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二線城市地王潮涌現(xiàn) 過熱城市或面臨政策收緊

2016-05-25 來源:駐馬店房產(chǎn)在線
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊  目前各地城市的房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重,三四線城市庫存高、活力不足,一線城市面臨土地稀缺、地價(jià)高漲的問題,而二線城市相對(duì)好一些,房企之間拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到一些二線城市地王涌現(xiàn),隨著而來的就是房價(jià)的上漲,未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

  涌現(xiàn) 二線城市高價(jià)地頻出

  5月24日,蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序,其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí),有5宗土地的溢價(jià)率超過100%。其中,樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號(hào)”地塊溢價(jià)率最高,達(dá)到196%;溢價(jià)率116%的26號(hào)地塊樓面價(jià)最高,達(dá)到19046元/平方米。11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元,土地平均溢價(jià)率115%。截至24日,蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元,同比漲幅高達(dá)860%。

  今年以來,蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日,蘇州迎來土地拍賣會(huì),超過40家房企參與,最終11家房企成功拿地13宗,總成交金額達(dá)到250.73億元,平均溢價(jià)率高達(dá)203%,其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過100%,甚至有的土地溢價(jià)率超過300%。

  高價(jià)地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場(chǎng),5月24日,武漢也成功出讓8宗地塊,位于漢陽區(qū)的一宗地塊經(jīng)過10余家房企250多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后,被正榮地產(chǎn)9.72億元奪得,溢價(jià)率為173%。5月20日,杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價(jià)、31404元/平方米的樓面價(jià)出讓,溢價(jià)率89.56%,成為區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王。5月20日,天津市河北區(qū)建昌道1號(hào)地塊經(jīng)過73輪競(jìng)拍后,以16.5億元總價(jià)出讓,溢價(jià)率152%,樓面價(jià)23468元/平方米,成為該區(qū)域內(nèi)新的單價(jià)地王。寧波、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

  市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,4月份,蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%,其中蘇州、南京兩地出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元,為全國出讓金收入最高的兩個(gè)城市。

  綜合來看,2016年以來土地成交金額排名前十的城市中,二線城市占據(jù)8個(gè)名額,蘇州、南京、合肥,平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上。

  布局 大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市分析人士認(rèn)為,當(dāng)前一線城市土地稀缺,地價(jià)高漲,北上廣等地先后出臺(tái)了針對(duì)土地市場(chǎng)的間接性收緊政策;而三線城市仍然在去庫存當(dāng)中。所以,很多大型房企選擇把二線城市當(dāng)作拿地布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。

  記者注意到,在蘇州、南京、武漢等地二線城市土地市場(chǎng)角逐的房地產(chǎn)公司包括了龍湖、華潤、招商、保利、金地、綠地、雅居樂等規(guī)模型房企。此外,融創(chuàng)中國、泰禾等房企曾經(jīng)不止一次表示,2016年將重點(diǎn)布局一線及二線核心城市的土地市場(chǎng)。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日,全國土地市場(chǎng)地王頻繁出現(xiàn),總價(jià)最高的50宗土地合計(jì)成交價(jià)格為2013.29億元,其中有27宗被國企獲得,合計(jì)成交金額達(dá)到了1094.9億。從土地市場(chǎng)的拿地行為來看,尤其是地王地塊的占比來看,國企明顯超過了私企。

  另外,從這50宗總價(jià)地王的競(jìng)得方來看,上市公司明顯占絕對(duì)多數(shù),50宗地王中有42宗為上市公司獲得,合計(jì)金額為1682億元,占比84%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,二線城市成為地王主要產(chǎn)生地,在50宗總價(jià)地王里,一線城市只有14宗,而二線城市占到了72%。

  張大偉說,2016年土地市場(chǎng)上樓面價(jià)新地王已經(jīng)達(dá)到了150宗,一二線城市的土地接近全面地王化!澳壳埃瑒(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企,資金實(shí)力雄厚,對(duì)未來市場(chǎng)波動(dòng)的抵抗能力也更強(qiáng)。”他說。

  “此外,二線城市土地市場(chǎng)火爆程度超過一線城市最主要原因是政策因素”。張大偉分析認(rèn)為,今年3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng),相比之下,二線城市寬松程度仍然很大。所以,今年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

  5月16日,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示,2015年融創(chuàng)中國刻意避開一線城市過熱的土地市場(chǎng),選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價(jià)格合理的土地,完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局。

  不過,孫宏斌表示,近期二線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫。在他看來,南京、蘇州這些城市,如果是房價(jià)達(dá)到三、四萬元/平方米,已經(jīng)算是上限價(jià)格,但是近幾周成交土地的樓面地價(jià)已經(jīng)這個(gè)價(jià)格水平,這是不正常的現(xiàn)象。

  預(yù)判 過熱城市或面臨政策收緊值得一提的是,由于土地市場(chǎng)過熱,蘇州國土資源局于5月18日緊急出臺(tái)了“限價(jià)令”,對(duì)即將拍賣的住宅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià),如果企業(yè)競(jìng)價(jià)超過最高報(bào)價(jià),將終止土地出讓,競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。23日,蘇州集中拍賣出讓13宗地塊,并首次施行“限價(jià)令”。當(dāng)日,兩宗住宅地塊最終因?yàn)槌^限價(jià)流拍。

  事實(shí)上,土地市場(chǎng)的限價(jià)令最早由北京推出,初衷正是為了平抑地價(jià),防止地價(jià)過高催熱后期的房價(jià)。此外,北京的“限價(jià)令”還設(shè)定了一些其他條件。例如,土地推出之時(shí)就在出讓公告中注明,該地塊需要配建一定比例的公租房面積,當(dāng)企業(yè)的競(jìng)價(jià)達(dá)到合理上限后,將轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)配建公租房面積等。

  在蘇州明確出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的約束性措施之后,有市場(chǎng)消息稱,南京、合肥等地也將有類似政策出臺(tái)。對(duì)此,張大偉分析認(rèn)為,二線城市地王頻繁出現(xiàn),這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定!疤貏e是南京、合肥、廈門、蘇州等城市已經(jīng)成為地王最密集的二線城市,如果沒有約束性政策,房價(jià)很可能會(huì)爆發(fā)式上漲”。他說。

  另外,國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年1-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元,同比名義增長7.2%,增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資16887億元,增長6.4%,增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者,二線城市樓市火爆,地王頻出,下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期。首先,從歷輪樓市的階段表現(xiàn)來看,每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的時(shí)候,全國性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)。其次,當(dāng)下樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”,也就意味著,哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的情況,哪個(gè)城市就面臨調(diào)控。

  “即使在一線城市,房價(jià)上漲也是有‘天花板’的,不可能無止境上漲!睆埡陚フf,“南京等二線城市的土地市場(chǎng)尤其是住宅類用地地王頻出,政策措施并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求,也沒有起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆,地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù),那么未來的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴(yán)!

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