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樓市進(jìn)入降溫周期

2016-05-23 來源:駐馬店房產(chǎn)在線
 
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        駐馬店房產(chǎn)在線訊   據(jù)有關(guān)部門21日宣布,2016年商品住房用地供應(yīng)計劃為380公頃,同比增長22.6%,下半年將對房地產(chǎn)市場供需狀況再作專題研究,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  這是近期二線熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控“因城施策”的一個縮影。駐馬店房產(chǎn)在線小編根據(jù)業(yè)內(nèi)人士了解到,土地市場的火爆、房價的過快上漲正從一線城市蔓延到二線熱點(diǎn)城市。樓市過熱警報已經(jīng)拉響,加大土地供給、限購、收緊信貸等差異化的分類調(diào)控政策料在更多城市上演。

  地王頻現(xiàn) 部分城市存泡沫

  從一線城市到二線熱點(diǎn)城市,總價地王、單價地王不斷涌現(xiàn)。在某一地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士看來,部分城市土地市場過熱,已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險。

  相關(guān)機(jī)構(gòu)中心報告指出,2016年以來,總價、單價“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。還有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,如果算上高溢價率這一指標(biāo),今年以來產(chǎn)生的地王已超過100幅。

  目前,樓市正面臨結(jié)構(gòu)性泡沫局部吹大的風(fēng)險。一方面是地價泡沫風(fēng)險。專業(yè)人士認(rèn)為,南京、蘇州這些城市,房價沒什么泡沫,但地價肯定是有泡沫,很多杭州的開發(fā)商都是虧本的,而現(xiàn)在長三角高價拿地的開發(fā)商以后很難掙錢。

  還有業(yè)內(nèi)人士指出,地王大量出現(xiàn)有點(diǎn)類似2007年左右樓市火熱的時期,當(dāng)時也產(chǎn)生了大量的地王,但遺憾的是隨著2008金融危機(jī)的爆發(fā),此外,巨資拿地可能加劇房企高負(fù)債、高杠桿風(fēng)險,一旦樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變,中小規(guī)模房企的破產(chǎn)可能對局部金融安全帶來隱患。

  控制杠桿 分類調(diào)控將深化

  近期召開的國家高層議指出,要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產(chǎn)庫存,注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題,實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

  業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期,樓市差別化調(diào)控將進(jìn)一步深化,地價、房價過熱城市或?qū)?yán)控杠桿甚至是有序“去杠桿”,并出臺增加土地供給、限購等措施。

  房地產(chǎn)面臨的整體寬松環(huán)境將走向局部緊縮。據(jù)相關(guān)專家表示說,鑒于最近決策層再次強(qiáng)調(diào)控制金融杠桿、推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革,短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個月人民幣貸款和社會融資規(guī)模增速應(yīng)會回歸正常步伐。年內(nèi)決策層應(yīng)會保持寬松的整體基調(diào)、信貸條件保持基本穩(wěn)定。

  從四月信貸回落情況來看,未來貨幣政策將以“脫虛入實(shí)”為導(dǎo)向,大類金融資產(chǎn)將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環(huán)境。在去庫存的主基調(diào)下,非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機(jī)以來最寬松的階段。此外,以往通過中介公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理,房地產(chǎn)領(lǐng)域的場外配資加杠桿情況將被嚴(yán)控。

  專家認(rèn)為,過往多年的實(shí)踐已證明,需求端調(diào)控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段,并未能制止過去五年的房價上漲。專家說,只有切實(shí)增加供應(yīng),加強(qiáng)分層住房市場體系建設(shè),才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場。

  專家還建議,房地產(chǎn)行業(yè)也要推行全面的供給側(cè)改革,包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格;堅定推進(jìn)戶籍制度改革,特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。

  走勢分化 房價漲幅或收窄“預(yù)計五六月份,全國房價持平和下降的城市將逐步增多,房價漲幅也將進(jìn)一步回落。下半年樓市或迎來新一輪降溫周期。”業(yè)內(nèi)人士表示。

  業(yè)內(nèi)人士解釋說,今年3月份開始,一線城市逐步收緊樓市限購政策,一線城市的樓市已經(jīng)開始降溫。如果二線城市的房價持續(xù)火熱,樓市政策進(jìn)一步收緊的可能性很大。同時,在經(jīng)歷了去年4月至今購房需求的大量釋放之后,購房需求已被嚴(yán)重透支。

  相關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)同樣認(rèn)為,北京二手房市場迎來新一輪降溫周期。隨著供需矛盾逐漸緩和,買方市場話語權(quán)增強(qiáng),價格博弈的空間擴(kuò)大,成交周期也將拉長。二季度,二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落,房價逐步止?jié)q趨穩(wěn)。

  目前北京新房、二手房市場的成交都明顯下降。某一專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2016年5月上半月,北京新建商品住宅(剔除保障房)共網(wǎng)簽4023套,較4月上半月下降17.5%,環(huán)比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共網(wǎng)簽9180套,較4月上半月下降29%,環(huán)比4月下半月下降31.7%。

  此外,上海、深圳以及部分二線城市亦進(jìn)入了“買漲不買跌”的觀望期,尤其是二手房市場買賣雙方的議價空間加大。

  但在業(yè)內(nèi)人士看來,降溫是暫時的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全年銷售速度可能呈現(xiàn)N型變化,前4月是銷售去化提速,從4月到三季度則因個別城市調(diào)控政策,銷售去化速度下降,但三季度之后,銷售去化速度又會恢復(fù)。全年來看,N的低點(diǎn)也并不低,預(yù)計熱銷貫穿全年。專家認(rèn)為,房價快速上漲階段已結(jié)束,未來是穩(wěn)中趨升。

  權(quán)威部門分析,未來信貸寬松空間有限,資金支持銷售量價持續(xù)上漲的邊際效應(yīng)將逐步遞減,加上前期需求已經(jīng)釋放比較充分,同時考慮到去年基數(shù)逐步抬升,預(yù)計未來整體成交同比增速將逐步放緩。但城市分化依舊存在,部分二線城市成交量短期依舊維持在一個較高水平。

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