(fā)展保障性租賃住房REITs在具體實(shí)操中，主要存在以下挑戰(zhàn)：一是保障性租賃住房資產(chǎn)范圍及其可轉(zhuǎn)讓性缺乏統(tǒng)一政策或指導(dǎo)性規(guī)范。二是底層資產(chǎn)重組、發(fā)行和運(yùn)營過程中，整體稅負(fù)較重。三是保障性租賃住房具有保障性的政策屬性，可能存在土地成本較高、融資成本較高、租金回報(bào)較低的現(xiàn)實(shí)問題，疫情也進(jìn)一步影響了租金和出租率穩(wěn)定。

　　因此，期待下一步從如下方面積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs落地：一是在資產(chǎn)方面，可根據(jù)“十四五”規(guī)劃，因地制宜，制定明確的保障性租賃住房REITs資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及流程；二是在稅務(wù)方面，本著稅收中性的原則，系統(tǒng)性完善保障性租賃住房配套稅收政策，在REITs的重組、運(yùn)營階段實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠方面的新突破；三是構(gòu)建合理穩(wěn)定補(bǔ)貼機(jī)制及租金調(diào)整機(jī)制等，構(gòu)建符合保障屬性下的商業(yè)邏輯，提高保障性租賃住房發(fā)展的長效機(jī)制。

　�。ㄘ�(zé)任編輯：王婉瑩）

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